中指研究院

全球负债最高的房地产开发商中国恒大集团终于获颁清盘，但国际投资者能从清盘程序取回多少资金，却无人寄与厚望 重点： 国际投资者以百亿美元计的投资，最终能从恒大的清盘案中收回多少，将取决于内地政府和法院的态度 中国恒大的9成资产均位于内地，没有内地法院的认可，香港法院清盘令很难执行      罗小芹 自2022年中国恒大集团(3333.HK)开始遭债权人Top Shine Global Limited申请清盘，前后延期7次，至1月29日香港法院已按捺不住，法官陈静芬正式颁令清盘，恒大在过去二十年在内地房地产市场野蛮生长，终于划上句号，亦可谓代表一个时代的终结。 中国恒大于1月29日开市前停牌，停牌前报0.163港元，市值21.5亿港元(19.6亿元)，公司高峰期的市值超过4,000亿港元。集团还持有电动车公司恒大汽车(0708.HK)和物管服务商恒大物业(6666.HK)的权益，这些资产将被清盘人接管。 根据清盘令，法院委任安迈顾问Edward Simon Middleton及黄咏诗为中国恒大的共同及各别清盘人。 中国恒大通过内地主体恒大地产经营几乎所有房地产开发业务，而大部分债权也在内地欠下，包括物料供应、建筑施工等应付帐和金融机构欠款。 据公司2023年中期财报显示，期内负债总额为23,882亿元(约3,362亿美元)，剔除其中的合约负债6,039.8亿元后负债规模为17,842.2亿元，现金总额仅133.8亿元。中国恒大在其债务重组方案上列出17只违约的美元债，涉及款项超过190亿美元。 集团执行总裁肖恩就清盘回应内地传媒时表示，香港法院颁布的是境外清盘令，涉及主体是在香港上市的中国恒大，集团会尽一切可能保障内地恒大地产的业务稳定，稳步推进保交楼等重点工作。另外，又会积极与清盘人沟通，依法配合清盘人履行相关程序，根据国际惯例、市场规则推进债务化解的工作。 重组方案难落地 目前恒大地产已被中国证监会立案调查，以主席许家印为首的管理层因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施，无法参与境外债务重组，以致重组方案最终难以落地。 自2021年底中国恒大两笔美元债务违约事件开始，公司向债权人提供的信息非常有限，以致投资者难以详细了解该公司面对的困难。究竟中国恒大香港实体的清盘程序如何进行，国际投资者以百亿美元计的投资能从恒大清盘案中收回多少，首先取决于中国大陆跨境当局和法院的态度。 2021年中港法院达成相互认可和协助破产程序的安排，香港清盘人可以向上海、深圳或厦门三个试点城市的法院申请批准，但内地法院仍有酌情权，可以不予认可或协助执行，所以没有内地法院的许可，清盘程序是很难执行。 香港律政司林定国去年11月在回应英国《金融时报》的书面查询时承认，在某些情况下，内地法院可能会拒绝承认香港的清盘令。2021年深圳法院在森信纸业案中承认了香港法院指定的清算人的权力，但业内人士称这类成功的实际个案很少。 就算内地法院下达清算令，执行过程仍需与其他债权人合作，由于外资股权和债权的追索优先次序将低于国内贷款的债权人，令境外债权人更难取回投资。 中国恒大的清盘令为其他处于债务危机的内房企业敲响警钟，早前有传媒传出碧桂园(2007.HK)的债权人将申请清盘，有香港银行将接管公司在港抵押资产，但《每日经济新闻》引述碧桂园消息人士指传闻不属实，目前公司经营一切正常。然而，消息未澄清传闻哪部分不确，在中国恒大步入正式清盘程序前，公司几乎对所有不利的传闻均予以否认。 保交楼的困难 面对内地烂尾楼危机，中国政府要求内房企业必须交付已售出的房屋单位，即履行保交楼的社会责任，但企业需要投入更多资金完成，而内地楼市销情亦成为开发商资金回笼的关键，若楼市销情未见改善，直接影响债权人取回投资的比例。 香港思睿投资(Grow)合伙人兼首席经济学家洪灏指出，无论清算程序能否继续进行，中国恒大就像即将破产一样，其债券的交易价格不到面值的两成。 根据内地房地产研究机构中指研究院报告指，1月全国100个城市二手住宅平均价格按月跌0.56%，已连续21个月下跌，各地以价换量现象明显。报告指，继广州、上海放松限购政策后，其余一线城市亦有望优化相关政策，为了抢占内地置业者的购买力，二线城市或全面取消住房限购；核心一、二线城市首套及二套房首付比例有望进一步降低。 龙州经讯中国研究部副总监CHRIS Beddor接受路透访问时表示，在很多方面恒大都是一个独特的案例，它凸显出房地产开发商在近几个月以来经营情况都没有明显改善，影响了购房者情绪，从数据显示，有意置业的人士不愿意从陷入困境的开发商买入预售房，令后者情况进一步恶化。…

