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中国第三大在线旅游企业，将收购昔日风光无限的商业帝国旗下的酒店管理业务，该集团如今正忙于应对债权人追索 重点： 同程旅行同意收购大连万达的酒店管理部门，此举将令同程的2,300家管理酒店网络新增高端物业资源 这笔交易对昔日的房地产和娱乐巨头大连万达而言，为债务偿付赢得现金流 谭英 同程旅行控股有限公司（0780.HK）上周宣布出资25亿元（3.42亿美元），收购万达酒店发展（0169.HK）的酒店管理、建造和设计业务，至少在同程旅行的股东看来，这并非天作之合。消息公布后，同程旅行的股票下跌6%，而万达酒店发展的股东则对此消息表示欢迎，该股一度上涨24%，后在收盘时涨幅收窄至10%。 4月17日，适逢复活节长假前夕，同程旅行宣布交易消息。通过这笔交易，同程旅行将获得万达酒店的九个品牌的管理、设计和建造资产的100%股权，品牌从豪华到中档，共计204家酒店的40,200间客房，另外还有376家已签约但尚未开业的酒店。这些资产将并入同程旅行现有的2,300家管理酒店网络，另外还有1,400家酒店正在筹备中。 同程旅行现有的酒店管理业务主要由雅泽、艺龙和美豪等中档和经济型酒店品牌组成。此次交易后，同程旅行将接管万达酒店发展的品牌和管理团队，但不涉及相关物业资产所有权转移。 这两部分资产具有互补性，同属于同程旅行旗下一个快速扩张的业务板块。到目前为止，同程旅行在财报中仅将这个板块归类为 “其他”，该类别包括酒店管理和旅行社服务。同程旅行的核心业务 —— 在线住宿和交通票务预订，去年分别占其173亿元总收入的27%和42%。 不过，尽管这两项核心业务的收入同比都增长了20%，但“其他”类别的业务增长速度更快，高达35%，收入达到了23亿元，占公司总收入的13%。新收购的万达酒店资产，可能会让其酒店管理业务实现更快的增长，因为这些酒店通常属于高端品牌，每处物业带来的管理费也更高。 同程旅行的主要投资方包括互联网巨头腾讯以及领先的在线旅游平台携程集团（TCOM.US，9961.HK），是中国第三大在线旅游平台（OTA），市场份额为14%，远远落后于携程集团的50%份额。不过，其商业模式不断演变，使其有别于同行，而且如果同程旅行在其平台上给予旗下管理的酒店优先地位，这些酒店最终可能会从中受益。 同程旅行也有充足的现金来支付此次收购费用，截至去年底，现金储备达80亿元，是收购价格的两倍多。此次收购价格看起来也划算，仅相当于同程旅行自身486.7亿港元（62.7亿美元）市值的5%。 在宣布此次收购时，同程旅行表示，这些资产将“增强本公司在高端酒店的竞争力，从而进一步巩固其于行业内的地位”。 陨落的巨头 这笔交易的另一方是大连万达集团的创始人王健林，该集团持有万达酒店的65%股份。王健林曾是中国首富，2017年时凭借彼时蓬勃发展的房地产帝国，他的身家达到313亿美元。但早在2016年，情况就开始变得不妙，当时他将自认为价值遭到低估的万达商业从港股退市。随后，他又未能按照计划让该公司在上海重新上市，结果欠下为其提供资金进行私有化的一家集团的债务。 万达是中国较早一批背负过多债务而陷入困境的房地产巨头之一，自2017年以来，万达一直在出售资产，以满足债券偿还期限的要求。2018年，万达将包括马德里竞技足球俱乐部和美国AMC娱乐控股公司等重要资产挂牌出售。过去三年里，万达还出售了30多座标志性的万达广场商业办公综合体项目，以及旗下的英国豪华游艇制造商圣汐国际。 最近有媒体报道称，万达希望提前赎回22.7亿元境内债，这或许可以解释为什么万达急于完成与同程旅行的交易，以获得一些新的资金注入。万达酒店发展去年亏损近10亿元，它可能也需要现金。 同程旅行收购的资产去年实现利润2,160万港元，较2023年的1.486亿港元大幅下降。 此次出售前，去年3月也出现过一笔类似的交易，当时万达以600亿元的价格，将负责管理全国496座万达广场的珠海万达商业管理集团60%的股份，出售给由太盟投资集团牵头的一个财团。至少到目前为止，通过处置系列资产，王健林尚能自如应对债权人。 那么，该如何解释同程旅行股东的消极反应呢？正如我们之前提到的，这笔交易为同程旅行现有的中低端酒店管理业务，提供了九个新的高端品牌，看起来是有益的补充。但这笔交易达成之际，正值中国经济放缓，消费者收紧支出，市场进入下行通道。 投资者可能会青睐同程旅行的低端酒店管理业务，在消费降级趋势下，平价住宿需求激增或将助推该业务的增长。但这种业务重心向中低端的转移，可能会以牺牲同程收购的高端业务为代价。 同程旅行与万达的合作关系至少可以追溯到10年前，尽管最近双方的命运走向截然相反。万达是2016年同程旅行10亿元融资的三家投资方之一，另外两家投资方是携程和腾讯。 同年，同程旅行以7亿元收购了万达的旅行社业务，当时该业务在全国有近1,000家门店。万达于2013年成立这项业务，当时集团正处于雄心勃勃的时期，致力于打造一个堪比中国版迪士尼的休闲娱乐帝国。但如今，这个愿景已成为遥远的记忆，同程旅行等公司成为了昔日帝国资产的收购方，而万达可能也希望能就此翻篇，开启新的篇章。  欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

