雅居乐

短债高企、销售持续萎缩，加上境外债务重组仍未落地，雅居乐下半年资金链仍将面临严峻考验 重点： 截至6月底，雅居乐总借款449.82亿元，其中419.72亿元一年内到期 上半年雅居乐预售额38亿元，按年下降26.5%，净亏损扩大10%至88.30亿元    李世达 内房流动性危机进入第六年，部分出险房企已由违约逐步转入债务重组执行阶段，雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）却仍处于与债权人争取重组方案的关键时期。 最新中期业绩显示，公司上半年销售继续收缩，股东应占亏损扩大，一年内到期借款接近420亿元（62.5亿美元）。境外债务重组能否在10月清盘呈请再度聆讯前取得进展，成为下半年最大考验。 截至6月底，雅居乐总借款为449.82亿元，虽较去年底减少18.24亿元，但债务期限明显集中于短期，其中流动借款达419.72亿元，占总借款逾九成。同期现金及银行结余为45.14亿元，较去年底55.79亿元再减少约19%；当中现金及现金等价物只有32.94亿元，另有12.20亿元属受限制现金。公司净负债率亦由去年底229.6%升至364.9%。 财务报表亦披露，部分银行借款、其他借款及优先票据本金和利息未按原定日期偿还，并触发若干借款交叉违约。公司承认，相关情况对持续经营能力构成重大不确定性，未来取决于债务重组、贷款续期、物业销售及资产处置进展。 雅居乐债务危机于2024年恶化，当年未能在宽限期后支付一笔2025年到期、4.83亿美元的6.05%优先票据利息，其后启动全面境外债务管理。两年多后，公司仍在与主要境外债权人磋商，目前目标是在今年下半年形成有效重组方案并取得主要债权人同意。 再迎清盘考验 时间压力亦来自清盘程序。雅居乐去年12月收到新濠（中山）企业管理有限公司向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及据称未付款项为1,858.7万美元及234.7万元人民币。香港高院今年6月把聆讯再度押后至10月12日。雅居乐表示将反对呈请，同时加快债务重组。 经营端暂时未能为雅居乐化解债务压力提供足够支撑，上半年集团营业额108.61亿元，按年下降20%；股东应占亏损由80.30亿元扩大10%至88.30亿元。整体毛亏损亦由去年同期9.19亿元扩大至20.48亿元，物业发展板块经营亏损达52.81亿元。 更关键的是，公司用以补充现金流的销售端仍在收缩。雅居乐上半年预售金额只有38亿元，按年下降26.5%，预售面积下降26.1%；物业发展确认收入亦下降37.7%至38.05亿元。公司提出加快预售、催收应收款、再融资及出售非核心资产等措施，销售回款仍是改善流动性的主要来源。 但38亿元的半年预售规模，与419.72亿元短期借款相比仍显得有限。从行业比较看，雅居乐的销售恢复亦不算理想。上半年其预售额按年下降26.5%，跌幅高于百强房企整体约14%至16%的降幅；与同样已出险的房企相比，碧桂园（2007.HK）上半年权益合同销售降幅约15%，融创中国（1918.HK）则下降逾五成。雅居乐虽非跌幅最大，但销售规模偏小、境外重组未完成，两条自救路径同时承压。 化债进度落后 这也凸显雅居乐与部分出险同业的差别，融创中国的境外债务重组已完成，碧桂园的境外债务重组亦已生效，两家公司已进入重组执行阶段，雅居乐目前仍在与主要境外债权人磋商，并争取今年下半年形成有效重组方案。 雅居乐仍有一项相对稳定的业务支撑，那就是物业管理。上半年物管收入60.44亿元，占集团收入55.6%，已超过物业开发收入，相关板块录得4.29亿元经营盈利。不过物管收入亦按年下降5.7%，在管面积减少4.6%，难以单独抵销地产开发业务的大额亏损。 国家统计局数据显示，今年首七个月全国新房销售额仍下降13.1%，房地产开发投资跌幅进一步扩大至19.2%，行业修复仍然缓慢。雅居乐自身的恢复速度更弱，首七个月累计预售额只有42.9亿元，同比下降24.6%，跌幅接近整体市场两倍；7月单月预售亦仅4.9亿元。 对雅居乐而言，无论楼市走势如何，恐怕难以助其短期走出困境。今年以来，雅居乐股价再跌去约40%至0.162港元，市销率仅约0.03倍，与碧桂园相若。短期内市场将关注10月12日的清盘呈请聆讯，但在销售持续收缩下，即使最终完成债务重组，雅居乐面对的也可能只是由『生存危机』转入一场漫长的缩表与去杠杆。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

内地房地产开发商雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）周四公布，旗下新滔环保与溢丰华创达成意向协议书，溢丰华创有意以现金向新滔环保收购土地、厂房、设备、管网，以及在建工程等运营固定资产。 雅居乐表示，出售将有助集团优化长短期资产配置，充分发挥资产效益，并可提升集团的现金流，有利于化解债务风险。 周五雅居乐平开报0.275港元，公司过去一年由高位下跌60%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

