3883.HK
Aoyuan secures respite through debt restructuring

负债累累的奥园,获法院批准重组计划,公司暂得以喘息下来

重点:

  • 重组计划包括以新债换旧债、发行普通股、永续债及可转债
  • 奥园预计未来8年可节省利息49亿美元

    

刘智恒

“没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。”

这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内,激励团队的一句话。今天,春天何时到来还未知,但起码这个冬天暂没那么冷。

负债逾千亿的奥园,去年底向美国纽约法院申请破产保护后,近日其涉及61亿美元(434.2亿元)的境外债务重组计划,虽然其中一位债权人平安海外反对,最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。

根据奥园的重组方案,集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债,再加上发行14亿普通股,而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年,预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时,集团在未来两至三年,在境外公开市场没有还债压力。

暂缓一口气

早于去年9月时,奥园的12只境内债务产品已全部获展期,加上是次解决了境外债务,集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。

经过两年艰辛的重组谈判,奥园可说暂时喘一口气,不过往后能否将债务悉数偿还,最关键还是看内地楼市走势。

截至2023年6月的中期业绩,奥园已属负资产公司,净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元,借贷1,088亿元,包括长短期银行借款745亿元,优先票据及债券344亿元,当中超过九成要在年内偿还,但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。

集团手上投资与销售物业约1,500亿元,若楼价持续下跌,资产会续贬值,甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升,资产升值,公司有机会脱离负资产之列,所以一切要视未来楼市走向。

房企经过债务重组,通常会获大幅削债及延期偿还,但并不是代表不需要偿还重整下的债项,至于能否还债,主要看有没有现金回笼,而作为房地产开发商,手上的产品就是楼宇,若销售理想,才能套回现金,支持营运及偿还债务。

去库存需时

现时内地楼市供应没减少,但需求持续下滑,雪上加霜是多家房企陷于债务深渊,大家也希望加快销售步伐,要卖楼套现,减价是不二法门,但当各家房企赶着卖楼,楼盘一窝蜂推出市场,供应肯定大增,楼市不断受压,楼价自然愈往下走。

供应虽多,若需求持续,问题也不大。但现实是需求亦同步下跌,中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地百大房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

坦白说,房屋并非单纯是居住用途,许多时被视作投资工具,当房价不断上涨,人们怕今天不买明天更贵,愈抢着买。楼价回调时,初期或有人认为相宜而入市,过不多久,楼价再跌时,情况就逆转,因人们深恐今天低价成交或许是明天高价,大家也不再入市。

情况更严峻是,当有个别开发商未能如期交楼,人们就怕收不了楼,市场大众看在眼里,也不敢贸然入市,担心楼盘最终烂尾,损失惨重,结果进一步拖低需求。

楼市要复苏,先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示,在百大城市中,有68个去库存周期要超过14个月,部分次一线的城市,如山东日照及河北香河,要超过4年时间,景德镇及西宁,更要5年以上。

据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告,内地有1.2亿套空置房,较2021年的6,500万套大增近85%。

这个冬天特别长

房地产向下的态势一旦形成,很难会短期扭转,因为需要时间去消化市场的供应,即使去库存成功,另外亦要市民对房价重拾信心,要人们扭转对房价未来下行走势看法,他们才敢入市,这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年,整整花了6年时间才回稳转上。

当然,还要看中国的经济情况﹐经济增长理想,人们口袋有钱,才想到买房子,才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率,世界银行估计只有4.5%,许多国际投行也预期,内地经济增长保五有困难。经济的放缓,毫无疑问影响人们对房子的需求,再而影响楼市回升。

奥园成立于1996年,乘着中国经济起飞及国力日盛,国家开始积极举办国际大型活动时,郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售,令集团赚取可观利润,此亦为何公司命名为奥园,因为是跟奥林匹克运动会息息相关。

发展二十多年,奥园经历多番起跌,好几次也如郭梓文所言,最终等到春天来临,然而今次的冬天是历来最漫长,能否等到春天到来,抑或之前就被冻死在严寒,除了看郭梓文的能耐,很大程度要看未来内地楼市。

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新闻

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International Housewares left out in the cold by changing retail landscape

