估值

主营物流仓储的顺丰房托资产管理有限公司(2191.HK)周四公布，去年收入增加2.4%至4.5亿港元，末期每基金单位分派12.69港仙，即全年分派为27.4港仙，较2023年减少4.4%。 分派减少主要是下半年的分派比率只有90%，导致全年分派比率为95%，2023年全年为100%。公司解释，今年的租赁市况极具挑战，希望可保留实力应对，故减低派息比例。 由于市场的租金下跌，顺丰房托的投资组合的估值为67.31亿港元，同比下跌8.9%。公司表示，将会提早进行再融资、磋商降低所有贷款成本、延长利率掉期合约期限，以应对当前环境。顺丰房托周五开市跌近5%至3.05港元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

分析房地产公司除了要看物业销售或租金收入外，每年物业重估的价值变化，亦对业绩起跌息息相关 　 刘智恒 备受财务困扰的老牌开发商新世界发展有限公司(0017.HK)早前发出盈警，预告截至今年6月底止的年度业绩将有190亿至200亿港元亏损。消息公布后市场哗然，虽然大家对新世界的业绩没寄厚望，但没想到会出现如此惊人的亏损，亦创下公司上市以来的亏损纪录。 亏损严重的原因，除了是物业的收入下跌外，最致命是来自物业重估出现大幅调整，减值高达85亿至95亿港元。 说到这里，先解释一下物业估值的概念。上市的房地产企业主要业务在两方面，一是开发物业，然后在市场出售。另外就是将物业持作出租，以收取长线租金入。 重估影响损益表 现行的会计制度下，公司的投资物业需要每年按市场价格进行估值，若较去年升值，当中差额变相成为公司的一笔盈利，若然估值下跌，则成为一笔亏损，两者也在公司的损益账中显示。 不过，若仍继续持有物业，是不会带来现金的增损，要真正将物业出售，才有实际的盈或亏。 亦因如此，新世界在公告中不忘抛出一句：“上述资产公平值变动及耗蚀亏损属于非现金性质，并不会对集团的核心经营溢利或经营现金流量产生任何影响。” 减值怎会没影响 表面看好像只是会计上的记账，不涉及现金流，理应对集团没什么影响。但笔者可以说，千万别掉以轻心，问题并不如那些开发商说得轻松平常。 很简单，所谓物业估值，普遍使用的是比较法，主要以现时物业成交价及租金作基准去计算。投资物业估值下跌，意味是市场租金下降所得出的结果，换言之新世界的租金收入已经或在未来重续租约时，将达不到现时水平，那你说有没有影响，相信大家也心里有数。 至于物业发展，若发展或待发展的土地价值下跌，很明显是市场楼价下降，到发展商要推售物业，楼价一定受到影响，公司的收入肯定减少，最终的业绩难道可以独善其身。 再讲，今年估值跌了，若要将物业出售，肯定是较去年卖少了钱。想想如新世界在财政上有压力，过去长线持有的物业，今天要减持筹钱还债，而售价又较以往来得要低，你说是否没影响？ 最后是投资市场，当他们知道开发商出现重大估值亏损，对公司的前景将会大打折扣。投资者会想到，是公司本身营运问题，还是大环境使然？许多时他们会先行沽售持有股份，结果对股价构成一定压力。 看完以上几点，若你还相信物业大幅减值对集团没影响，那你看看新世界的股价自盈警公布后累计跌了三成，答案就明白不已吧。 本文内容纯属作者个人意见，不代表咏竹坊立场 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

