物业减值真的对公司没影响?
分析房地产公司除了要看物业销售或租金收入外,每年物业重估的价值变化,亦对业绩起跌息息相关 刘智恒 备受财务困扰的老牌开发商新世界发展有限公司(0017.HK)早前发出盈警,预告截至今年6月底止的年度业绩将有190亿至200亿港元亏损。消息公布后市场哗然,虽然大家对新世界的业绩没寄厚望,但没想到会出现如此惊人的亏损,亦创下公司上市以来的亏损纪录。 亏损严重的原因,除了是物业的收入下跌外,最致命是来自物业重估出现大幅调整,减值高达85亿至95亿港元。 说到这里,先解释一下物业估值的概念。上市的房地产企业主要业务在两方面,一是开发物业,然后在市场出售。另外就是将物业持作出租,以收取长线租金入。 重估影响损益表 现行的会计制度下,公司的投资物业需要每年按市场价格进行估值,若较去年升值,当中差额变相成为公司的一笔盈利,若然估值下跌,则成为一笔亏损,两者也在公司的损益账中显示。 不过,若仍继续持有物业,是不会带来现金的增损,要真正将物业出售,才有实际的盈或亏。 亦因如此,新世界在公告中不忘抛出一句:“上述资产公平值变动及耗蚀亏损属于非现金性质,并不会对集团的核心经营溢利或经营现金流量产生任何影响。” 减值怎会没影响 表面看好像只是会计上的记账,不涉及现金流,理应对集团没什么影响。但笔者可以说,千万别掉以轻心,问题并不如那些开发商说得轻松平常。 很简单,所谓物业估值,普遍使用的是比较法,主要以现时物业成交价及租金作基准去计算。投资物业估值下跌,意味是市场租金下降所得出的结果,换言之新世界的租金收入已经或在未来重续租约时,将达不到现时水平,那你说有没有影响,相信大家也心里有数。 至于物业发展,若发展或待发展的土地价值下跌,很明显是市场楼价下降,到发展商要推售物业,楼价一定受到影响,公司的收入肯定减少,最终的业绩难道可以独善其身。 再讲,今年估值跌了,若要将物业出售,肯定是较去年卖少了钱。想想如新世界在财政上有压力,过去长线持有的物业,今天要减持筹钱还债,而售价又较以往来得要低,你说是否没影响? 最后是投资市场,当他们知道开发商出现重大估值亏损,对公司的前景将会大打折扣。投资者会想到,是公司本身营运问题,还是大环境使然?许多时他们会先行沽售持有股份,结果对股价构成一定压力。 看完以上几点,若你还相信物业大幅减值对集团没影响,那你看看新世界的股价自盈警公布后累计跌了三成,答案就明白不已吧。 本文内容纯属作者个人意见,不代表咏竹坊立场 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里