雅居乐曾经的战略伙伴提起清盘呈请，虽然债务金额并不高，却可能是一场连锁反应的开端 重点： 雅居乐遭前合作伙伴新濠国际旗下附属公司入禀法院，提出清盘呈请 今年首11个月，公司楼盘每平米均价按年大跌32%至9,113元 李世达 一桩多年未了的“文旅梦”，最终走到了法院门口。上周二雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）股价盘中急挫近两成，一时间消息四起。同日晚，雅居乐公布收到法院清盘呈请，令本已脆弱的市场信心再受打击。 雅居乐公布，于本月9日收到新濠（中山）企业管理有限公司向香港高等法院提呈的清盘呈请，涉及据称未付款项合共约1,858.7万美元及223.4万港元。法院已排期于明年2月25日首次聆讯。 从金额看，这笔约合人民币1.5亿元左右的欠款，相对雅居乐的负债规模只是冰山一角。但市场关注的是，提出清盘呈请的是原本被视作"2强强联手"的文旅合作伙伴新濠国际（0200.HK）。 时光回到2021年6月，雅居乐与新濠以38.2亿元总价拿下中山市翠亨新区一幅约50.4万平方米的大型综合用地，计划投资约100亿元，打造集主题乐园、五星级酒店、购物中心、医美中心、高端公寓于一体的文旅生态城。 文旅项目破局 按当时的合作安排，新濠负责主题乐园地块，雅居乐负责其余地块，资金承担方面，雅居乐约需投入56.5亿元，新濠不低于4亿元。其后，雅居乐并未按协议履约，并在2022年7月发出终止合作通知，双方于2023年就“拆伙”达成协议，然而雅居乐最终未能支付相关款项，新濠最终拿起法律武器。 雅居乐在公告中强调，一方面极力反对呈请，另外会继续与境外债权人沟通合作，希望透过对集团境外债务进行全面重组，尽快与主要境外债权人达成重组协议。 雅居乐的资金困局，与其近年在内地投入的大型文旅项目有直接关系。包括此次引爆纠纷的中山翠亨文旅城在内，雅居乐过去十年押注文旅综合体模式，但此类项目投资大、周期长、回本慢，现金回笼远逊住宅开发，成为资金压力的重要源头。 今年上半年，雅居乐收入按年跌35.8%至135.7亿元，股东应占亏损则收窄17%至80.3亿元。亏损改善主要来自非常态“止血”措施，包括出售调味品业务、变现雅生活服务（3319.HK）部分股权等，以及裁员约6,000人、降低营运支出等，并不代表实质业务出现复苏。 均价大跌32% 事实上，中国房地产市场依旧低迷，难以给予公司有效的支撑。今年前11个月，雅居乐累计预售金额按年缩水约45%至80.8亿元，虽较去年同期跌幅64.8%有所收窄，仍是连续两年大幅滑落；销售面积则减少约20%至88.6万平方米。 与此同时，平均售价按年大跌约32%至每平米9,113元，降幅远高于去年同期的10.2%。反映开发商在去库存压力下，必须以更激进的降价换成交，但销售量仍未能止跌回升，修复效果有限。 财务报表进一步揭示集团的结构性风险。截至6月底，集团总负债为1,495.61亿元，虽较2024年底的1,552.16亿元略降3.6%，但负债结构并未实质改善。期内一年内到期借款仍高达378.7亿元，而可动用现金仅30.9亿元，短债覆盖率不足10%，现金缓冲极为薄弱。 资产端方面，雅居乐仍持有约2,962万平方米土地储备，平均楼面地价每平米仅2,338元，理论上具备一定变现价值。但在现金流枯竭的现实中，部分土储已被动用作抵债资产，海南清水湾三宗土地即被税务部门以约15.6亿元底价进行拍卖抵税，公司亦正与地方政府磋商商品房收储事宜。 过去一年，雅居乐并非毫无作为。公司已促成合计149.2亿元借款期限展期，回收逾12亿元高风险应收款，出售非核心资产及缩减成本。然而，这些措施本质上只能延缓压力，却不足以扭转局势。而今新濠率先发难，等同向市场表态，债权人协商耐心已经消耗殆尽。 债务炸弹的引爆，往往只要一点火苗。雅居乐9月时公布，预定在今年底前与境外债权人达成初步重组 ，已较原定的第三季度延后，如今外债重组未有进展，新濠率先发难，可能对其他内地合营方与金融债权人产生示范效应。一旦跟随采取更激进追讨行动，将加速触发连锁反应，令化债进程更添变数。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

房地产开发商雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）周二公布十月份销售数据，全月预售金额为7.1亿元，较9月份上升54%，但与去年同期比较，则大跌49%。 10月份销售的建筑面积为8.3万平方米，较9月上升48%，但按年则下跌30%。上月每平米均价为8,517元，环比上升3.3%，但同比则下跌37%。 今年首十个月，雅居乐预售金额累计为74.4亿元，较去年同期的135.6亿元，大幅下跌45%。 雅居乐周平开报0.425港元，过去一年公司股价从高位下跌近6成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

