3883.HK
Aoyuan secures respite through debt restructuring

负债累累的奥园,获法院批准重组计划,公司暂得以喘息下来

重点:

  • 重组计划包括以新债换旧债、发行普通股、永续债及可转债
  • 奥园预计未来8年可节省利息49亿美元

    

刘智恒

“没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。”

这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内,激励团队的一句话。今天,春天何时到来还未知,但起码这个冬天暂没那么冷。

负债逾千亿的奥园,去年底向美国纽约法院申请破产保护后,近日其涉及61亿美元(434.2亿元)的境外债务重组计划,虽然其中一位债权人平安海外反对,最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。

根据奥园的重组方案,集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债,再加上发行14亿普通股,而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年,预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时,集团在未来两至三年,在境外公开市场没有还债压力。

暂缓一口气

早于去年9月时,奥园的12只境内债务产品已全部获展期,加上是次解决了境外债务,集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。

经过两年艰辛的重组谈判,奥园可说暂时喘一口气,不过往后能否将债务悉数偿还,最关键还是看内地楼市走势。

截至2023年6月的中期业绩,奥园已属负资产公司,净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元,借贷1,088亿元,包括长短期银行借款745亿元,优先票据及债券344亿元,当中超过九成要在年内偿还,但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。

集团手上投资与销售物业约1,500亿元,若楼价持续下跌,资产会续贬值,甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升,资产升值,公司有机会脱离负资产之列,所以一切要视未来楼市走向。

房企经过债务重组,通常会获大幅削债及延期偿还,但并不是代表不需要偿还重整下的债项,至于能否还债,主要看有没有现金回笼,而作为房地产开发商,手上的产品就是楼宇,若销售理想,才能套回现金,支持营运及偿还债务。

去库存需时

现时内地楼市供应没减少,但需求持续下滑,雪上加霜是多家房企陷于债务深渊,大家也希望加快销售步伐,要卖楼套现,减价是不二法门,但当各家房企赶着卖楼,楼盘一窝蜂推出市场,供应肯定大增,楼市不断受压,楼价自然愈往下走。

供应虽多,若需求持续,问题也不大。但现实是需求亦同步下跌,中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地百大房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

坦白说,房屋并非单纯是居住用途,许多时被视作投资工具,当房价不断上涨,人们怕今天不买明天更贵,愈抢着买。楼价回调时,初期或有人认为相宜而入市,过不多久,楼价再跌时,情况就逆转,因人们深恐今天低价成交或许是明天高价,大家也不再入市。

情况更严峻是,当有个别开发商未能如期交楼,人们就怕收不了楼,市场大众看在眼里,也不敢贸然入市,担心楼盘最终烂尾,损失惨重,结果进一步拖低需求。

楼市要复苏,先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示,在百大城市中,有68个去库存周期要超过14个月,部分次一线的城市,如山东日照及河北香河,要超过4年时间,景德镇及西宁,更要5年以上。

据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告,内地有1.2亿套空置房,较2021年的6,500万套大增近85%。

这个冬天特别长

房地产向下的态势一旦形成,很难会短期扭转,因为需要时间去消化市场的供应,即使去库存成功,另外亦要市民对房价重拾信心,要人们扭转对房价未来下行走势看法,他们才敢入市,这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年,整整花了6年时间才回稳转上。

当然,还要看中国的经济情况﹐经济增长理想,人们口袋有钱,才想到买房子,才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率,世界银行估计只有4.5%,许多国际投行也预期,内地经济增长保五有困难。经济的放缓,毫无疑问影响人们对房子的需求,再而影响楼市回升。

奥园成立于1996年,乘着中国经济起飞及国力日盛,国家开始积极举办国际大型活动时,郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售,令集团赚取可观利润,此亦为何公司命名为奥园,因为是跟奥林匹克运动会息息相关。

发展二十多年,奥园经历多番起跌,好几次也如郭梓文所言,最终等到春天来临,然而今次的冬天是历来最漫长,能否等到春天到来,抑或之前就被冻死在严寒,除了看郭梓文的能耐,很大程度要看未来内地楼市。

咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:名创优品拟拆TOP TOY 委摩通瑞银任承销商

据媒体周三引述彭博报道,零售商名创优品集团有限公司(MNSO.US; 9896.HK)计划分拆旗下潮玩品牌TOP TOY在香港独立上市,并已委任摩根大通及瑞银担任承销商。 报道指出,这家主打日式风格、贩售从化妆品到文具等各式商品的零售商,也可能再聘其他投行协助,并希望在上市前引入主权财富基金等新投资者。 TOP TOY是名创优品五年前创立的子品牌,专注于潮流玩具。在去年第四季,其收入按年增长超过50%,远高于同期名创优品整体22.7%的增幅。 这次分拆计划是近期中国玩具企业赴港上市潮的一部分,继今年布鲁可(0325.HK)上市,以及52Toys近期提交上市申请后,TOP TOY成为又一筹备上市的企业。这些公司均希望借助“盲盒”热潮获利,这类藏品玩具毛利率高,深受年轻消费者喜爱。今年凭借Labubu系列公仔爆红的泡泡玛特(9992.HK),即为其中代表。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:科伦博泰折让7.5%配股筹19.6亿港元

从事创新药开发的四川科伦博泰生物医药股份有限公司(6990.HK)周四公布,计划配售591.8万股新H股,占公司扩大后已发行股本约2.54%,每股作价331.8港元,较股份前收市价每股359港元折让约7.58%,集资19.64亿元(2.5亿美元)。 公司表示,所得款项将用作产品研发、临床试验、注册备案、制造及商业化;提升内部研发技术能力、加强外部合作及拓展产品管线组合,补充流动资金及作一般企业用途。 科伦博泰主要从事创新药物的研发、生产和销售,产品用于乳腺癌、非小细胞肺癌、胃肠道癌等疾病的治疗。公司去年收入19.33亿元,同比增长67.8%,亏损收窄53.5%至2.67亿元。 科伦博泰周四早盘下跌,至中午收市报334.20港元,跌6.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Sante makes infant nutritional products