负债累累的奥园，获法院批准重组计划，公司暂得以喘息下来 重点： 重组计划包括以新债换旧债、发行普通股、永续债及可转债 奥园预计未来8年可节省利息49亿美元      刘智恒 “没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。” 这是中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)大股东郭梓文去年发给员工的信函内，激励团队的一句话。今天，春天何时到来还未知，但起码这个冬天暂没那么冷。 负债逾千亿的奥园，去年底向美国纽约法院申请破产保护后，近日其涉及61亿美元(434.2亿元)的境外债务重组计划，虽然其中一位债权人平安海外反对，最终亦获香港、开曼群岛及英属维尔京群岛法院批准。 根据奥园的重组方案，集团分别发行4只总值23亿美元的债务工具、1.43亿美元的可转换零息债券、16亿美元永续债，再加上发行14亿普通股，而将原有的境外债进行置换。奥园未来8年，预计可减少境外债务的利息达49亿美元。同时，集团在未来两至三年，在境外公开市场没有还债压力。 暂缓一口气 早于去年9月时，奥园的12只境内债务产品已全部获展期，加上是次解决了境外债务，集团成为完成境内外债务重组流程的首家广东房企。 经过两年艰辛的重组谈判，奥园可说暂时喘一口气，不过往后能否将债务悉数偿还，最关键还是看内地楼市走势。 截至2023年6月的中期业绩，奥园已属负资产公司，净负债205亿元。期内亏损近29.4亿元，借贷1,088亿元，包括长短期银行借款745亿元，优先票据及债券344亿元，当中超过九成要在年内偿还，但手头现金加受限制存款只有69.4亿元。 集团手上投资与销售物业约1,500亿元，若楼价持续下跌，资产会续贬值，甚至能否卖出也成问题。若内地楼价回升，资产升值，公司有机会脱离负资产之列，所以一切要视未来楼市走向。 房企经过债务重组，通常会获大幅削债及延期偿还，但并不是代表不需要偿还重整下的债项，至于能否还债，主要看有没有现金回笼，而作为房地产开发商，手上的产品就是楼宇，若销售理想，才能套回现金，支持营运及偿还债务。 去库存需时 现时内地楼市供应没减少，但需求持续下滑，雪上加霜是多家房企陷于债务深渊，大家也希望加快销售步伐，要卖楼套现，减价是不二法门，但当各家房企赶着卖楼，楼盘一窝蜂推出市场，供应肯定大增，楼市不断受压，楼价自然愈往下走。 供应虽多，若需求持续，问题也不大。但现实是需求亦同步下跌，中指研究院《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，去年内地百大房企的销售金额计算，合共62,791亿元，按年下跌17.3%。 坦白说，房屋并非单纯是居住用途，许多时被视作投资工具，当房价不断上涨，人们怕今天不买明天更贵，愈抢着买。楼价回调时，初期或有人认为相宜而入市，过不多久，楼价再跌时，情况就逆转，因人们深恐今天低价成交或许是明天高价，大家也不再入市。 情况更严峻是，当有个别开发商未能如期交楼，人们就怕收不了楼，市场大众看在眼里，也不敢贸然入市，担心楼盘最终烂尾，损失惨重，结果进一步拖低需求。 楼市要复苏，先看何时能去库存。上海易居研究院去年的《百城住宅库存报告》表示，在百大城市中，有68个去库存周期要超过14个月，部分次一线的城市，如山东日照及河北香河，要超过4年时间，景德镇及西宁，更要5年以上。 据西南财经大学2022年底发布的《中国城镇住房空置分析》报告，内地有1.2亿套空置房，较2021年的6,500万套大增近85%。 这个冬天特别长 房地产向下的态势一旦形成，很难会短期扭转，因为需要时间去消化市场的供应，即使去库存成功，另外亦要市民对房价重拾信心，要人们扭转对房价未来下行走势看法，他们才敢入市，这是需要相当时间。香港97年楼市下跌至2003年，整整花了6年时间才回稳转上。 当然，还要看中国的经济情况﹐经济增长理想，人们口袋有钱，才想到买房子，才有能力改善居住环境。而中国今年经济增长率，世界银行估计只有4.5%，许多国际投行也预期，内地经济增长保五有困难。经济的放缓，毫无疑问影响人们对房子的需求，再而影响楼市回升。 奥园成立于1996年，乘着中国经济起飞及国力日盛，国家开始积极举办国际大型活动时，郭梓文将运动会完结后的选手村进行改造而出售，令集团赚取可观利润，此亦为何公司命名为奥园，因为是跟奥林匹克运动会息息相关。 发展二十多年，奥园经历多番起跌，好几次也如郭梓文所言，最终等到春天来临，然而今次的冬天是历来最漫长，能否等到春天到来，抑或之前就被冻死在严寒，除了看郭梓文的能耐，很大程度要看未来内地楼市。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里