华住集团的海外酒店业务收入增长但亏损续扩大，拖累公司业绩大幅下挫 重点： 公司全年纯利下跌近27%，四季度盈利更大跌93% 海外酒店业务录得经营亏损逾4亿元 　 刘智恒 经过20年的经营，华住集团有限公司(1179.HK, HTHT.US)创始人季琦终达成心愿，多年前定下的“千城万店”大计于去年达标。截至2024年底止，集团有11,147家在营酒店，合共108.8万间客房。 华住集团首席执行官金辉表示：“于2024年，华住已达成10,000家酒店的里程碑，继续在中国持续快速扩张的步伐。于2024年，Legacy-H World新开超过2,400家酒店，远超1,800家酒店的初始目标。” 收入虽增盈利大跌 目标虽达成，可去年业绩就出现倒退，2024年收入239亿元，按年增长9.2%；盈利30亿元，较2023年的41亿元下跌26.8%。第四季度的业绩更是差劲，收入虽同比增长7.8%至60亿元，盈利却大幅下挫93.4%至4,900万元，2023年同期则有7.43亿盈利。 成立于2005年的华住集团，旗下有多个档次的酒店品牌，经济型的有汉庭、宜必思及海友等；中档有宜必思尚品、星程、全季及桔子；中高档有桔子水晶、漫心、诺富特等。高档的有Jaz in the City、禧玥、花间堂及施柏阁等。集团最奢华的酒店，则是施柏阁大观及宋品酒店。 集团酒店主要分为两大部分，一是主力国内的Legacy-H World，另外是负责国外的 Legacy-DH。 业务营运模式分为三类，一是租赁及自有酒店，即华住直接经营自家租用或拥有的酒店，占集团的酒店客房总数9%。 二是管理加盟及特许经营酒店，占集团客房总数的91%。管理加盟是华住派驻酒店经理，以管理加盟酒店，集团向加盟商收费。特许经营模式则是华住为酒店提供培训、预订及支援服务，并向加盟商收费，但不会派驻酒店经理。至于，提供信息技术产品及服务，以及华住商城的收入，则归类为其它业务。 Legacy-DH减值亏损严重 集团指出，业绩出现大幅下滑，主要来自Legacy-DH的一次性重组成本，特别是第四季度确认减值亏损4.17亿元，另外是外汇上出现亏损，以及股息分派相关的预扣税增加。 事实上，从Legacy-H World经营数字显示，中国业务的运营上亦出现压力。第四季度日均房价为277元，按年跌2.5%，按季更跌8%。四季度入住率为80%，按年下跌0.5个百分点，按季跌4.9个百分点。平均可出租客房收入，则由2023年同期的229元下跌3.1%至222元，较上季的256元，更大跌13.2%。 不过，最影响华住全年业绩表现的，肯定是来自海外的业务。Legacy-DH去年第四季度出现经营亏损3.11亿元，较2023年同期的亏损6,400万元，大幅扩大3.9倍，与第三季度的4,000万元亏损比较，更增加6.7倍。 内地业务首季料增长 华住酒店预期，不计算Legacy-DH，今年首季度收入增长介乎3%至7%；全年估计，集团收入增长5%至9%。若只计算管理加盟及特许经营，首季收入将增长18至22%，全年则增长17%至21%。期内预计新开2,300家酒店，并关闭约600家酒店。 从华住的预期看，集团在内地的业务将可以有一个持续增长态势，但增速只是低至单位数。至于集团所作的业绩预期，是将Legacy-DH撇除计算，很明显是该项业务仍然处于困难期，华住才将其剔除在外，以免拖低整体预测的增长数据。 因此，未来华住的业绩能否再推上一个阶梯，最重要是国际业务表现。但看公司所作出的预期只集中于内地业务，料今年国际酒店的表现仍然不稳，或许持续有亏损，拖累整个集团的表现。…

