李兆基豪借恒地600亿打造中环商业王国

2023年11月07日

0012.HK

Lee Shau-kee lent Henderson Land HK$60 billion

恒基地产近年锐意在核心商业区大展拳脚，大股东李兆基通过股东贷款，借出600亿资金，希望成就集团的雄图伟愿

重点

截至今年6月底，恒地净借贷779亿元，净负债比率只有24%
李兆基借出的股东贷款，恒地无需抵押亦没有偿还期限

刘智恒

近期多家内地开发商资金链断裂，债务临门，个别公司更要在旗下物管公司上动脑筋，调动资金应急。相对内地，香港发展商虽然未至于陷入绝境，但亦面对颇大压力。

面对高息压力，香港四大地产发展商之一的恒基兆业地产有限公司(0012.HK)大股东李兆基家族，就选择在自己的钱包掏钱，真金白银拿出高逾600亿港元(549亿元)，贷款予上市公司。在芸芸本地上市企业中，能获大股东慷慨借出巨额资金的公司，几乎绝无仅有。

早前公布中期业绩的恒基地产，净利润接近60亿港元，按年上升近两成半，每股派息维持0.5港元，净借贷近779亿港元，净负债比率只有24%。在楼市不景及息口高企环境下，能派出这一份业绩也算是交足功课。

股东贷款没期限

亮丽成绩背后，全因大股东李兆基家族为上市公司作出相当支持，根据中报的财务状况表内显示，同母系附属公司借款达600亿港元，该笔股东贷款更属无抵押及无固定还款期。至于利息方面，虽然恒地没披露，但据中报显示的中期融资成本为3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否则是需要通过独立股东会议通过。

对于恒地来说，中期净负债比率能在24%，毫无疑问是得益于该笔庞大贷款，否则比率将升至近43%，虽然也不是什么危险水平，但能有较低的比率，就显得公司财务状况更健康。

另外，以低息获大股东借款，面对近年息口不断上升，就不用担心令上市公司百上加斤，在资金调动上更灵活，也减少向股东派息的影响。

而且，贷款是没有年限，对上市公司十分有利，省却上市公司要为借贷做再融资的工作及时间。加上是无须抵押，上市公司的压力大大减轻。

借款用在哪里

李兆基能借出天价贷款，究竟用意为何？我们再看看中报表述：“垫款是用作集团偿还截至2021年12月31日止年度，作为收购土地产生的银行借款。”翻查资料，恒地当年度作出惊人收购，斥资508亿港元，投得中环海滨3号地皮。

事实上，要成为中环地王，是多位发展商心中的宏愿。香港是世界金融中心之一，在亚洲的地位更加举足轻重，中环则是香港商业中心，区内物业寸土寸金，而且供应稀缺，即使有钱也未必能购入优质商厦。

回归以前，香港作为英国殖民地，英政府对自己国家的企业当然照顾有加，英资的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港开埠以来，透过旗下的置地控股(HKLD.LES, H78.SGX)不断在中环买地建楼，经历多年发展，中环一幢幢拔地而起的参天巨厦，大部分是置地或同系公司的物业。包括交易广场一至三期、怡和大厦、遮打大厦、太子大厦及文华酒店等，总楼面面积45万平方米(484万平方呎)，更透过行人天桥，将所有物业连结起来，俨然如一个商业王国。

七年之约

其他发展商或企业，纵然有资金，想在中环建立桥头堡也不容易，因为区内根本没土地可供发展。但华资大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世纪八十年代，李嘉诚、李兆基、郑裕彤及郭得胜等几大华资富豪牵头，在市场不断收购当年仍在港上市的置地股票，计划联手鲸吞置地。原先进展顺利，岂料置地命不该绝，87年股灾爆发，华资地产商大失预算，最终双方谈判，由置地买回华资地产商手上的置地股票，华资地产商则承诺，七年内不再狙击置地，双方达成协议，地产商鸣金收兵。

经此一役，置地提高警觉，加上香港经济及政治发展物换星移，怡和系公司悉数迁离香港，中环地王之争暂偃息旗鼓。然而随着中环填海，个别实力日益扩大的本港地产商，对中环土地虎视眈眈，首先是机场铁路发展，中环填出一片土地，新鸿基地产(0016.HK)及恒地眼见机不可失，联手投得地皮，并建成国际金融中心，其中第二期大楼，与对岸的环球贸易广场互相辉影，构成维港门廊。

亦因填海造地，为其它财团提供落户中环的机会，原本新鸿基地产实力雄厚，可惜因三兄弟的争拗，内耗令公司元气大伤，大量人才离去，公司经此巨变，在发展上也变得审慎。恒地对于中环的发展念念不忘，几年前以近233亿港元投得金钟美利道2号商业地，将建成The Henderson。3年前政府推中环填海而来的海滨3号地皮，恒地更不惜一掷万金，斥资508亿港元成功中标。