圣桐特医冲刺港交所 乘关税战叫板外资龙头

这家总部位于青岛的特医食品制造商,正挑战主导中国市场的外资跨国公司,后者可能面临关税的不确定性 重点: 圣桐特医已向港交所提交上市申请,公司拥有一批重量级投资者,且收入与利润飙升 随着中国生育率下滑,这家专注婴儿的特医食品制造商正多元化布局,进军中国上升中的老年营养市场   谭英 当圣桐特医(青岛)营养健康科技股份公司于上周五首次公开披露其香港IPO计划时,中信证券为保荐人。但不久后,公司透露中信里昂证券也将作为总协调人加入承销团队。 对于这样一家拥有二十余年历史的老牌企业,圣桐特医的财务指标确实令人瞩目。其收入在过去三年近乎翻倍,从2022年的4.91亿元增至去年的8.34亿元。2024年,来自跨境电商平台的收入达4.05亿元,占总收入的48.6%。公司调整后净利润也从2022年的1.21亿元快速攀升至2024年的1.99亿元。而其毛利率三年来始终维持在71%左右的高位,令人称羡。 前身为青岛圣桐营养食品有限公司的圣桐特医,是最早进军国内特医食品市场的本土企业之一,主要专注过敏婴儿特制产品,该业务贡献去年的九成收入。 仍占圣桐特医销售额过半的国内市场,由国际巨头主导,雀巢(NESN.SW)和达能(BN.PA)分别位列第一及第二,紧随其后的是圣桐特医和第四的雅培(ABT.US)。根据上市文件中的第三方研究,这使圣桐特医居国内同行之首。前五强中唯一的其他本土企业是乳业巨头飞鹤(6186.HK)。 飞鹤当前的市销率达2.32倍,这意味着若圣桐特医匹配此水平,基于2024年销售额,其估值或达20亿元左右。这有望助其集资5亿元甚至更多,为其目前在内蒙古新建的设施扩大产能提供资金。 此次上市仅是圣桐特医的最新融资举措,公司还于今年2月在B轮融资中募得4亿元。其支持者都是顶尖机构,包括上汽集团旗下的恒旭资本、高瓴资本、李开复的创新工场以及中金公司。 特医食品需医生监督、且以特殊需求婴儿产品主导。在中国,所有特医食品的渗透率仅为3%,远低于成熟市场40%的水平。根据上市文件,中国市场的年增长率为18%,预计2029年规模将达531亿元,其中婴儿产品占274亿元,约半数份额。 当前,对圣桐特医等公司挑战其国际同行较为有利,若后者的供应链部分位于美国,它们可能受中国报复性关税拖累。圣桐特医唯一的外部供应商位于韩国,相对来说受关税战影响不大。但需指出,公司近半产品销往海外,主要渠道为电商。然而,上市文件未具体说明其中是否有销往美国的部分。 二十年历史积淀 圣桐特医历史可追溯至2005年,当时是圣元营养旗下的特医食品事业部,由张亮与孟秀清夫妻二人掌控。张亮于1998年创立生产婴儿配方奶的圣元国际集团,公司2007年至2017年在纳斯达克上市,后被张亮私有化。 据上市文件,中国本世纪初尚无本土特医食品生产商。作为当前的国内行业领头羊,圣桐特医已拥有14款主要特医食品产品,以及7 张特医食品注册证。 鉴于中国生育率急剧下滑,圣桐特医受投资者热捧似有悖常理。2024年是农历龙年、受准父母偏爱,中国出生人口自2023年的900万升至950万,为全球之最。尽管如此,长期前景仍堪忧,这是晚婚及育儿成本高等成熟经济体常见的因素。对此,公司反驳称,中国的Z世代父母已致力保障婴儿的营养,并加快购买特制产品,以应对孩子的任何异常。 即便如此,意识到人口趋势对其不利,圣桐特医正多元化开发成人产品以补全当前产品线。官方资料,中国60岁以上人口2023年占比已超五分之一。随着该群体扩大,预计非婴儿特医食品需求将激增。据上市文件,2024至2029年,市场年均增长率应达21.5%,2029年销售额将达258亿元。 公司在上市文件中表示:“以‘精确营养、专业呵护’为理念,我们关切特殊群体需求,涵盖面对过敏、不耐受乳糖及早产风险的婴儿,以及银发族。” 圣桐特医通过300余家分销商售货,渠道包括医院、月子中心、专卖店及线上,终端覆盖超17,000个网点。 2023年之前,圣桐特医位于青岛的主要生产基地与母公司圣元集团共享,基地2024年年产特医食品1.7吨。公司今年2月另开一家新厂,第三家工厂也正在内蒙古建设,预计2026年投用。 圣桐特医需加速行动,因为新兴本土竞争者步步紧逼。2022年至2023年,中国新特医食品注册数量从13款跳涨至70款,去年又新增42款注册。国家市场监管总局数据显示,截至去年9月20日,国内206款特医食品注册中,本土企业占174款,表明中国本土公司竞相争夺这重要市场。 需要指出,国际巨头仍坐拥巨大优势,雀巢以57%市占率坐头把交椅,达能以18.4%居于其后。圣桐特医无疑希望分一杯羹,而民族情绪的上市,对国货亦有利。如果能让投资者确信其能保持强劲增长,那情况对圣桐特医更有利。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:上市不足一年 龙蟠科技配股集资1.2亿港元

磷酸铁锂电池正极材料制造商江苏龙蟠科技股份有限公司(2465.HK)周三表示,配售2,000万股,每股作价6港元,共集资1.2亿港元。 配售价较周三收市价6.59港元折让8.95%,及相对过去五个交易日平均收市价折让0.33%。配售股份占已扩大发行H股本16.67%。 公司表示,集资主要是减低负债,并提供额外运营资金,以满足未来发展需求。同时,可以扩大公司的股东基础。 龙蟠科技周四开盘股价下跌2.9%至6.4港元,公司自去年10月上市以来,股价下跌16%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里