这家区域性物业管理公司已申请在纳斯达克上市，估值约为1亿美元，市盈率远高于大多数同行 重点： 大陆国际申请在纳斯达克上市，可能募集约800万美元资金，市盈率约为57倍 这家物业管理公司正向更赚钱的租赁服务转型，所以其利润率远高于大多数同行  　 阳歌 中国房地产市场如今对投资者来说并不友好，因为价格持续下跌，由于缺乏资金和需求疲软，数以千计的项目因而烂尾。但这几乎阻挡不了区域性物业管理服务提供商大陆国际集团有限公司，据该公司本周提交的一份文件显示，计划通过在纳斯达克IPO募集800万美元，这个金额不算大。 在中国房地产市场低迷时期，物业管理公司是为数不多而能够持续盈利的业务之一，其收入主要来自定期收取管理费。然而，即便是这个业务也面临着压力，这一点从大陆国际招股说明书的数据中就可以看出来，对此我们稍后再介绍。 此次IPO有点不同寻常，原因有很多，尤其是大陆国际选择在纳斯达克上市这一点。它的几乎所有同行都选择香港上市，那里的投资者对中国房地产市场的任何情况都非常熟悉。或许大陆国际选择赴纽约上市也正是出于这个原因，因为和很多在香港上市的同行相比，该公司寻求的估值也相当高。 大陆国际似乎认为自己配得上这么高的估值，原因在于该公司利润率高企，而高利润率看起来是其最近从传统物业管理服务，转向更赚钱的租赁服务的结果。自三年前进入该行业以来，租赁服务已成为其主要收入来源。 公司还为投资者提供了一个相对独特的机会，让他们可以投资一家希望将业务扩展到成都基地之外的区域性物业管理公司。公司表示，计划将IPO收益的一半用于战略投资，包括收购和成立合资企业，这些投资可能会使其扩展到目前的大本营之外的地方。而在成都，公司管理着十几处商业和住宅物业，并为另外三处物业提供转租服务。 在深入研究其财务状况前，我们来详细看看该公司的融资目标，这些目标表明了公司为何对自己评价甚高。大陆国际表示，计划以每股4至6美元的价格出售150万股股票，占其扩大后股本的7.7%。这将使该公司的估值达到约1亿美元。 以此市值和该公司最新的年度利润计算，其市盈率(P/E)将达到57倍。其他在香港上市的同行规模都比它大得多，但市盈率却低得多，其中金茂服务(0816.HK)仅为6.7倍，万物云(2602.HK)为15倍，而规模较小的越秀服务(6626.HK)为9.2倍。 同行估值偏低的部分原因可能是，它们大多是大型上市房地产开发商的子公司，而这些开发商现在几乎都在巨亏。投资者可能会担心，那些规模较大的母公司，可能会试图从自己旗下的物业管理部门抽取资金。实际上，大陆国际也是由房地产开发商大陆集团控制，后者目前约占大陆国际收入的四分之一。 唯一一家接近大陆国际估值目标的同行是贝壳(BEKE.US；2423.HK)，该公司是中国领先的房地产中介服务提供商，当前市盈率为47倍。 丰厚的利润率 说到这里，我们就来详细看看大陆国际的财务状况，包括看起来相当强劲的毛利率。与此同时，这些财务数据也表明，在经济放缓、房地产市场疲软的情况下，商业地产空置率上升，业主支付高额管理费的意愿下降，即使是物业管理公司也面临压力。 根据招股书中引用的第三方市场数据，公司所处的中国物业管理服务市场，预计从2020年起每年增长4.5%，到2027年将达到1,080亿美元。大陆国际还指出，该市场的区域性特点使其高度分散，这为整合提供了机会。 截至去年9月的六个月里，也就是该公司的上半财年，它的营收从上年同期的276万美元增至284万美元，增幅仅为3%。与截至2024年3月财年录得的增长15.7%至554万美元比，增长速度大幅放缓。 增长放缓的一个主要原因，是该公司收取的服务费用呈现出疲态。截至2024年9月的六个月，该公司管理的住宅物业的服务费，从上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商业物业管理费在此期间显示出类似的趋势，从上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前，住宅管理费在上个财政年度增长了46％，而商业管理费则增长了14％。 “目前，写字楼和零售空间的供应量正在增加，而入住率却在下降，”该公司表示。“如何吸引和留住租户和客户，已成为我们业务运营中的一个主要挑战。” 尽管业绩疲软，大陆国际在截至去年9月的六个月里，仍录得44.2%的毛利率，与金茂服务去年上半年的24.6%、越秀服务的25.9%和碧桂园服务的21.2%相比，几乎高出了一倍甚至更多。 高利润率背后的一个主要因素似乎是大陆国际于2022年4月进入租赁服务领域，而这块业务的利润率要高于管理服务。招股书显示，租赁服务目前占公司总收入的一半以上，在最新报告期内约占60%，其余大部分则来自物业管理。 截至去年9月的六个月里，大陆国际实现净利润87.8万美元，同比增长4.8%。这样的利润增长加上3%的收入增长，看起来平平无奇，也落后于大多数同行。但大陆国际可能希望投资者关注它的利润率，以及成为行业整合者的潜力，因为它在纽约(而不是香港)上市，可以利用投资者对中国房地产市场的复杂情况相对不熟悉的优势。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