恒地在中环及金钟的项目面积，加起来约350万平方英尺，虽未足与置地分庭抗礼，但已将距离拉近至只差一百万平方英尺。不过，虽赢得地王归，但当年出价过于勇进，付出沉重代价，海滨3号的成交较第二高标价高出37%，加上近两年全球经济走弱，中环商厦价值及租金受到影响。然而，在大股东全力支持下，恒地面对压力大大纾缓，倘若趁市况回落而续吸纳土地或收购项目，要成为明日的中环霸主，或许只是时间问题。

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简讯：美高梅中国二季度业绩微升

澳门博企美高梅中国控股有限公司（2282.HK）周四公布上半年业绩，4至6月的第二季度收益86.7亿港元，同比升18.9%，经调整EBITDA（息税折旧摊销前盈利）为25.1亿港元，同比升2.8%。今年中期的收益为166.6亿港元，按年升2.7%，经调整EBITDA为48.8亿港元，按年跌1.4%。二季度的主场地赌枱投资额同比上升7%至40.9亿美元，主场地赌枱的赢率微升0.5个百分点至25%。美高梅中国周四开盘升1%报15.76港元，今年以来该股上升逾60%。刘智恒欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年07月31日

2282.HK

the RWA boom is arriving ahead of schedule

以货为币资产上链 RWA热潮的机会与风险

稳定币条例即将正式上路，RWA风潮提前涌现，香港链上金融开启一场热闹的实验李世达香港《稳定币条例》将于 8 月正式实施，全球目光再度聚焦这座亚洲金融中心。稳定币发行的规则确立，也为“RWA”（现实世界资产）开辟了一条通往主流金融市场的法治通道。 RWA指的是透过区块链技术，将现实世界中可验证、可交割的实体资产（如大宗商品、不动产、票据等）进行确权与数字化，进而发行代币，于链上流通与交易。这种资产代币化（tokenization）不仅提升了交易效率，更打通了传统金融与加密经济的桥梁。RWA最大的潜力在于，它不是凭空创造一种虚拟资产，而是让实体经济变得更透明、更可融资、更流动。而稳定币条例之于RWA的重要性，在于它为RWA所需的数字结算与清算系统提供了法理基础。没有稳定币，就无法构建可编程、可实时计价与结算的代币交易环境，RWA难以突破应用瓶颈。同时，稳定币本身若无可对应、具价值基础的链上资产，其发行与使用也难获信任与规模支持。RWA提供了稳定币实际锚定物与使用场景，能提升稳定币作为结算工具的可信度与通用性。自2023年6月起，香港金管局与财库局支持多个稳定币与RWA试点项目，包括金银业贸易场、中银香港、香港交易所、HashKey与Ant Digital Technologies（蚂蚁数科）等多方参与。除此之外，浙江、山东等外贸重地也有多家出口型企业透过合作平台，将铝锭、铜板与白糖转为链上资产，用于融资与海外订单预付结算。据波士顿咨询（BCG）公布的估算数字，至2030年，全球代币化市场有望达到16万亿美元规模，这一数字约相当于当前黄金市值的三倍。市场快速反应资本市场对这波风口的反应显然更为迅速。狮腾控股（9993.HK）、广联科技（8279.HK）、德林控股（1709.HK）等多家港股公司在短时间内接连宣布进军RWA与稳定币业务，不论是表态有意申请牌照、签订合作协议或简单表示“正在研究相关方向”，都迅速引发市场炒作与股价上升。有市场专家警告，现时“稳定币概念股”部分已严重偏离基本面。由于北水资金短炒助推，多数公司仅凭合作意向或传闻即被资金追捧，后续若无实质落地，8月监管政策正式实施后势必面临估值回调风险。事实上，RWA作为连接资产确权与链上金融的基础设施，是对企业是否真正拥有产业场景与交易需求的考验。那些拥有实体商品交易、仓储物流、跨境清算、区块链应用经验的企业，在这场变革中更具竞争力。而金融科技平台则可凭藉现有用户基础与技术能力，搭建资产代币化与结算系统。如复星国际（0656.HK）旗下金融科技平台星路科技，近日发布一站式RWA平台FRP。星路预计，货币基金RWA代币化之后，会是债券、风险评级相对较佳的基金、票据等产品,再之后才会是实物资产。标准化资产会是两三年内市场偏好的RWA类型。随着《稳定币条例》于8月生效，香港或将真正迎来以实体经济为基础的链上资产时代。但这场资产重构的竞赛，终究不会奖励跑得快的人，而是给予那些跑得稳、做得真的企业。李世达，咏竹坊编辑。他的联络方式：shihtalee@thebambooworks.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年07月31日