雅生活在房企债务风暴中选择强硬自救，以诉讼追收与工抵资产断尾止损，成功扭转去年逾16亿元亏损，预告上半年盈利3至4亿元 重点： 公司上半年盈利3至4亿元，去年同期为亏损16亿元 透过诉讼追收与工抵资产等手段，成功压缩关联公司应收账款风险    李世达 在中国的这场房地产风暴中，物业管理公司通常被视为“相对安全”的资产，因为它们属于轻资产模式，现金流稳定，甚至能为陷入困境的母公司提供变现的机会。然而，当母公司债务危机持续恶化，物管企业也难以独善其身。 雅生活智慧城市服务股份有限公司（3319.HK）正是一个典型的代表。去年上半年，雅生活因大幅计提关联公司雅居乐（3383.HK）的应收款减值而录得逾16亿元亏损。但时隔一年后，雅生活却交出截然不同的盈利预告：2025年上半年预计盈利介乎3亿至4亿元。扭亏为盈的背后，雅生活显然做对了什么。 采取诉讼手段 雅生活的自救行动主要围绕如何处理与雅居乐的财务纠葛展开。公告显示，公司在2024年下半年起，对关联交易采取了更严格的合同条款设计，以缩短回款周期并减少坏账暴露。雅生活明显向外传达讯息，关联公司不能长期拖欠款项，而希望用制度和流程将风险控制在早期。 另一个动作是接受工抵资产，用工程项目中的资产抵消应收款，这种做法在房企普遍缺乏现金的背景下，成为一种务实选择。虽然流动性差，但相比坏账全额撇掉，仍能部分对冲风险。 更进一步，公司也对业务结构进行调整，把重心放回物业管理和城市服务等能带来稳定现金流的核心板块，对房地产相关的外延增值服务则大幅收缩。 过去一年，许多物管公司都在努力拓展第三方市场，但雅生活的特别之处，在于它选择不留情面，直接“断尾求生”，不再让自己被高风险业务绑架。现金流是最真实的语言，雅生活公告中明确提到，公司经营性现金流相较去年有明显改善。 与此同时，雅生活还完成了两笔关联收购，将雅居乐旗下环保企业收入囊中，总金额约6,000万元，为雅生活拓展了城市服务与环保板块的新收入来源，也为未来经营现金流增添了潜在支撑。 股价半年累涨三成 市场对这份盈利预告的反应是直接而迅速的。盈喜公布后首个交易日，雅生活股价当日大涨13.6%，报3.55港元，过去半年累涨近三成。 相比下，恒大物业（6666.HK）在恒大集团（3333.HK）爆雷后，被曝出约134亿元资金被母企挪用，资金链一度断裂，欠缺独立修复能力，只能等待清盘人安排。在恒大集团即将退市之际，传出正在为恒大物业寻找买家。恒大物业今年以来股价累升24%，主要受到消息面带动。 另外，世茂服务（0873.HK）则在维持主业的情况下，持续减少对母企物业的依赖，开始切入商业综合体、办公楼、酒店运营管理等领域，但去年业绩仍陷亏损，盈利能力尚未改善；融创服务（1516.HK）则因母企流动性压力过大，选择“收缩战线”，退出非核心业务，例如出售彰泰服务股权，把资源集中于一二线城市。两家公司尚未公布最新半年报，但在今年以来物管股回暖带动下，股价都有不错表现。 不过，短期内市场的热情并不代表风险完全解除。雅居乐的债务压力依然存在，若未来再次陷入流动性困境，仍可能波及雅生活。此外，雅生活虽已加快第三方项目拓展，但目前规模仍有限，要真正摆脱依赖，仍需更多时间和资源投入。 雅生活的确展现出逐步脱离母企风险的能力与企图心。以当前股价对应2025年预期盈利来看，估值仍低于疫情前水平，处于“价值修复”阶段。若能进一步扩大第三方市场并保持正向现金流，股价仍有上行空间。不过，母企雅居乐的债务不确定性仍是最大变量，投资者宜关注政策支持与行业整合进度，现阶段仍应保持审慎。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）周二公布，全资附属公司雅新投资同意向省食出集团出售广东珠江桥生物科技约21.16%股权，代价为1.91亿元（2,700美元） 同时，雅新投资与目标公司订立回购协议，雅新投资有条件出售而目标公司可以定向减资方式，回购目标公司794.94万股或约4.736%的股权，代价为4,279.17万元。珠江桥生物科技要从事高盐稀态酱油、醋、复合调味料等调味品的研发、生产与销售。 交易完成后，集团将不会持有目标公司的任何股份，预期录得亏损约2,630.3万元。所得款项拟用作兑付雅居乐地产“23番雅02”债券全部本息及日常经营管理。 雅居乐股价周二高开1.35%，中午休市报0.395港元，升2.6%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里