越秀地产

受有利政策推动，中国房地产市场数据连续两个月出现显著改善 　 建银国际 根据国家统计局的最新数据，2024年6月，中国房地产市场出现显著改善，连续第二个月受到“430政治局会议”和“517新政”两组有利政策的推动，房地产销售从5月的环比增长13.2%，跳升至6月的50.9%。 在“430政治局会议”中，官方延续了以往的政策方针，而且对房地产发展新模式有了更多的解释，如“优质住房”瞄准改善住房需求，另外还对当前房地产市场存量房过多的问题进行部署，即“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，房地产领域以旧换新政策或加速推进。而“517新政”则包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率，以及设立保障性住房再贷款等内容。以上都是对房地产市场正面的官方举措。 因此，尽管受季节性影响，今年6月的50.9%房地产环比销售增幅，仍远高于去年6月的29.6%环比升幅。若同比计算，房地产销售下降的速度，则从5月的26.4%减慢至6月的14.3%，与房地产发展商报告的签约销售一致，而这一降幅是销售建筑面积下降14.5%，以及单价上涨0.2%的结果。回顾2024年上半年，房地产销售则同比下降了25%，其中建筑面积销售减少19%，单价则下跌7.4%。 至于其他房地产数据也有所改善。今年前6个月，全国房地产投资同比下降了10.3%，较5月的11.1%同比降幅有所收窄。根据政府的说法，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和公共基础设施建设这“三大工程”，贡献了房地产投资总额的1个百分点。另外，6月新开工项目同比下降21.7%，较5月的22.7%降幅也略有减少。开发商的资金来源由5月的同比减少21.8%，改善至6月的同比下降15.2%。 随着楼市新政策已施行，预期市场将出现微妙变化。我们预期由“430政治局会议”和“517新政”驱动下，房地产市场的基本面逐步改善。已公布的政策实施进展顺利，从包括金融机构释放的250亿元，以及中国人民银行授予的120亿元廉租房再贷款基金进展，到在超过70个城市扩大实施的“置换住房”计划，以及包括北京等一线城市在内的历史性低首付要求普遍实施，以及降低贷款利率。以广州为例，房贷利率最新已降至3%至3.2%的范围，将减轻居民负担，有利置业气氛。 调整可能结束 除了政策外，最近有更多的评论和猜测认为房地产市场已触底。尽管恢复的时间和幅度仍有争议，但我们从媒体和渠道检查中，注意到的微妙变化均表明调整可能即将结束。 自从5月中开始的调整以来，我们观察到开发商的股价自7月以来表现稳定。随着整合后出现的潜在上行，我们更青睐高质量的国有企业，例如中国海外(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、保利发展(600048.SH)、越秀地产(0123.HK)和绿城中国(3900.HK)，因为我们认为这些企业在其强大的基本面支持下，是逐步重新评级的最佳候选者。 其中本行对中国海外、华润置地及绿城中国，分别给予20.4港元、36港元及11港元的目标价，对比上周五的收盘价，将有57%、42%与72%的潜在升幅。 本文内容纯属作者个人意见，不代表咏竹坊立场 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

