房地产

这家区域性物业管理公司已申请在纳斯达克上市，估值约为1亿美元，市盈率远高于大多数同行 重点： 大陆国际申请在纳斯达克上市，可能募集约800万美元资金，市盈率约为57倍 这家物业管理公司正向更赚钱的租赁服务转型，所以其利润率远高于大多数同行  　 阳歌 中国房地产市场如今对投资者来说并不友好，因为价格持续下跌，由于缺乏资金和需求疲软，数以千计的项目因而烂尾。但这几乎阻挡不了区域性物业管理服务提供商大陆国际集团有限公司，据该公司本周提交的一份文件显示，计划通过在纳斯达克IPO募集800万美元，这个金额不算大。 在中国房地产市场低迷时期，物业管理公司是为数不多而能够持续盈利的业务之一，其收入主要来自定期收取管理费。然而，即便是这个业务也面临着压力，这一点从大陆国际招股说明书的数据中就可以看出来，对此我们稍后再介绍。 此次IPO有点不同寻常，原因有很多，尤其是大陆国际选择在纳斯达克上市这一点。它的几乎所有同行都选择香港上市，那里的投资者对中国房地产市场的任何情况都非常熟悉。或许大陆国际选择赴纽约上市也正是出于这个原因，因为和很多在香港上市的同行相比，该公司寻求的估值也相当高。 大陆国际似乎认为自己配得上这么高的估值，原因在于该公司利润率高企，而高利润率看起来是其最近从传统物业管理服务，转向更赚钱的租赁服务的结果。自三年前进入该行业以来，租赁服务已成为其主要收入来源。 公司还为投资者提供了一个相对独特的机会，让他们可以投资一家希望将业务扩展到成都基地之外的区域性物业管理公司。公司表示，计划将IPO收益的一半用于战略投资，包括收购和成立合资企业，这些投资可能会使其扩展到目前的大本营之外的地方。而在成都，公司管理着十几处商业和住宅物业，并为另外三处物业提供转租服务。 在深入研究其财务状况前，我们来详细看看该公司的融资目标，这些目标表明了公司为何对自己评价甚高。大陆国际表示，计划以每股4至6美元的价格出售150万股股票，占其扩大后股本的7.7%。这将使该公司的估值达到约1亿美元。 以此市值和该公司最新的年度利润计算，其市盈率(P/E)将达到57倍。其他在香港上市的同行规模都比它大得多，但市盈率却低得多，其中金茂服务(0816.HK)仅为6.7倍，万物云(2602.HK)为15倍，而规模较小的越秀服务(6626.HK)为9.2倍。 同行估值偏低的部分原因可能是，它们大多是大型上市房地产开发商的子公司，而这些开发商现在几乎都在巨亏。投资者可能会担心，那些规模较大的母公司，可能会试图从自己旗下的物业管理部门抽取资金。实际上，大陆国际也是由房地产开发商大陆集团控制，后者目前约占大陆国际收入的四分之一。 唯一一家接近大陆国际估值目标的同行是贝壳(BEKE.US；2423.HK)，该公司是中国领先的房地产中介服务提供商，当前市盈率为47倍。 丰厚的利润率 说到这里，我们就来详细看看大陆国际的财务状况，包括看起来相当强劲的毛利率。与此同时，这些财务数据也表明，在经济放缓、房地产市场疲软的情况下，商业地产空置率上升，业主支付高额管理费的意愿下降，即使是物业管理公司也面临压力。 根据招股书中引用的第三方市场数据，公司所处的中国物业管理服务市场，预计从2020年起每年增长4.5%，到2027年将达到1,080亿美元。大陆国际还指出，该市场的区域性特点使其高度分散，这为整合提供了机会。 截至去年9月的六个月里，也就是该公司的上半财年，它的营收从上年同期的276万美元增至284万美元，增幅仅为3%。与截至2024年3月财年录得的增长15.7%至554万美元比，增长速度大幅放缓。 增长放缓的一个主要原因，是该公司收取的服务费用呈现出疲态。截至2024年9月的六个月，该公司管理的住宅物业的服务费，从上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商业物业管理费在此期间显示出类似的趋势，从上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前，住宅管理费在上个财政年度增长了46％，而商业管理费则增长了14％。 “目前，写字楼和零售空间的供应量正在增加，而入住率却在下降，”该公司表示。“如何吸引和留住租户和客户，已成为我们业务运营中的一个主要挑战。” 尽管业绩疲软，大陆国际在截至去年9月的六个月里，仍录得44.2%的毛利率，与金茂服务去年上半年的24.6%、越秀服务的25.9%和碧桂园服务的21.2%相比，几乎高出了一倍甚至更多。 高利润率背后的一个主要因素似乎是大陆国际于2022年4月进入租赁服务领域，而这块业务的利润率要高于管理服务。招股书显示，租赁服务目前占公司总收入的一半以上，在最新报告期内约占60%，其余大部分则来自物业管理。 截至去年9月的六个月里，大陆国际实现净利润87.8万美元，同比增长4.8%。这样的利润增长加上3%的收入增长，看起来平平无奇，也落后于大多数同行。但大陆国际可能希望投资者关注它的利润率，以及成为行业整合者的潜力，因为它在纽约(而不是香港)上市，可以利用投资者对中国房地产市场的复杂情况相对不熟悉的优势。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 