简讯：业务持续复苏瑞幸二季度盈收双升

国内最大咖啡连锁运营商的瑞幸咖啡（LKNCY.US），第二季报告显示其营收及盈利均获双位数增长。公司持续快速扩张门店网络，经营业绩已从去年低谷中显著回升。根据周三美东时间盘前发布的最新季报，瑞幸一季度营收同比增长47.1%至124亿元，当期利润上升43.6%至12.5亿元。直营门店营业利润率微降至21%，较去年同期21.5%略有收窄。当季新增2,109间门店，截至3月末门店达26,206间。新开门店含24家海外店，包括马来西亚16家、新加坡6家和美国2家。直营门店（约占门店总量的三分之二）同店销售额增长率，从上一季度的8.1%增至13.4%。财报发布后，瑞幸股价周三开盘走高，但随后回调，当日收盘下跌1.9%。该股年内累计涨幅已超50%。阳歌欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年07月31日

LKNCY.US

药明生物预告利润同比大增56% CXO行业全面回暖

此份盈喜标志着药明生物正式结束连续两年的利润下滑态势，重回增长轨道重点： 2025年上半年集团收益同比增长约16%，毛利率将同比提升约3.6% 另一家“药明系”公司、专注ADC领域外包服务的药明合联上半年预计收入增长超过60% 莫莉近期，“药明系”三家CXO（医药研发与生产外包）龙头企业齐发正面业绩预告，市场将其视为CXO行业全面回暖的强力信号，带动行业相关个股普遍上涨。其中，国内大分子CXO龙头药明生物技术有限公司（2269.HK）的业绩预告更凸显了盈利能力的大幅提升。 7月24日，药明生物公告预计，2025年上半年集团收益同比增长约16%，毛利率将同比提升约3.6%；利润同比增长约54%，归属于公司权益股东的利润同比大幅攀升约56%，经调整股份为基础的薪酬开支、外汇损益及股权投资损益后，公司非国际财务报告准则经调整纯利增长约11%。此份盈喜标志着药明生物正式结束连续两年的利润下滑态势，重回增长轨道。由于新冠红利消退、生物医药行业进入融资“寒冬”，与创新药研发活动息息相关的药明生物在2023年、2024年归母净利润同比下滑23.09%和1.3%。正面盈利预告也有效提振了市场情绪，药明生物股价连续两个交易日上行，累计上涨9.57%。对于此次盈利大增，药明生物解释称，主要由于“跟随并赢得分子”战略的成功执行，以及领先的技术平台、行业最佳的项目交付时间及优秀的项目执行过往记录，推动集团收益增长。此外，基于ADC（抗体偶联药物）和双特异性抗体等快速发展的技术平台，集团扩大了对生物药行业提供包括研究发现、IND前开发及临床和商业化生产等在内的服务范围。药明生物表示，集团对现有及新增产能的利用，包括欧洲生产基地的产能爬坡也是业绩增长的重要原因。药明生物在欧洲的产能主要集中在其位于比利时和爱尔兰的生产基地，其中爱尔兰生物基地于2024年开展商业化生产，已成功完成多个 16,000 升规模 PPQ 生产。 7月21日，药明生物公布，位于中国无锡的5个生产厂以零关键发现项和零数据完整性问题，成功通过美国食品药品监督管理局（FDA）的药品上市批准前检查（PLI），为向全球客户提供高质量预充针生产解决方案奠定了坚实基础。PLI（Pre-License Inspection）是生物制品在美国上市前的强制性生产合规审查。三家“药明系”CXO均报喜除了归母净利润同比激增101.92%的药明康德（2359.HK; 603259.SH）之外，另一间在港股上市的“药明系”企业药明合联（2268.HK）业绩也同样亮眼。药明合联专注ADC领域外包服务，其上半年预计收入增长超过60%，净利润增长超过50%；经调整净利润（不含利息收入及开支）同比增长超过67%。药明合联表示，有关预期增长主要归因于抗体偶联药物（ADC）及更广泛生物偶联药物行业的下游需求持续旺盛，另一方面因为公司领先地位及竞争优势稳固，获得生物偶联药物CRDMO的重要市场份额，新投产线产能迅速爬坡，生产设施持续保持高利用率、运营效率的持续提升。 “药明系”三家企业的收入和利润高增长，不仅因为他们在技术和产能方面具有领先优势，也显示了CXO行业全面回暖。不过，药明系创始人、药明生物董事长李革的多次股票减持，成为影响公司股价的一大负面因素。6月14日，由李革控制的Biologics Holdings通过大宗交易方式，以每股26.6港元减持药明生物8,294万股股份，套现约22.06亿港元。自此药明生物股价一路下行近一个月，直到创新药行业大涨后，其股价才温和反弹。2025年内，李革已经至少3次高位减持“药明系”公司，半年内累计减持超68亿港元。尽管“药明系”基本面稳健且估值逐步修复，但大股东高位密集减持，在一定程度上引发了市场对公司长期价值判断、治理结构以及核心股东承诺的担忧。目前药明生物的市盈率约为36倍，而药明康德的市盈率为24倍，显示前者已有一定估值溢价。在创新药行业进一步活跃的背景下，药明生物的业绩增长确定性较强，值得投资者关注。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年07月31日

2269.HK

重点