深铁集团

今年初获深铁管理层接管，及财务全力支持的万科企业，虽暂避过债务违约危机，但25年度中期业绩亏损增加，负债比率上升，显示经营的困境未过 重点： 万科上半年亏损增加21%，净负债比率上升至90% 上半年销售金额急降46%，在内地房企排行榜中跌至第七位 　 郑瑞棠 万科企业股份有限公司（2202.HK，000002.SZ）上周公布2025年上半年业绩，亏损119.5亿元，按年增加21.3%，达到七月集团发盈警时的上限；期内销售金额691.1亿元，减少45.7%。 盈利压力主要来自房地产开发项目规模显著下降，及毛利率处于低水平；另外考虑到业务风险的升高，提升了资产减值，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。其中，上半年除税前房地产开发的毛利率仅为2.6%，较上年同期跌三个百分点，物业服务的毛利率为13.9%，比上年同期微升0.3个百分点。 亏损可能持续 市场预计万科短期经营仍处困境，摩根士丹利预测亏损可能要持续至2027年，2025年全年销售额会下降30%至40%。 至于最受市场关注的公司负债情况，亦持续恶化，最新集团净负债比率达90.4%，较24年底上升9.8个百分点，截至25年6月底有息负债总额3,642.6亿元，占总资产的比例为30.5%，一年内到期负债1,533.7亿元，但现金及现金等价值为693.5亿元，未够覆盖短期负债，意味短期内仍面临一定偿债压力。 但另一方面，期内经营现金净支出30.4亿元，资金情况仍紧拙，需要整体市场回暖，持续有稳定售楼收入，或大股东进一步有财政支持，才能应付资金需求。 面临阶段性压力 公司业绩报告也承认，万科在经营上仍面临阶段性压力，集团正稳步推进改革化险工作，但要彻底化解仍需以时间换空间。 其实，近年中国房地产市场泡沫爆破，令不少以高杠杆模式经营的房地产商深处危机，中国恒大（3333.HK）及远洋集团（3377.HK）等大型房企也出现债务违约，负债高企的万科能够避免违约，多亏大股东深铁集团的全力支持。 万科企业成立于88年，创办人王石在八十年代原本从事文仪器材的进口，至88年开始涉足房地产，逐渐发展成行业的龙头企业，2010年销售额达1,000亿元，成为中国首家千亿房企，之后一直维持行业龙头地位。 万科可以说是中国房地产公司的典范，直到2017年在获深圳地铁集团收购27%股权成为大股东，在内地有特殊地位。今年初万科深陷债务危机之际，中央高调大力支持，实行管理层大换血，原本掌舵人郁亮及祝九胜等引退，由深铁集团董事长辛杰出任主席，管理层亦清一色由深铁相关人士出任，变相令集团全面国资化。 除担任管理层外，深铁也对万科有强大支持，累计向万科提供238.8亿元的股东贷款，条件也优于市场惯例。 深铁的入主稳住了投资者对万科的信心，初期确令万科的股价及债券价止跌回升，但长远却未必令万科的业务经营情况有很大改善。 渐失龙头地位 随着近年的内地房地产市场风暴，万科的复元能力似不及其他行业龙头。万科上半年销售额690多亿元，跌幅达到四成以上，根据中指院研究数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，显示公司跌幅远超市场平均水平。而排在头四位的企业销售皆过千亿元，万科只排名第七，比2023及24年分别排名第二、第五进一步下跌。 万科近年积极去库存，集团存货4,625亿元，比去年底下降10.9%，而新增土地储备力度薄弱，加上集团债务沉重，上半年又有负现金流，限制了补充土地储备能力，相信短期销售额难以大幅回升，显示万科已逐渐远离行业龙头的地位。 经过房地产市场大幅调整，行业正面临大洗牌局面，市场高负债、高杠杆、高周转的旧模式将会改变，相信万科的业务也需转型至高质量，精细化，又或需加强物业服务业的比重。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

内地物业管理公司万物云空间科技服务有限公司(2602.HK)周一公布，公司大股东万科企业(2202.HK)已将约2.1亿股万物云股份，质押予深圳市地铁集团(下称深铁)。 万科向大股东深铁借款28亿元，但要向深铁提供40亿元的资产抵押，万物云股份将作为这次借贷的抵押品。万科现控有万物云6.6亿股，占总发行股本的57.12%。 内地楼市疲弱，龙头万科也不能独善其身，公司早前发盈警，预计2024年股东应占亏损达450亿元，创下上市以来最大亏损。期间公司也宣布，主席郁亮辞任，首席执行官祝九胜则因“身体原因”辞去所有职务，万科董事会主席由深铁党委书记及董事长辛杰接任。 万物云周二开市报22.5港元，升2.4%，过去半年股价由高位下跌近22%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

