开发商

去年内地楼市持续疲弱，内地开发商不是出现大幅亏损就是盈利大缩水，但从事房地产及金融投资的百仕达控股有限公司(1168.HK)去年竟录得大额盈利，公司周二发盈喜，预期2024年度盈不少于35亿港元，而2023年度则亏损2.78亿港元。 能扭亏为盈，原来全赖财务技巧安排，公司以权益法入账的投资Rockefeller Group Asia Pacific, Inc的业务，合并为百仕达的一间间接全资附属公司，从而产生一次性收益。换言之，公司去年盈利并非来自正常业务。 百仕达周三开市9%报0.233港元，公司近期股价处于两年多以来的高位。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

迎来偿债高峰期的万科，债务违约风险在深铁接管后大幅下降，但要恢复增长恐怕还有很长的路要走 重点： 2024年净亏损达450亿元，2023年赚122亿元 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席    李世达 农历新年除夕前一天，房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息，似乎要赶在蛇年到来之前，为过去惨淡的一年做个了断。 第一项新消息，便是2024年盈利预警。此前万科已公布，2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元)，按年下跌35%。公司在盈警中预计，2024年股东应占亏损达450亿元，而2023年为盈利122亿元，创下上市以来最大亏损。 不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时，人事也出现大地震。万科公告，因工作调整原因，董事会主席郁亮辞去主席职务，将继续担任公司董事与执行副总裁职务，而首席执行官、总裁祝九胜，则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。 深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份，以总持股27.18%成为最大股东，此后深铁并未干涉万科经营，一直信任专业经理人管理公司，这份信任正式宣告结束，这家半国企半民企的混合所有制房企，如今已被国资股份全面接管。 就在公告发布后仅仅10分钟，深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调，截至2024年底，深圳市属国资企业资产超过5万亿元，全年营收超过万亿元，有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段，推动万科稳健发展。 相关报道也为万科业绩不振的原因定调，称管理层虽付出努力，风险仍未彻底化解，直言亏损的原因不只有市场的因素，“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。 唇齿相依 尽管深铁钱袋深，但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底，万科有息负债合计达3,276.1亿元，而公司持有现金为797亿元，压力可想而知。 2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期，官股此时接手，自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。 过去一段时间，万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年，深铁集团营收达209.9亿元，其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元，来自万科的投资收益就高达112亿元。 深铁发大财的秘诀，靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。 根据深铁资料，深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼，分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元，共计335.4亿元，为一期地铁总造价的3倍，而每盖一公里地铁，可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发，让深铁赚得盆满钵满。 不过，随着中国房地产市场下行，“站城一体”的点金术失灵，这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元，创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关，深铁与万科的关系可说是唇齿相依，唇亡齿寒。 大到不能倒 从宏观角度看，作为1991年第一家上市的房地产公司，万科具有指标性意义，若不能阻止债务违约，恐将进一步打击中国楼市，动摇对国资背景开发商的信心。 彭博报道称，深圳国资对万科的非常规支持，凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说：“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企，这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。 消息公布后，万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%，不过收市仅升2.12%，市场倾向短多长空，毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持，而非无条件支持，万科能否真正起死回生，还有许多变量，但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企，或许能为市场带来更多信心。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

