雅居乐

雅生活在房企债务风暴中选择强硬自救，以诉讼追收与工抵资产断尾止损，成功扭转去年逾16亿元亏损，预告上半年盈利3至4亿元 重点： 公司上半年盈利3至4亿元，去年同期为亏损16亿元 透过诉讼追收与工抵资产等手段，成功压缩关联公司应收账款风险    李世达 在中国的这场房地产风暴中，物业管理公司通常被视为“相对安全”的资产，因为它们属于轻资产模式，现金流稳定，甚至能为陷入困境的母公司提供变现的机会。然而，当母公司债务危机持续恶化，物管企业也难以独善其身。 雅生活智慧城市服务股份有限公司（3319.HK）正是一个典型的代表。去年上半年，雅生活因大幅计提关联公司雅居乐（3383.HK）的应收款减值而录得逾16亿元亏损。但时隔一年后，雅生活却交出截然不同的盈利预告：2025年上半年预计盈利介乎3亿至4亿元。扭亏为盈的背后，雅生活显然做对了什么。 采取诉讼手段 雅生活的自救行动主要围绕如何处理与雅居乐的财务纠葛展开。公告显示，公司在2024年下半年起，对关联交易采取了更严格的合同条款设计，以缩短回款周期并减少坏账暴露。雅生活明显向外传达讯息，关联公司不能长期拖欠款项，而希望用制度和流程将风险控制在早期。 另一个动作是接受工抵资产，用工程项目中的资产抵消应收款，这种做法在房企普遍缺乏现金的背景下，成为一种务实选择。虽然流动性差，但相比坏账全额撇掉，仍能部分对冲风险。 更进一步，公司也对业务结构进行调整，把重心放回物业管理和城市服务等能带来稳定现金流的核心板块，对房地产相关的外延增值服务则大幅收缩。 过去一年，许多物管公司都在努力拓展第三方市场，但雅生活的特别之处，在于它选择不留情面，直接“断尾求生”，不再让自己被高风险业务绑架。现金流是最真实的语言，雅生活公告中明确提到，公司经营性现金流相较去年有明显改善。 与此同时，雅生活还完成了两笔关联收购，将雅居乐旗下环保企业收入囊中，总金额约6,000万元，为雅生活拓展了城市服务与环保板块的新收入来源，也为未来经营现金流增添了潜在支撑。 股价半年累涨三成 市场对这份盈利预告的反应是直接而迅速的。盈喜公布后首个交易日，雅生活股价当日大涨13.6%，报3.55港元，过去半年累涨近三成。 相比下，恒大物业（6666.HK）在恒大集团（3333.HK）爆雷后，被曝出约134亿元资金被母企挪用，资金链一度断裂，欠缺独立修复能力，只能等待清盘人安排。在恒大集团即将退市之际，传出正在为恒大物业寻找买家。恒大物业今年以来股价累升24%，主要受到消息面带动。 另外，世茂服务（0873.HK）则在维持主业的情况下，持续减少对母企物业的依赖，开始切入商业综合体、办公楼、酒店运营管理等领域，但去年业绩仍陷亏损，盈利能力尚未改善；融创服务（1516.HK）则因母企流动性压力过大，选择“收缩战线”，退出非核心业务，例如出售彰泰服务股权，把资源集中于一二线城市。两家公司尚未公布最新半年报，但在今年以来物管股回暖带动下，股价都有不错表现。 不过，短期内市场的热情并不代表风险完全解除。雅居乐的债务压力依然存在，若未来再次陷入流动性困境，仍可能波及雅生活。此外，雅生活虽已加快第三方项目拓展，但目前规模仍有限，要真正摆脱依赖，仍需更多时间和资源投入。 雅生活的确展现出逐步脱离母企风险的能力与企图心。以当前股价对应2025年预期盈利来看，估值仍低于疫情前水平，处于“价值修复”阶段。若能进一步扩大第三方市场并保持正向现金流，股价仍有上行空间。不过，母企雅居乐的债务不确定性仍是最大变量，投资者宜关注政策支持与行业整合进度，现阶段仍应保持审慎。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

雅居乐集团控股有限公司（3383.HK）周二公布，全资附属公司雅新投资同意向省食出集团出售广东珠江桥生物科技约21.16%股权，代价为1.91亿元（2,700美元） 同时，雅新投资与目标公司订立回购协议，雅新投资有条件出售而目标公司可以定向减资方式，回购目标公司794.94万股或约4.736%的股权，代价为4,279.17万元。珠江桥生物科技要从事高盐稀态酱油、醋、复合调味料等调味品的研发、生产与销售。 交易完成后，集团将不会持有目标公司的任何股份，预期录得亏损约2,630.3万元。所得款项拟用作兑付雅居乐地产“23番雅02”债券全部本息及日常经营管理。 雅居乐股价周二高开1.35%，中午休市报0.395港元，升2.6%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