迎来偿债高峰期的万科，债务违约风险在深铁接管后大幅下降，但要恢复增长恐怕还有很长的路要走 重点： 2024年净亏损达450亿元，2023年赚122亿元 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席    李世达 农历新年除夕前一天，房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息，似乎要赶在蛇年到来之前，为过去惨淡的一年做个了断。 第一项新消息，便是2024年盈利预警。此前万科已公布，2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元)，按年下跌35%。公司在盈警中预计，2024年股东应占亏损达450亿元，而2023年为盈利122亿元，创下上市以来最大亏损。 不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时，人事也出现大地震。万科公告，因工作调整原因，董事会主席郁亮辞去主席职务，将继续担任公司董事与执行副总裁职务，而首席执行官、总裁祝九胜，则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。 深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份，以总持股27.18%成为最大股东，此后深铁并未干涉万科经营，一直信任专业经理人管理公司，这份信任正式宣告结束，这家半国企半民企的混合所有制房企，如今已被国资股份全面接管。 就在公告发布后仅仅10分钟，深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调，截至2024年底，深圳市属国资企业资产超过5万亿元，全年营收超过万亿元，有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段，推动万科稳健发展。 相关报道也为万科业绩不振的原因定调，称管理层虽付出努力，风险仍未彻底化解，直言亏损的原因不只有市场的因素，“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。 唇齿相依 尽管深铁钱袋深，但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底，万科有息负债合计达3,276.1亿元，而公司持有现金为797亿元，压力可想而知。 2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期，官股此时接手，自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。 过去一段时间，万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年，深铁集团营收达209.9亿元，其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元，来自万科的投资收益就高达112亿元。 深铁发大财的秘诀，靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。 根据深铁资料，深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼，分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元，共计335.4亿元，为一期地铁总造价的3倍，而每盖一公里地铁，可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发，让深铁赚得盆满钵满。 不过，随着中国房地产市场下行，“站城一体”的点金术失灵，这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元，创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关，深铁与万科的关系可说是唇齿相依，唇亡齿寒。 大到不能倒 从宏观角度看，作为1991年第一家上市的房地产公司，万科具有指标性意义，若不能阻止债务违约，恐将进一步打击中国楼市，动摇对国资背景开发商的信心。 彭博报道称，深圳国资对万科的非常规支持，凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说：“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企，这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。 消息公布后，万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%，不过收市仅升2.12%，市场倾向短多长空，毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持，而非无条件支持，万科能否真正起死回生，还有许多变量，但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企，或许能为市场带来更多信心。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

最新：万科企业(2202.HK, 000002.SZ)周四公布1月合同销售面积125.4万平米，销售金额194.5亿元，按年跌32%，按月跌41%。 利好：销售虽然下跌，但在内地疲弱的地产市场下，能够仍录得近两百亿元的单月销售，跑赢大部份同业。 值得关注：上月新增三幅土地，涉资9.3亿元，可建总楼面36.2万平米，分别位于贵阳、昆明及银川。 深度：万科是内地房地产龙头，去年被传资金有压力，大股东深铁集团即开腔，表示会长期持有万科股票，有需要会承接万科在深圳的部分城市更新专案，注入新流动性。深圳国资委力挺万科没有财务或管理风险，万科亦承诺一定会保障境内外债务如期兑付。在政府一力支持下，市场重拾对万科信心。 市场反应：周五平开报6.3港元，中午收报5.84港元，跌7.3% 记者：刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