迎来偿债高峰期的万科，债务违约风险在深铁接管后大幅下降，但要恢复增长恐怕还有很长的路要走 重点： 2024年净亏损达450亿元，2023年赚122亿元 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席    李世达 农历新年除夕前一天，房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息，似乎要赶在蛇年到来之前，为过去惨淡的一年做个了断。 第一项新消息，便是2024年盈利预警。此前万科已公布，2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元)，按年下跌35%。公司在盈警中预计，2024年股东应占亏损达450亿元，而2023年为盈利122亿元，创下上市以来最大亏损。 不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时，人事也出现大地震。万科公告，因工作调整原因，董事会主席郁亮辞去主席职务，将继续担任公司董事与执行副总裁职务，而首席执行官、总裁祝九胜，则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。 深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份，以总持股27.18%成为最大股东，此后深铁并未干涉万科经营，一直信任专业经理人管理公司，这份信任正式宣告结束，这家半国企半民企的混合所有制房企，如今已被国资股份全面接管。 就在公告发布后仅仅10分钟，深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调，截至2024年底，深圳市属国资企业资产超过5万亿元，全年营收超过万亿元，有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段，推动万科稳健发展。 相关报道也为万科业绩不振的原因定调，称管理层虽付出努力，风险仍未彻底化解，直言亏损的原因不只有市场的因素，“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。 唇齿相依 尽管深铁钱袋深，但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底，万科有息负债合计达3,276.1亿元，而公司持有现金为797亿元，压力可想而知。 2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期，官股此时接手，自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。 过去一段时间，万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年，深铁集团营收达209.9亿元，其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元，来自万科的投资收益就高达112亿元。 深铁发大财的秘诀，靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。 根据深铁资料，深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼，分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元，共计335.4亿元，为一期地铁总造价的3倍，而每盖一公里地铁，可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发，让深铁赚得盆满钵满。 不过，随着中国房地产市场下行，“站城一体”的点金术失灵，这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元，创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关，深铁与万科的关系可说是唇齿相依，唇亡齿寒。 大到不能倒 从宏观角度看，作为1991年第一家上市的房地产公司，万科具有指标性意义，若不能阻止债务违约，恐将进一步打击中国楼市，动摇对国资背景开发商的信心。 