刘智恒       ▷ 香港       香港财赤或延至明年 评级机构穆迪将香港信用评级展望由稳定下调至负面，主要是本港推出《国安法》及选举制度改变，以及中国经济疲弱。香港政府自然高调反击，更指斥穆迪抹黑香港。评级机构固然有特别用意，但香港的情况确实不如前，周初财政司司长陈茂波在立法会财委会会议上指出，本财年香港的财政赤字将高逾1,000亿港元，更预计下财年或会延续赤字状况，为应对问题，明年及后年要削减政府部门1%开支。 出现赤字的其中一个主因，与本港楼市持续回软不无关系，发展商对政府土地竞投冷淡，以致本财年的卖地成绩差强人意，至今共有六幅土地出现流标，加上补地价金额又下跌，或发展商因楼市情况而不接受补价，土地收入更加雪上加霜。港府原预计本年度来自土地收入可达850亿港元，但按目前进展情况，要达标肯定无望，而且更有一大段差距。 金管局建议银行撇账 据市场消息，香港金融管理局最近与中小型银行高层会面，金管局副总裁阮国恒在面谈时，建议银行在今年度盈利气氛稳健向好时，尽量为不良贷款拨备或撇账，其中特别提到内房贷款。然而，金管局并不是作窗口指导，一切仍由银行自身衡量后作出决定。 本港银行对内房企业的风险敞口有限，许多银行亦已作出足够拨备，加上资本充足比率良好，银行业面对的风险整体可控。不过，金管局的建议亦无可厚非，毕竟暂时看，多家内房企业能偿还债务的机会不大，银行应趁财务仍理想时先作出处理，实属稳健的安排。 瑞银指港楼价仍有下行空间 市场对于香港楼价持续不看好，瑞银财富管理投资总监办公室大中华区股票主管李智颖指出，在按揭贷款利率上升，内地经济复苏又逊预期，香港楼价在过去12个月已下跌6%，但跌势未止，特别香港优惠利率仍低于美国，本地贷款利率有机会再上升，因而预期楼价续向下走，跌幅约在中个位数。 我们认为，楼价有机仍往下调，但相信大跌空间有限，一方面是美国利率升势已接近尾声，另外是香港输入数以万计专才，政府又给予买楼税务优惠，对港楼有一定支持。而且专才到港，不少人租用物业，带动租金上升，对物业投资者的供款有支持。同时，若租金持续上升，某些租楼人士考虑到要付高租金，不如转租为买。再讲，目前情况跟97年不一样，当年按揭的压力测试要求没今天严谨，以致部份人手上有多于一层物业要供款，一旦楼市逆转就没有防守空间，而今天的经济，远优于当年亚洲金融风暴后的情况。综合而论，楼价大跌的机会不大。 ▷ 内地       惠誉料内房销售跌势放缓 内房销售按年比较每况愈下，碧桂园(2007.HK)11月的销售金额为61.1亿元，按年跌近77%、雅居乐(3833.HK)更只有22.3亿元，按年跌38%，市场担心情况持续恶化。不过，评级机构惠誉虽预计2024年开发商的经营环境仍充满挑战，但整体房产销售的跌势或会放缓。惠誉估计，开发商的合约销售跌幅约在5%以内，即明年内房销售额在10万亿至10.5万亿元水平。 我们认为，暂时仍未看到内地房地产可以扭转弱势，相反若明年陆续有大型开发商因高负债被清盘，项目及土储被迫要沽售，对房地产市场的冲击更加严峻，所以惠誉的估计，或许仍是有点乐观。 聆讯延期恒大暂逃一劫 中国恒大(3333.HK)的清盘聆讯在12月4日进行，市场原以为有最终定案，岂料因呈请人没有促使恒大清盘，亦没反对聆讯延期，恒大获法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示，将修订债务重组方案。 或许恒大债权人也明白，强行将其清盘，随时一无所有，倒不如再观察多一阵及争取更佳的方案。不过，恒大超过3,000万元的未决诉讼案超过2,000宗，未能偿还的债项超过5,000亿元，纵能暂时喘息一阵子，问题仍难解决，最终能否苟延残存，暂时还未明朗。 越秀48亿买地展实力 内房在一片愁云惨雾下，越秀地产(0123.HK)却公布以近48亿元，投得上海市普陀区北新泾产业园地块。土地面积4万平方米，可建总楼面面积10.1万平方米。越秀表示，收购有助巩固公司在上海的战略地位。 虽然多家内房企业频临破产，根本再没能力投地，但部份国企背景的企业财务健康，遂乘时在市场吸纳优质土地以壮大发展。我们预期，未来的优质地皮势将陆续落入国资背景的房企手上，他们的市场占有率将不断扩大，民营房企难项其背，内房变成国企天下。 ▷ 咏竹坊文章       内地就业情况让人担忧…