深圳国资委与深铁集团携手力撑，继六年前“万宝之争”时以白武士姿态入局，再一次出手稳住了万科 重点： 万科今年内已无境外债务到期，但明年主要有三笔境外债到期，折合约110亿元 管理层预计，近两年商品住宅建设交付高峰与销售连续下滑叠加造成的压力，到明年下半年可缓解       罗小芹 内房债务违约火烧连环船，继恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)爆雷后，连一向以“稳健”闻名的万科企业股份有限公司(2202.HK、000002.SZ)也卷入了这场风暴中。10月17日，惠誉在内房一片风声鹤唳时，把万科部分债券的评级从“BBB+”下调至“BBB”，其境外美元债已出现异动。一个多星期后，公司发布第三季主要经营及盈利指标均录得双位数跌幅，进一步深化市场疑虑，即时陷入股债双煞局面。 至11月初，两批分别于明年3月及6月到期，金额为6.3亿美元(46亿元)及6亿美元(43.7亿元)的美元债一度崩盘，跌至近80美元和70美元(原来每张以100美元为单位)；深港A、H股也双双暴跌，A股价一度跌至11.07元，创下近8年来新低；H股更曾低见7.2港元。为了阻止情况恶化，具有国资背景的万科火速行动，于11月6日紧急召开一场线上会议，深圳国资委、大股东深铁集团领导层及集团主席郁亮等出席，向超过150间金融机构解话。 政府开口万科无风险 深圳国资委也力挺万科没有财务或管理风险，如有需要或遭遇极端情况，可通过以下方式，包括受让或合作开发大型城市更新项目建设，以协同等方式提高万科持有各类投资物业的流动性，配合万科改善长期股权投资结构，组织市属国企在公开市场买入万科债，和协调金融机构加大融资等，帮助万科应对潜在风险。 持有万科近32.4亿股A股，占股份总数近27.2%的深铁集团董事长辛杰强调，将长期持有万科股票，并扬言可根据市场情况，承接万科在深圳的部分城市更新专案，注入新流动性，交易金额预料超过100亿元。 深圳国资委及大股东立场鲜明力挺，万科亦承诺一定会保障境内外债务如期兑付，当天一度刺激万科股价低位反弹，A股一度升超过6%，重上12元；H股最高见8.38港元，升超过10%，惟后劲不继。 摩根士丹利因应最新发展上调了万科H股评级，由“减持”升至“与大市同步”，目标价8.94港元。然而，长期投资价值始终需根据房地产市场的恢复状况来判断，另一大行摩根大通便认为，有关消息有助短期稳定内房股气氛，但万科在销售及盈利表现较为疲弱，股价方面亦非吸引，将较大机会跑输其他央企内房。 根据WIND资料显示，截至11月5日，万科存续境外债务总共有7笔，金额合计约32.2亿美元；早在今年中期业绩会上，管理层已表明今年内再无到期境外债务。至于明年，主要有三笔境外债到期，包括3月到期的6.3亿美元票据、5月到期的14.5亿元债券及6月份到期的6亿美元债券，折合约共110亿元。万科在会议上表明，截至今年9月底，手头资金1,037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，剔除预收监管资金后也有600亿元，故公司计划以自有资金和海外贷款偿还明年到期的境外债。中短期局面相信是稳了下来，但长期来看，恐怕万科仍未真正脱险。 第三季度业绩走下坡 从10月公布的第三季业绩可见，迄今仍以连续14年保持经营性正现金流为傲的万科，前三季度营业收入2,903.1亿元，同比只下降14%，股东应占利润136.2亿元，同比下降20.3%，无疑胜过不少同行；然而拆开第三季来看，季内营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；股东应占利润37.5亿元，同比下降22.5%，两者表现都有恶化迹象，可见未来发展仍然面临一定的不确定性。 事实上，万科在中国房地产低迷的近两年仍然积极开拓业务，单单今年在一、二线城市新补充39个项目，目前的存货规模逾8,147亿元，占据了公司总资产的一半以上，未来资金需求仍然殷切。今年2月时，曾计划透过定向发行11亿股A股，募集最多150亿元，用于旗下11个房地产开发专案及补充流动资金，最终因A股低迷而于8月提前终止，未来只能循其他渠道融资以推进项目。 据管理层透露，单是今年1至10月，新增融资金额已超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%；而截至9月底，万科的资产负债率为75.3%，如深圳国资委和深铁集团不出面力撑，在房地产市场整体仍然疲弱下，要进一步融资恐怕不是一件容易的事。 销售不振仍然是万科的挑战，其于11月初发布的公告显示，今年1-10月，实现3,124亿元的合同销售额，同比减少9.9%。存货的销售情况将直接影响万科的现金流和流动性状况，由于房地产市场的不确定性和需求下滑，万科的合同销售额已经出现下降，对存货的消化能力也存在一定的压力。 难怪郁亮在谈及房地产前景时亦说，国内住房刚需其实依然庞大，8月以来各地也出台了许多支持合理住房需求的政策；但目前最大难点是消费者的信心未恢复。除此以外，房地产市场调整需要有合理时间去恢复，现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加，预计要到明年下半年这一叠加过程才能基本结束。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里