彭博报道称，深圳国资对万科的非常规支持，凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说：“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企，这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。 消息公布后，万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%，不过收市仅升2.12%，市场倾向短多长空，毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持，而非无条件支持，万科能否真正起死回生，还有许多变量，但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企，或许能为市场带来更多信心。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

由于销售业绩不如预期，近年积极偿债的融创中国再度遭遇危机 重点： 公司不排除对境外债进行二次重组 2024年累计合同销售金额471.4亿元，同比下降44%    李世达 新年伊始，融创中国控股有限公司(1918.HK)再度遭遇清盘危机，提醒了人们房地产市场的寒冬还远未过去。 融创中国近日发布公告，收到中国信达(1359.HK)向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及未偿还贷款本金总额3,000万美元及应计利息，将于3月19日举行聆讯。消息公布后，融创中国股价大泻25.7%，自2024年10月以来累跌超65%。 这已是融创第二次面临清盘危机。2022年5月，融创公开承认无法按期支付四笔美元债的利息，成为公司陷入债务违约泥潭的开端。持有本金2,200万美元及应计利息的优先票据债权人陈淮军提出清盘呈请，但双方后来达成协议，该呈请于2023年6月被撤销。 对于最新的清盘呈请，融创表示将采取法律措施坚决反对，并强调这一事件不会对公司营运造成实质性影响，同时正在积极与呈请人沟通，争取尽快达成解决方案。 根据债券受托管理人国泰君安最新公布的报告，2024年11月，融创房地产新增到期未偿付借款本金32.36亿元，截至2024年11月30日，到期未偿付借款本金为1,155亿元。其中，银行贷款逾期234.15亿元，非银行金融机构贷款逾期741.09亿元，其他有息债务逾期178.60亿元。 境外债方面，目前存续境外债务共有24笔，余额为74.5亿美元，其中，2025年9月30日到期的债券共有3笔，余额为15.7亿美元。 相较整体庞大的债务，信达追讨的款项只算小数目，但对已为还债疲于奔命的融创中国来说，这或许是压垮骆驼的稻草。 境内债二次重组过关 过去一段时间，融创一边保交楼一边和境内境外的债权人协商。融创已算是最早一批达成重组协议的房企，但由于销售业绩与经营恢复不及预期，境内境外债都面临二次重组。 去年11月，融创提交了境内债务二次重组方案，涉及10笔债券，总面值154亿元，化债比例超过50%。近日，10笔境内债重组已全部获得持有人同意，境内债部分可说是成功拆弹。 但境外债方面就不是那么乐观。据媒体报道，融创已通知部分债权人，可能无法按期兑付2025年9月到期的美元债。融创“急内不急外”，相信是让信达决定入禀法院的原因。 融创坦言，此次清盘呈请可能会引发连锁反应，导致其他债权人要求加速偿还债务或采取强制措施，预计公司将无法在履行其他境外付款义务，不排除进一步寻求更全面的境外债务综合解决方案。据媒体报道，公司计划最快在今年3月初公布新的重组计划。 想尽办法“回血” 一段时间以来，中国政府已经为救助楼市推出包括降息等多项举措，然而经济复苏缓慢，消费者信心疲软，房企也很难直接受惠于目前的支持性政策。 根据融创2024年12月发布的未经审核营运数据，2024年累计合同销售金额仅为471.4亿元，同比下降44%，显然低于预期。不过也不是全然没有好消息，融创与中信及新湖集团合作发展的上海黄浦区项目“上海壹号院”近日进行次轮销售，当日销售额达到66亿元，第三批单位预期会于今年春季开展销售。 此外，公司也积极出售资产。过去一年，融创出售了武汉甘露山文创城35%股权、无锡融创茂配套酒店、石家庄中央商务区项目80%股权，并在去年12月出售大热的哈尔滨冰雪大世界46.67%股权，进帐约1.73亿元。去年10月融创中国还折让两成价格配售最多4.89亿股股份，筹资12亿港元用于还债。 此外，融创中国又于去年12月在中国国际经济贸易仲裁委员会对万达集团发起仲裁，索要95亿元的战略投资回购款。不过万达认为有关要求并无合约依据，对通过仲裁有信心。 融创显然已考虑了所有能够“回血”的可能，但问题的关键在于，中国房地产市场究竟何时才能复苏。 去年上半年，融创房屋交付量按年下滑了51%。资金短缺势必影响保交楼的成效，债务的纷扰也会让消费者缺乏信心，形成恶性循环。彭博分析师直言，若中国楼市销售没有根本性复苏，融创的债务方案可能是“徒劳”的。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

