董事辞任评级下调 金地前景不明朗

金地集团董事长凌克突辞任，市场担忧集团债务及销售情况，公司前景不明朗

重点：

• 穆迪调低金地评级，并将展望调整为负面
• 公司第三季销售大幅下滑，按年跌逾四成

刘智恒

掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克，突向董事会请辞，不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释，凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任，外界免不了议论纷纷。

内地财经记者契而不舍追访原由，金地集团只好回复，再次强调凌克的辞任，确实是因身体的原因，并没别的因由。但凌克的身体有什么问题，却又讳莫如深。

众所周知，内地房地产正处于风雨飘摇之中，一间市值超过200亿元的房地产龙头企业，掌舵人究竟是什么紧急原因，要在行业最艰难时刻离公司而去？若是一如公司所言是健康问题，那是严重到哪个程度，才让一位在企业甚具份量的战将，要离开岗位，未能与公司共渡时艰。

凌克媲美王石

看看凌克在金地的发展历程，1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司，这家公司是金地的前身，凌克由一个业务员开始，到1995年参与开发金地花园及金地海景花园，获得亮丽成绩，之后他在企业的发展就顺风顺水。

1998年未到四十岁，凌克已出任金地集团董事长，更在2011年带领金地成功上市，在他的努力经营下，金地打入一线房地产商之列，与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿，带领金地成为全国房地产企业龙头之一。

看到这里，大家就知道他在集团的地位，仿如当年王石在万科一样，几乎是无可替代。因此他的突然辞任，市场难免会猜测，是否公司出现什么问题，才会突然离开。事实上，金地及凌克本人，没有理由不知道事件的严重性，而且之前是没有半点风声。

股票市场的回应，正好反映问题之严重。金地发出公告当天，股价跌停板，收市报5.52元，下跌近一成，并见五年新低，市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌，当中“16金地02”跌超过25%。

金地中期财务健康

在此之前，外界都认为金地财务及业务情况稳定，公司中期业绩显示，今年上半年收入368.6亿元，同比上升31.1%，赚15.3亿元，下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元，计息负债1,096亿元，净负债为53.5%。从整体情况看，虽说盈利下跌两成，但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错，再以负债比率来说，在芸芸被受债务困扰的内房企业中，情况实在好得多，可以说仍在十分健康水平。

可是，今次凌克请辞一事，在现时敏感的市场上，立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想？集团是否一如其许多内房企业一样，有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。

市场都知道，过去许多开内地发商利用“表外债”方式，为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后，开发商要大幅减债，都急于抢着卖楼套现，市场供应一下子大增，而且要赶卖楼，就要降价推售，加上经济又放缓，令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款，表外债随时要现形，结果是那些房企的实际债务，要较原来财务报表来得高。

穆迪调低评级

虽然金地财务仍然健康，但最关键的销售，近期也存在一定不明朗，2023年首9个月，金地累计销售金额1,219.3亿元，按年下跌25.2%，以今年楼市情况，销售只下跌两成多，也可以接受。然而若撇除整体看，只细看近期销售，情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元，近三个月都有增长，情况也不错，然而若与去年比较，过去三个月内，每月均下跌超过四成。

即是说相对去年，金地的销情正在恶化中，特别9月时，是“金九银十”的重要月份，加上政府推出多项放宽楼市措施，销售都较8月升不足5%，反映整体楼市并不理想，情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市，若然没有起色，对金地将构成相当大压力。

深圳评级及研究机构Ratingdog估计，如果金地今年下半年至明年上半年的销售额，较2022年下降30%，公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。

事实上，评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级，由“Ba3”下调至“B3”，金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级，也由“B1”下调至“Caa1”，评级展望调整为负面。穆迪指出，金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期，金地的信用状况正在转弱中。负面展望，则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。

面对市场的猜测，对公司构成一定影响，金地实应站出来，澄清市场的种种疑虑。

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