保利发展

受有利政策推动，中国房地产市场数据连续两个月出现显著改善 　 建银国际 根据国家统计局的最新数据，2024年6月，中国房地产市场出现显著改善，连续第二个月受到“430政治局会议”和“517新政”两组有利政策的推动，房地产销售从5月的环比增长13.2%，跳升至6月的50.9%。 在“430政治局会议”中，官方延续了以往的政策方针，而且对房地产发展新模式有了更多的解释，如“优质住房”瞄准改善住房需求，另外还对当前房地产市场存量房过多的问题进行部署，即“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，房地产领域以旧换新政策或加速推进。而“517新政”则包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率，以及设立保障性住房再贷款等内容。以上都是对房地产市场正面的官方举措。 因此，尽管受季节性影响，今年6月的50.9%房地产环比销售增幅，仍远高于去年6月的29.6%环比升幅。若同比计算，房地产销售下降的速度，则从5月的26.4%减慢至6月的14.3%，与房地产发展商报告的签约销售一致，而这一降幅是销售建筑面积下降14.5%，以及单价上涨0.2%的结果。回顾2024年上半年，房地产销售则同比下降了25%，其中建筑面积销售减少19%，单价则下跌7.4%。 至于其他房地产数据也有所改善。今年前6个月，全国房地产投资同比下降了10.3%，较5月的11.1%同比降幅有所收窄。根据政府的说法，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和公共基础设施建设这“三大工程”，贡献了房地产投资总额的1个百分点。另外，6月新开工项目同比下降21.7%，较5月的22.7%降幅也略有减少。开发商的资金来源由5月的同比减少21.8%，改善至6月的同比下降15.2%。 随着楼市新政策已施行，预期市场将出现微妙变化。我们预期由“430政治局会议”和“517新政”驱动下，房地产市场的基本面逐步改善。已公布的政策实施进展顺利，从包括金融机构释放的250亿元，以及中国人民银行授予的120亿元廉租房再贷款基金进展，到在超过70个城市扩大实施的“置换住房”计划，以及包括北京等一线城市在内的历史性低首付要求普遍实施，以及降低贷款利率。以广州为例，房贷利率最新已降至3%至3.2%的范围，将减轻居民负担，有利置业气氛。 调整可能结束 除了政策外，最近有更多的评论和猜测认为房地产市场已触底。尽管恢复的时间和幅度仍有争议，但我们从媒体和渠道检查中，注意到的微妙变化均表明调整可能即将结束。 自从5月中开始的调整以来，我们观察到开发商的股价自7月以来表现稳定。随着整合后出现的潜在上行，我们更青睐高质量的国有企业，例如中国海外(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、保利发展(600048.SH)、越秀地产(0123.HK)和绿城中国(3900.HK)，因为我们认为这些企业在其强大的基本面支持下，是逐步重新评级的最佳候选者。 其中本行对中国海外、华润置地及绿城中国，分别给予20.4港元、36港元及11港元的目标价，对比上周五的收盘价，将有57%、42%与72%的潜在升幅。 本文内容纯属作者个人意见，不代表咏竹坊立场 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

刘智恒      ▷ 内房      去年内地销售三甲：保万中 根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH)，全年销售金额4,207亿元人民币(下同)，万科(000002.SZ)紧随其后，销售3,755.4亿元，第三位是中海地产(0688.HK)，销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK)，去年跌至第七位，只有2,200亿元，中国恒大(3333.HK)排名27位，销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算，合共62,791亿元，按年下跌17.3%。 至于销售额逾1,000亿元的房企，按年减少4家至16家，达到100亿元但未够1,000亿元的有100家，按年减少10家。中指研究院指出，重点房企去年销售呈前高后低走势，展望今年有望筑底企稳。 然而，我们不能只看百大房企销售金额情况，相信许多细规模的开发商应在水深火热之中，估计今年会有更多开发商倒闭，房企问题能否纾缓，仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。 金茂分拆Reit上市套现 内房企业负债累累，需要透过出售资产套现，金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款，总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力，集团今年1至4月，将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外，中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产，打包成地产投资信托基金(Reit)上市，借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业，每基金单位2.67元，预计出售所得约10.7亿元。 我们相信，今年将有更多大型项目出售的消息，毕竟开发商要纾减债务压力，要各施各法卖家当，除卖楼外，就是将整个发展中项目或投资物业转手，又或效法金茂，将投资物业以Reit模式上市。不过，在卖家不断增加，供应多于需求下，担心内地房产市场将进一步下调。 ▷ 香港      怕流标不推住宅地 香港政府本财年最后一季度卖地计划，只会推出一幅位于元朗的工业地，可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示，考虑到近期市况，加上投地气氛较冷淡，决定暂不推售住宅及商业地。她补充，今年首三季度，土地供应可建住宅7,960伙，若计入第四季度的供应，将可达11,530伙，接近全年目标的12,900伙。 本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终，我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而，当住宅用地推出量减少，教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面，过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价，按目前情况看，卖地收益势难达标，财政收入也受拖累。 花旗劲劈地产股目标价 外资银行对本港楼市较悲观，花旗预测今年楼价将下跌超过一成，加上内地及香港经济经疲弱，美国利息持续高企等，将15只地产股的目标价大幅调底，平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”，其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元，九仓则由24.5港元调低至19.8港元，港铁当天股价即时大跌近6%。 我们相信香港楼市正在受压，唯现时情况远远不如97年的严峻，因此楼价会调整，但不会出现大跌。然而，股票是看前景，若今年楼价难有起色，上市公司的估值将会收缩，实际上这个情况已经发生，而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。 今天港楼是平还是贵 过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼，要全面撤辣，并要引入救市措施，讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落，但若有注意本港新楼价格及销售情况，又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号，于本月6日推12伙发售，入场费最低的一个单位在20楼，实用面积只有459方呎，折实售价近961万港元，呎价20,934港元。 一个只有400多方呎的单位，总楼价竟然接近1,000万，呎价近21,000元，基层市民一个月工资也买不了一方呎楼，你叫小市民如何上车？打工仔如何负担？而发展商及中介还说地产行业很差劲，经常在媒体上呼天抢地求救，现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节，出现调整根本是好合理事情。 ▷ 咏竹坊文章      中东资金能顶半边天 本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK)，与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录，合作酒店开发及项目管理，初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元)，预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务，MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等，为项目提供发展资金，四海或会成为一个筹集资金的投资平台。 近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源，并推出“2030愿景”计划，具体是实现经济多元化发展，加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下，有部分海外资金撤离中港，于是有意另觅投资方，双方一拍即合，中东资金大举投资中国，如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK)，及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会，与中东资金合作拓展业务，我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。 复星旅文迎来最好时光？…