日本城失护城河 国际家居风光不再

北上消费早已成风,加上内地网购平台进军香港,拖累日本城母公司国际家居零售业绩大跌 重点: 业绩大幅倒退近53%兼大削派息 核心领军人物已无心恋战,业务料难扭转劣势   白芯蕊 疫情后消费者习惯改变,港人北上消费早已成为新潮流,加上网购平台淘宝及拼多多兴起,令香港零售业进入寒冬,主打家居用品的日本城母公司国际家居零售(1373.HK)业绩大受打击,不单上财年纯利大幅倒退逾五成,同时更大幅削减末期息73%。 早前已发盈警的国际家居,根据最新业绩披露,截至2025年4月底止收入跌5.6%至25.37亿港元,纯利大降52.8%至4,773万港元。若将集团纯利划分上下半财年比较,下半财年国际家居表现相当疲弱,纯利仅赚1,477万港元,不仅按年大幅倒退70.6%,也只是上半财年3,296万港元的44.8%,纯利率亦相当薄弱,下半财年更较上半财年跌1.4个百分点至1.2%。 面对恶劣经营环境,集团缩减门市规模,将香港分店缩至只有306间,较上半财年少9间,员工数目也降3%至2,007人。集团表明,目前不断检视及优化分店网络,也与业主积极商讨减租方案,逐步淘汰低效率门市,同时将存货压力较大的门市实施清货大平卖,以降低库存成本。 十蚊店始祖 国际家居在香港有34年历史,由刘栢辉在北角渣华道开设第一间日本城家品店起家,当时只是兼职员工的现任国际家居主席魏丽霞,由于工作认真勤力,刘栢辉邀请即将毕业的她入股,共同打造日本城的故事。 90年代日本正流行100yen家品店,刘栢辉将此概念引入香港,于1993年在香港开设首家10蚊店,成为香港10蚊店始祖。1997年后在租金不断下跌时,趁机大开分店,令门市数目突破100间,并借助收购香港同业壮大业务,变成香港家品店龙头。 业务扩至新加坡 不只在香港分店越开越多, 2011年更收购新加坡家品零售连锁商,令业务扩展至新加坡,2013年更将公司在香港上市,目前集团品牌除“日本城”外,旗下品牌还包括“123 by ELLA”、“日记士多”、“多来买”及“日本の家”等。 尽管国际家居业务扩展东南亚地区,但集团收入主要依赖港澳地区,占总收入的87.4%,367间门市中,有315间位于港澳。 要国际家居续写过往辉煌,目前处景变得十分困难,不仅要面对内地网购平台补贴运费的冲击,还有日本人气杂货店3COINS攻港。更重要的是,国际家居现时由一向专注后勤细节的魏丽霞打理,主要负责开拓市场的创办人刘栢辉,目前虽仍是集团执董,但明显已经退居二线。 刘栢辉无心恋战 自从国际家居零售上市后,作为创办人的刘栢辉,开始发展事业外的个人兴趣,集团上市同年,以个人名义饲养第一匹赛驹“家品大王”,随后更买入多匹竞赛马,大力发展第二事业。令刘栢辉在马场界名成利就的便是目前香港马王“浪漫勇士”,该马出赛共赢得总奖金近2.15亿港元,冠绝全球赛马界并成为“奖金王”。 在赛马界闯出名堂,刘栢辉将个人时间重心转移,逐渐淡出在国际家居的角色,2016年辞任首席执行官,交由他的搭档魏丽霞接手,情况就如目前的苹果公司,失去创作灵魂人物乔布斯后,仅依靠行政总裁库克(Tim Cook),利用内部管理、物流及采购等节流手法,靠“吃老本”方式营运。 国际家居销售产品货物来自内地,即与内地大型网购平台正面交锋,加上租金压力,日本城成本优势不再。相反,在香港销售日本零食的“759阿信屋”母公司CEC国际(0759.HK),销售产品来自日韩,与内地网购平台没有直接竞争,因此在本港零售市场仍有一定生存空间。 参考目前国际家居业绩,市盈率接近14倍,在香港零售业仍进入寒冬之际,股价压力不小;加上核心领军人物已无心恋战,要扭转劣势不易。或许,跟随香港“平价超市”佳宝,出售予内地网络科企平台是最佳出路。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Zepp makes wearable devices

新闻概要:营收重返增长通道 Zepp股价持续上扬

公司第二季度营收同比增长46%,并预测第三季度增速逾70% 阳歌 周一,Zepp Health Corp.(ZEPP.US)股价大涨逾30%,延续自6月以来的强劲升势,期间该股累计飙升近6倍,原因是这家可穿戴设备制造商重返营收增长轨道,且预示增速显著提升。 Zepp股价当日收涨34%至17.42美元,创三年新高,该股今年大多在2至3美元区间上落。公司此前主要通过与小米集团(1810.HK)的授权协议代工创收,但近年开始转型开发利润率更高的自有品牌。 通过聚焦可穿戴设备市场入门级产品,Zepp以Amazfit及Zepp品牌推出广受好评、售价普遍低于100美元的设备,成功开拓市场。随着产品认可度持续提升,公司第二季度实现四年来首次营收同比增长。 公司周一披露当季营收达5,940万美元,同比增长46.2%,同时预测第三季度营收将升至7,200万至7,600万美元,实现70%-80%的强劲增长。公司将优异表现归功于Amazfit Bip 6、Active 2及T-Rex 3系列产品热度攀升。 当季毛利率为36.2%,较第一季度的37.3%有所下滑,公司解释是入门级产品销量增长,拖低整体毛利率。随着更多高端产品上市,Zepp预期毛利率将在第三季度重回“正向轨迹”。 “本季度仅是上升通道的起点”,董事长黄汪表示,“凭借完善的创新产品储备,我们有能力延续当前势头,在2025年下半年及未来实现可持续增长与价值提升。” 自2021年以来,公司持续亏损,最新报告期内仍未扭转颓势。但随着营收增速大幅超越经营支出5.2%的增幅,第二季度亏损收窄310万美元至770万美元,去年同期则亏损1,080万美元。 公司表示本季度已通过更优惠利率,将“相当规模”短期债务置换为长期票据,将缓解近期流动性压力。截至6月底其现金储备为9,500万美元,较三个月前的1.04亿美元有所下降。 自2018年在美上市以来,Zepp经历曲折发展。彼时其名为华米,命运与小米深度捆绑,那时来自小米的生意,贡献约三分之二销售额。但公司很快发现,这种合作模式既制约增长前景又挤压利润空间,遂于2021年前后战略聚焦自有品牌Amazfit,同年更名为Zepp。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里