复宏汉霖在过去五年的港股征程实在算不上亮眼，不仅股价较招股价缩水超六成，也未能利用港股平台进行股权融资 重点： 在股市频频失意之际，复宏汉霖的业绩却一路走高，2023年扭亏为盈，实现净利润 5.46亿元 将实现商业化正向造血的复宏汉霖完全收入囊中，复星医药将直接受益于这些优质资产的高速增长 　 莫莉 在停牌一个月后，上海复宏汉霖生物技术股份有限公司(2696.HK)私有化退市的传言终于在6月24日深夜得到证实。作为港股借《上市规则》18A章上市的公司中，首家依靠产品销售实现盈利的药企，复宏汉霖在过去五年的港股征程实在算不上亮眼，不仅股价较招股价缩水逾六成，也未能利用港股平台进行股权融资，难怪作为母公司的复星医药(2196.HK; 600196.SH)决定出手将其私有化。 公告显示，复星医药这次私有化的现金对价为每股24.6港元，相对于停牌前的不受干扰交易日(即5月21日)的收盘价18港元来说，这份要约的溢价为36.67%。合并交易的现金对价合计不超过54.07亿港元，而复星医药截至去年底持有超过130亿元的货币资金，反映这次交易的体量并不算小。因此，作为本次交易的要约人和合并方，复星新药将以自有资金加上最多37亿港元的并购贷款支付。 复宏汉霖成立于2010年，由刘世高、姜伟东联合复星医药共同创立。复宏汉霖一直是复星医药的控股子公司，后者通过复星医药产业、复星新药、复星实业合计持有复宏汉霖59.56%股权。私有化完成后，复星医药将通过复星新药持有复宏汉霖100%股权，并向香港联交所申请自愿撤销上市地位。 随着宣布私有化，复宏汉霖也迎来高管人事变动。公司宣布，因个人发展原因，已于4月30日辞任副总裁兼首席财务官的李鑫磊，其职务将由毛应波接替。 对于为何选择私有化，复宏汉霖的解释可谓是相当尖锐。公司称，自2019年在联交所上市以来，大部分时间股价相对较低，而且交易量低迷不振，期间从未通过股权融资筹集到资金，反而因为维持上市地位而产生额外的行政成本。此外，长期以来，受全球宏观经济挑战、医疗行业变化、港股整体趋势等综合因素影响，复宏汉霖的股价未能反映公司的核心价值，这可能有损公司的业务重心和员工士气。 的确，复宏汉霖在港股的高光时期并不长，在2019年9月挂牌时，复宏汉霖的发行价高达49.6港元，集资净额为33亿港元。虽然上市后曾跌破发行价，但是随着新冠疫情后带来一波生物医药大热行情，复宏汉霖的股价在2020年7月一度创下67.05港元的历史新高。此后，随着港股及生物医药板块整体下行，其股价也一路走低，去年甚至跌破10港元。 股市频频失意之际，其业绩却一路走高，2021年成为港股18A企业中，第四家“摘B”的企业，2023年甚至成功实现全年扭亏为盈。目前，复宏汉霖旗下拥有5款获批上市的产品，分别为2019年获批上市的利妥昔单抗注射液、2020年获批上市的注射用曲妥珠单抗及阿达木单抗注射液、2021年获批上市的贝伐珠单抗注射液，以及2022年获批上市的斯鲁利单抗注射液。其中，注射用曲妥珠单抗在2020年7月、2024年4月分别在欧盟、美国获批上市。从时间线来看，其商业化节奏十分稳健。 提振母公司业绩 财报显示，复宏汉霖2023年的营业收入为 53.95亿元，同比增长约67.8%；净利润为5.46亿元，扭转2022年的6.95亿元亏损。公司称，获利原因在于核心产品陆续实现商业化销售后持续销量扩大，实现销售收入合计约5.54亿元。期内，两大核心产品表现优异，曲妥珠单抗和斯鲁利单抗分别贡献收入27.37亿元和11.2亿元。 可惜的是，“优等生”的业绩并未受到市场重视，复宏汉霖的正面盈利预告发布后的第一个交易日，股价仅轻微上涨3.3%，即使将时间线拉长到两个多月，5月停牌前的复宏汉霖的市盈率也不到17倍。 相比之下，母公司复星医药的估值甚至更为惨淡，最新的市盈率仅16倍，这或许与其新冠相关产品收入大幅下降后，营收和利润双双下滑有关。2023年，复星医药的营收同比下滑5.81%至414亿元，净利润23.86亿元，亦同比减少36%。财报中难得的增长则来自子公司复宏汉霖，带动了抗肿瘤及免疫调节核心产品的营业收入同比增长 38%。 因此，将实现商业化正向造血的复宏汉霖完全收入囊中后，复星医药将直接受益于这些优质资产的高速增长，为股价提供更大亮点。以复星医药的话来说，复宏汉霖是公司的核心创新资产，私有化完成后，不仅有助于复宏汉霖摆脱作为上市公司所面临的市场预期压力和股价波动风险，专注于创新研发和市场拓展工作，也有助于复星医药整合创新资产，加强公司在创新生物药领域的战略布局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里