这家供应链融资服务提供商称，今年前九个月交易量实现增长，但仍受中国房地产市场低迷的影响 重点： 联易融科技报告称，今年前九个月交易总量同比增长17% 公司上半年业绩显示收入增速远低于交易量，反映它为创造更多业务而降低了费用 梁武仁 业务多元化对任何公司都很重要，在线融资公司联易融科技集团(9959.HK)肯定也朝这方向迈进。但在业务多元化的同时，实现盈利更为重要，而在这点上该公司似乎做得并不好。 房地产公司历来是这家供应链融资平台的客户群。在中国房地产开发商蓬勃发展的时候，这对联易融非常有利。但目前笼罩该行业的低迷没有短期缓解的迹象，这迫使该公司将客户群扩大到其他行业。 对联易融科技来说，最重要的是业务继续扩大，这可能是公司降低服务费用的结果。但由于对房地产相关业务的持续依赖产生了诸多麻烦，其盈利能力面临压力。 至少从表面上看，该公司的业务量看起来不错。上周三发布的业务发展公告显示，今年首九个月联易融科技处理的交易总量同比增长17%。虽然这增长乍看似不错，但从上半年业绩中的其他信息来看，这可能还不足以让联易融科技提高盈利水平。 公司上半年的交易总量同比增长了大约17%，意味第三季度的增长速度也保持在这一水平。但上半年其收入仅增长了约6%。两者差异巨大，一个可能的解释是，该公司大幅削减了服务费，可能是为了吸引更多业务。 上半年财报中的另一个重大危险信号是，公司的减值支出增加了一倍多，抹去了很大一部分收入，这反映了中国企业面临严峻的经济形势，尤其是与房地产市场密切相关的企业。 截至6月底，房地产公司占联易融科技总供应链资产交易的20%。这比2021年底的42%下降了很多。但来自相关的基础设施与建筑行业的交易占比从9%上升到了31%，该行业也感受到房地产低迷的压力。这两个脆弱的客户群体合起来，仍占联易融科技业务的一半以上。 在供应链融资中，公司（又叫“核心企业”）用给供应商的未付账单来帮助这些供应商获得融资，本质上是利用企业自身的信誉来帮助供应商。核心企业及其供应商都受益，因前者的付款期限延长，而后者可以获得新资金用于运营。中国的供应链融资蓬勃发展，部分原因是传统银行对中小企业(SME)的融资普遍短缺。 不断变化的时代 过去几年里，政府要求国有企业利用技术平台为供应商提供供应链融资，联易融科技因此受益。这帮助它增加了核心企业合作伙伴和客户的数量。 公司的两个主要平台也有助于将供应链资产（如未付账单）集中到可投资资产支持证券(ABS)中。这种证券化可以帮助持有应收账款等非流动性资产的公司筹集资金。但对于财务能力不强的小公司来说，创建ABS的过程可能令人生畏，而这正是联易融科技可以提供帮助的地方。 但与债券或贷款一样，如果一家公司欠债不还，ABS也会面临违约风险。这便是联易融科技的脆弱之处，因为它将可以证券化的未付账单等供应链资产收集起来，然后在一定时期内，将这些资产暂时放在自己的资产负债表上，这一过程被称为“仓储”。 随着房地产开发商和相关公司面临压力，越来越多拖欠账单，投资者越来越不愿意购买与这些公司未付账单相关的ABS。因此，联易融科技的仓储期延长，证券化交易有时会被推迟甚至取消。如果一家公司在仓储期内拖欠账单，联易融科技必须以减值成本的形式，承担由此产生的一切损失。 此外，联易融科技自己的客户面临的困难越来越多，这意味着它们最终可能无法向联易融科技支付自己的账单，这会导致更多的减值损失。 联易融科技面临的另一个挑战，是核心企业客户越来越多地建立自己的供应链平台，从而不再使用联易融科技或对第三方产品的必要性。这个因素，加上可能为众多财务紧张的客户提供帮助的努力，或许可以解释联易融科技在上半年降低了服务费用的原因。 根据周三的公告，联易融科技刚刚将其在一家资金管理公司的股份增加到50%以上，完成了这笔8月份首次宣布的交易，此举可能有助于联易融科技克服所有这些困难。 这种多元化是朝着正确方向迈出的一步，尤其是考虑到它离公司的主营业务并不远。但这也只是一小步，多数股权以6,800万元相对适中的价格购得就反映了这一点。被收购的公司目前不会对联易融科技的业务带来太大的帮助，因为该公司去年的税后利润仅290万元，远低于2022年的1,190万元。 自2021年上市以来，联易融科技的股价大幅缩水，市盈率(P/E)低至0.8倍。这并不太令人惊讶，因为公司在2024年上半年报告亏损2.4亿元后，今年很可能会陷入亏损。相比之下，在线贷款服务商信也科技(FINV.US)的市盈率超过5倍，这个数字并不好看，但在当前的商业环境下，对中国的金融机构来说似乎很典型。 随着联易融科技的前景黯淡，且短期内看不到扭亏为盈的希望，主要投资者对公司似乎也越来越没有耐心。新加坡主权投资机构GIC本周披露，它在该公司的持股比例从年初的8.4%降至不到5%。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里