继公布具体的重组方案后，负债累累的碧桂园终带来一份迟来的业绩 重点： 去年中期亏损128.4亿元 中期总借贷2,502亿元 　 刘智恒 去年4月，碧桂园控股有限公司(2007.HK)因未能赶及刊发2023年业绩报告，被迫暂停在港交所交易。根据上市条例，若停牌18个月未能复牌，上市公司将面临除牌命运。 换言之，今年10月1日前碧桂园要通过港交所的要求，否则上市地位将消失，距离死线只有九个月时间。要复牌，首要公布集团业绩，经过一番努力，碧桂园的2023年全年业绩及2024年中期业绩，终于在市场亮相。 中期仅余67亿 2023年全年收入按年下跌6.8%，亏损1,673亿元，总借贷2,496亿元﹐手头现金638亿元。 2024年中期收入同比下跌55%至1,021亿元，亏损则收窄73%至128亿元。1年内要偿还的银行借款已达1,218.5亿元，但手头现金只余下67亿元，总负债达2,502亿元，而经营现金流更是负1.85亿元。 情况未见改善，但重组开始有眉目，本月初碧桂园公布方案，与七家银行组成的协调委员会达成共识，倘能落实，重组提案可让集团大幅去杠杆，目标是减少境外债务最多116亿美元。此外，亦将债项到期时间延长至最多11.5年，并可降低融资成本，目标是加权平均借贷成本，从每年约6%降低至约2%。 控股股东亦考虑，将集团未偿还的11亿美元股东贷款，转换为碧桂园或附属公司的股份。 业绩发布，意味有望复牌，而债务重组方案渐见曙光，重组路途似迈进一步。然而，事情较想象要复杂得多。 首先有外电引述知情人士透露，碧桂园主要债权人小组尚未同意境外债务重组条款，而该债权人小组占一笔104亿美元境外债逾三成。 一切还看楼市 此外，在重组方案中，未来的现金流是重中之重。公司估计在2024年至2040年间，29个国际项目的累计应占杠杆自由现金流介乎26至30亿美元。另外，2025年1月至2033年内，预期透过出售金融投资筹集约6至8亿美元。 中国内地的物业销售更是一大关键，公司预测在2024年至2039年，可用于应付境外债务的现金介乎200至250亿元。 不过，现金流是否达到预估水平，碧桂园有一套假设条件，首要是境内房地产市场逐渐复苏下，能够维持持续经营状况及正常业务营运。另外预计境内项目的平均售价，2025年只出现低位数下降，2026至2032年实现中低位数增长，并于2033年增长稳定在低个位水平。 简单说，前提是房地产市场能否逐渐复苏，另外要看债务重组方案，能否获各方债权人接受。 后面一点现时似有明确方案，虽仍未获所有债权人接纳，但起码迈前了一步。反之房地产市场的发展最难估量，目前内地楼市仍然疲不能兴，今年售价是否只有轻微下降，以及未来几年又可否增长，没人可回答，即使中国楼市好转，实际情况对碧桂园未必乐观。 销售急萎缩 债务缠身下，市场担忧碧桂园能否如期交付，即使有意置业者，都避开高风险的企业，未必考虑碧桂园项目；何况全国开发商也要卖楼，楼市充斥庞大供应，买家选择多的是。 过去几年，碧桂园的销售可用四个字概括，就是“每况愈下”。2021年销售达5,580亿元，2022年同比下跌36%至3,575亿元，2023年跌51%至1,743亿元，去年更暴跌73%至只有472亿元。可见销售并不乐观，纵使去年政府不断推出稳定楼市措施，碧桂园受惠程度似有限。 事实上，去年9月碧桂园核数师罗兵咸永道辞任，由中汇安达接任。罗兵咸的辞任函中指出，迟迟未能推进财务报表的工作，因要等待碧桂园提供数据及文件，包括集团对未来现金流的预测、有关在建及完工物业的减值评估，以及应收款的损失评估。换言之，对现金流的预期，当时似没有充足资料引证。那现时集团对现金流的预算，准确程度又有多高？ 按目前情况，碧桂园即使能复牌及债务重组获通过，能否持续前行，要视资金情况，而资金又要看楼市，以及在低沉市场可否出售投资项目，一切都未能掌握在集团手中，碧桂园只能“摸着石头过河”。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里