远洋

今年初获深铁管理层接管，及财务全力支持的万科企业，虽暂避过债务违约危机，但25年度中期业绩亏损增加，负债比率上升，显示经营的困境未过 重点： 万科上半年亏损增加21%，净负债比率上升至90% 上半年销售金额急降46%，在内地房企排行榜中跌至第七位 　 郑瑞棠 万科企业股份有限公司（2202.HK，000002.SZ）上周公布2025年上半年业绩，亏损119.5亿元，按年增加21.3%，达到七月集团发盈警时的上限；期内销售金额691.1亿元，减少45.7%。 盈利压力主要来自房地产开发项目规模显著下降，及毛利率处于低水平；另外考虑到业务风险的升高，提升了资产减值，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。其中，上半年除税前房地产开发的毛利率仅为2.6%，较上年同期跌三个百分点，物业服务的毛利率为13.9%，比上年同期微升0.3个百分点。 亏损可能持续 市场预计万科短期经营仍处困境，摩根士丹利预测亏损可能要持续至2027年，2025年全年销售额会下降30%至40%。 至于最受市场关注的公司负债情况，亦持续恶化，最新集团净负债比率达90.4%，较24年底上升9.8个百分点，截至25年6月底有息负债总额3,642.6亿元，占总资产的比例为30.5%，一年内到期负债1,533.7亿元，但现金及现金等价值为693.5亿元，未够覆盖短期负债，意味短期内仍面临一定偿债压力。 但另一方面，期内经营现金净支出30.4亿元，资金情况仍紧拙，需要整体市场回暖，持续有稳定售楼收入，或大股东进一步有财政支持，才能应付资金需求。 面临阶段性压力 公司业绩报告也承认，万科在经营上仍面临阶段性压力，集团正稳步推进改革化险工作，但要彻底化解仍需以时间换空间。 其实，近年中国房地产市场泡沫爆破，令不少以高杠杆模式经营的房地产商深处危机，中国恒大（3333.HK）及远洋集团（3377.HK）等大型房企也出现债务违约，负债高企的万科能够避免违约，多亏大股东深铁集团的全力支持。 万科企业成立于88年，创办人王石在八十年代原本从事文仪器材的进口，至88年开始涉足房地产，逐渐发展成行业的龙头企业，2010年销售额达1,000亿元，成为中国首家千亿房企，之后一直维持行业龙头地位。 万科可以说是中国房地产公司的典范，直到2017年在获深圳地铁集团收购27%股权成为大股东，在内地有特殊地位。今年初万科深陷债务危机之际，中央高调大力支持，实行管理层大换血，原本掌舵人郁亮及祝九胜等引退，由深铁集团董事长辛杰出任主席，管理层亦清一色由深铁相关人士出任，变相令集团全面国资化。 除担任管理层外，深铁也对万科有强大支持，累计向万科提供238.8亿元的股东贷款，条件也优于市场惯例。 深铁的入主稳住了投资者对万科的信心，初期确令万科的股价及债券价止跌回升，但长远却未必令万科的业务经营情况有很大改善。 渐失龙头地位 随着近年的内地房地产市场风暴，万科的复元能力似不及其他行业龙头。万科上半年销售额690多亿元，跌幅达到四成以上，根据中指院研究数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，显示公司跌幅远超市场平均水平。而排在头四位的企业销售皆过千亿元，万科只排名第七，比2023及24年分别排名第二、第五进一步下跌。 万科近年积极去库存，集团存货4,625亿元，比去年底下降10.9%，而新增土地储备力度薄弱，加上集团债务沉重，上半年又有负现金流，限制了补充土地储备能力，相信短期销售额难以大幅回升，显示万科已逐渐远离行业龙头的地位。 经过房地产市场大幅调整，行业正面临大洗牌局面，市场高负债、高杠杆、高周转的旧模式将会改变，相信万科的业务也需转型至高质量，精细化，又或需加强物业服务业的比重。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

房地产开发商远洋集团控股有限公司(3377.HK)提出的境外债务重组计划，周一获得英国法院批准，尽管几位债券持有人对计划提出反对。消息激励远洋集团股价周二收涨18.18%至0.26港元。 远洋集团于2023年7月陷入债务危机后，于2024年7月提出境外债重组计划。据财经媒体财新报道，重组计划分为四个组别，涉及本金合计逾56亿美元。根据法官Nicholas Thompsell发布的判决书，四个组别中，A组债和C组债分别获有关债权人100%和81.5%赞成票支持，但B组和D组分别仅获47.7%、34.9%赞成票，未达75%门槛。其中A组债因选用香港法，仍须接受香港法院聆讯。 判决书指出，若计划未获批准，公司最可能的替代结果是破产清算，对债权人整体而言结果更糟。根据英国有关法律，即使没有取得最低75%的同意票，英国法官依然有权在满足一定前提条件下，裁决整个重组方案获得通过。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里