刘智恒       ▷ 香港       香港财赤或延至明年 评级机构穆迪将香港信用评级展望由稳定下调至负面，主要是本港推出《国安法》及选举制度改变，以及中国经济疲弱。香港政府自然高调反击，更指斥穆迪抹黑香港。评级机构固然有特别用意，但香港的情况确实不如前，周初财政司司长陈茂波在立法会财委会会议上指出，本财年香港的财政赤字将高逾1,000亿港元，更预计下财年或会延续赤字状况，为应对问题，明年及后年要削减政府部门1%开支。 出现赤字的其中一个主因，与本港楼市持续回软不无关系，发展商对政府土地竞投冷淡，以致本财年的卖地成绩差强人意，至今共有六幅土地出现流标，加上补地价金额又下跌，或发展商因楼市情况而不接受补价，土地收入更加雪上加霜。港府原预计本年度来自土地收入可达850亿港元，但按目前进展情况，要达标肯定无望，而且更有一大段差距。 金管局建议银行撇账 据市场消息，香港金融管理局最近与中小型银行高层会面，金管局副总裁阮国恒在面谈时，建议银行在今年度盈利气氛稳健向好时，尽量为不良贷款拨备或撇账，其中特别提到内房贷款。然而，金管局并不是作窗口指导，一切仍由银行自身衡量后作出决定。 本港银行对内房企业的风险敞口有限，许多银行亦已作出足够拨备，加上资本充足比率良好，银行业面对的风险整体可控。不过，金管局的建议亦无可厚非，毕竟暂时看，多家内房企业能偿还债务的机会不大，银行应趁财务仍理想时先作出处理，实属稳健的安排。 瑞银指港楼价仍有下行空间 市场对于香港楼价持续不看好，瑞银财富管理投资总监办公室大中华区股票主管李智颖指出，在按揭贷款利率上升，内地经济复苏又逊预期，香港楼价在过去12个月已下跌6%，但跌势未止，特别香港优惠利率仍低于美国，本地贷款利率有机会再上升，因而预期楼价续向下走，跌幅约在中个位数。 我们认为，楼价有机仍往下调，但相信大跌空间有限，一方面是美国利率升势已接近尾声，另外是香港输入数以万计专才，政府又给予买楼税务优惠，对港楼有一定支持。而且专才到港，不少人租用物业，带动租金上升，对物业投资者的供款有支持。同时，若租金持续上升，某些租楼人士考虑到要付高租金，不如转租为买。再讲，目前情况跟97年不一样，当年按揭的压力测试要求没今天严谨，以致部份人手上有多于一层物业要供款，一旦楼市逆转就没有防守空间，而今天的经济，远优于当年亚洲金融风暴后的情况。综合而论，楼价大跌的机会不大。 ▷ 内地       惠誉料内房销售跌势放缓 内房销售按年比较每况愈下，碧桂园(2007.HK)11月的销售金额为61.1亿元，按年跌近77%、雅居乐(3833.HK)更只有22.3亿元，按年跌38%，市场担心情况持续恶化。不过，评级机构惠誉虽预计2024年开发商的经营环境仍充满挑战，但整体房产销售的跌势或会放缓。惠誉估计，开发商的合约销售跌幅约在5%以内，即明年内房销售额在10万亿至10.5万亿元水平。 我们认为，暂时仍未看到内地房地产可以扭转弱势，相反若明年陆续有大型开发商因高负债被清盘，项目及土储被迫要沽售，对房地产市场的冲击更加严峻，所以惠誉的估计，或许仍是有点乐观。 聆讯延期恒大暂逃一劫 中国恒大(3333.HK)的清盘聆讯在12月4日进行，市场原以为有最终定案，岂料因呈请人没有促使恒大清盘，亦没反对聆讯延期，恒大获法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示，将修订债务重组方案。 或许恒大债权人也明白，强行将其清盘，随时一无所有，倒不如再观察多一阵及争取更佳的方案。不过，恒大超过3,000万元的未决诉讼案超过2,000宗，未能偿还的债项超过5,000亿元，纵能暂时喘息一阵子，问题仍难解决，最终能否苟延残存，暂时还未明朗。 越秀48亿买地展实力 内房在一片愁云惨雾下，越秀地产(0123.HK)却公布以近48亿元，投得上海市普陀区北新泾产业园地块。土地面积4万平方米，可建总楼面面积10.1万平方米。越秀表示，收购有助巩固公司在上海的战略地位。 虽然多家内房企业频临破产，根本再没能力投地，但部份国企背景的企业财务健康，遂乘时在市场吸纳优质土地以壮大发展。我们预期，未来的优质地皮势将陆续落入国资背景的房企手上，他们的市场占有率将不断扩大，民营房企难项其背，内房变成国企天下。 ▷ 咏竹坊文章       内地就业情况让人担忧…