错过上市风口 深业物业四度递表
物管企业深业物业第四度冲刺港股上市,或是检验市场信心是否修复的指标 重点: 按2023年收入计,公司在中国全业态物管服务提供商中排名第九位 上半年公司收入14.1亿元,录得股东应占溢利9,230万元,年增12.6% 李世达 即使是有国资背景,上市也未必一帆风顺。深业物业运营集团股份有限公司近日第四度向港交所递表,希望趁着政策利多频出之际,再次冲刺上市之路。 深业物业成立于1992年7月,是深圳老牌物业管理公司。深业物业所属的深业集团于1983年成立,为深圳市政府全资拥有。深业集团旗下拥有香港上市公司深圳控股(0604.HK)及A股上市的沙河股份(000014.SZ)。 根据申请文件,深业物业为中国全业态物业管理、商业营运及城市服务提供商,截至今年上半年,深业物业在管项目总数为498个,在管总建筑面积约为8,920万平方米,覆盖中国46个城市和14个省份。其中,公司于粤港澳大湾区的在管总建筑面积约为6,020万平方米,占在管总建筑面积的67.5%。 根据弗若斯特沙利文资料,以2023年按收入计,深业物业在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第九位,市场份额0.3%。2024年上半年,公司营收14.1亿元,年增9.8%;录得股东应占溢利9,230万元,年增12.6%。 此前,深业物业曾三度递表,最早一次在2023年2月24日,半年后的8月25日二度递表,后于今年2月获得中国证监会的备案通知书。第三次递表则是今年3月28日,仍未能通过上市聆讯。 错过上市风口 2018年以来,房企纷纷分拆物管公司上市,行业经历了一波上市热潮,去年则突然降温。2020年,赴港上市的内地物管公司从2019年的8家暴增至18家,2021年也有13家,2022年回落至6家,去年仅剩两家。 今年截至目前,则有泓盈服务(2529.HK)、经发物业(1354.HK)两家物管公司成功上市。房地产市场的下滑,是物管公司上市数量下降的主因,深业物业错过了上市最好的时机,而在市场信心缺失的当下,公司的盈利能力显得更加重要。 与两家今年成功上市的物管公司相比,深业物业的业务体量是两者的数倍。2021年至2023年,深业物业营收分别为21.5亿元、23.5亿元、27.1亿元,同期泓盈服务营收则为4.3亿元、5.3亿元及6.5亿元;经发物业则为5.9亿元、7亿元及8.6亿元。 但从盈利能力来看,虽同为国资企业,深业物业反而比不上体量更小的泓盈服务。过去三年(2021至2023年),泓盈服务毛利率分别为24.9%、23%、23.3%。同期深业物业则为13%、14.4%及15.7%。净利润率方面,泓盈服务为9.5%、10.1%与10.8%,深业物业仅有3.5%、5.1%及5.9%。 究其原因或许与业务比重有关。城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务,是公司收入的主要来源,其中前两者占收入比重较高,但毛利率水平较低(今年上半年分别为13.4%及10.3%),毛利率较高的商业物业运营及管理服务(今年上半年为27.3%),却仅占收入比重不到两成四。 试图减少依赖 此外,与关联公司(深圳控股)的交易是公司利润的重要来源。2021年至2023年,向关联公司提供服务的毛利率分别为21.6%、23.3%、23.9%,而向独立第三方公司提供服务的毛利率则为6.4%、7.4%、8.9%。 为了冲刺上市,深业物业逐年降低对关联方的依赖,其来自关联方的在管建筑面积占比,从2021年的27.4%下降至今年上半年的20.8%,但第三方公司贡献的收入占比却不增反降,从2021年的56.6%降至今年上半年的54.5%。 应收帐款增加也是问题。今年上半年,公司录得金融资产减值亏损1,370万元,同比激增341.9%,主要来自贸易应收款增加。上半年,贸易应收款余额约为6.3亿元,其中关联方占比35%,第三方占比64.9%。而关联方帐款周转天数也过长,达284.2天,远超第三方公司的59.5天。公司直言,如果无法向客户收取管理费,将对公司业务与财务带来重大影响。 目前距离证监会上市备案通知书失效,大约还有四个月的时间。深业集团曾表示,要在"十四五"期间打造成为"全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业",这项目标也将在明年"到期",压力不可谓不大。 如今在国家政策支持下,内地房地产似有回稳迹象,也有望带动物管行业回暖。错过上市风口期的深业物业这次能否拿到入场券,或许也是市场信心是否恢复的指标。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里