迎来偿债高峰期的万科，债务违约风险在深铁接管后大幅下降，但要恢复增长恐怕还有很长的路要走 重点： 2024年净亏损达450亿元，2023年赚122亿元 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席    李世达 农历新年除夕前一天，房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息，似乎要赶在蛇年到来之前，为过去惨淡的一年做个了断。 第一项新消息，便是2024年盈利预警。此前万科已公布，2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元)，按年下跌35%。公司在盈警中预计，2024年股东应占亏损达450亿元，而2023年为盈利122亿元，创下上市以来最大亏损。 不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时，人事也出现大地震。万科公告，因工作调整原因，董事会主席郁亮辞去主席职务，将继续担任公司董事与执行副总裁职务，而首席执行官、总裁祝九胜，则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。 深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份，以总持股27.18%成为最大股东，此后深铁并未干涉万科经营，一直信任专业经理人管理公司，这份信任正式宣告结束，这家半国企半民企的混合所有制房企，如今已被国资股份全面接管。 就在公告发布后仅仅10分钟，深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调，截至2024年底，深圳市属国资企业资产超过5万亿元，全年营收超过万亿元，有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段，推动万科稳健发展。 相关报道也为万科业绩不振的原因定调，称管理层虽付出努力，风险仍未彻底化解，直言亏损的原因不只有市场的因素，“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。 唇齿相依 尽管深铁钱袋深，但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底，万科有息负债合计达3,276.1亿元，而公司持有现金为797亿元，压力可想而知。 2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期，官股此时接手，自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。 过去一段时间，万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年，深铁集团营收达209.9亿元，其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元，来自万科的投资收益就高达112亿元。 深铁发大财的秘诀，靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。 根据深铁资料，深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼，分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元，共计335.4亿元，为一期地铁总造价的3倍，而每盖一公里地铁，可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发，让深铁赚得盆满钵满。 不过，随着中国房地产市场下行，“站城一体”的点金术失灵，这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元，创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关，深铁与万科的关系可说是唇齿相依，唇亡齿寒。 大到不能倒 从宏观角度看，作为1991年第一家上市的房地产公司，万科具有指标性意义，若不能阻止债务违约，恐将进一步打击中国楼市，动摇对国资背景开发商的信心。 彭博报道称，深圳国资对万科的非常规支持，凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说：“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企，这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。 消息公布后，万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%，不过收市仅升2.12%，市场倾向短多长空，毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持，而非无条件支持，万科能否真正起死回生，还有许多变量，但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企，或许能为市场带来更多信心。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

由于销售业绩不如预期，近年积极偿债的融创中国再度遭遇危机 重点： 公司不排除对境外债进行二次重组 2024年累计合同销售金额471.4亿元，同比下降44%    李世达 新年伊始，融创中国控股有限公司(1918.HK)再度遭遇清盘危机，提醒了人们房地产市场的寒冬还远未过去。 融创中国近日发布公告，收到中国信达(1359.HK)向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及未偿还贷款本金总额3,000万美元及应计利息，将于3月19日举行聆讯。消息公布后，融创中国股价大泻25.7%，自2024年10月以来累跌超65%。 这已是融创第二次面临清盘危机。2022年5月，融创公开承认无法按期支付四笔美元债的利息，成为公司陷入债务违约泥潭的开端。持有本金2,200万美元及应计利息的优先票据债权人陈淮军提出清盘呈请，但双方后来达成协议，该呈请于2023年6月被撤销。 对于最新的清盘呈请，融创表示将采取法律措施坚决反对，并强调这一事件不会对公司营运造成实质性影响，同时正在积极与呈请人沟通，争取尽快达成解决方案。 根据债券受托管理人国泰君安最新公布的报告，2024年11月，融创房地产新增到期未偿付借款本金32.36亿元，截至2024年11月30日，到期未偿付借款本金为1,155亿元。其中，银行贷款逾期234.15亿元，非银行金融机构贷款逾期741.09亿元，其他有息债务逾期178.60亿元。 境外债方面，目前存续境外债务共有24笔，余额为74.5亿美元，其中，2025年9月30日到期的债券共有3笔，余额为15.7亿美元。 相较整体庞大的债务，信达追讨的款项只算小数目，但对已为还债疲于奔命的融创中国来说，这或许是压垮骆驼的稻草。 境内债二次重组过关 过去一段时间，融创一边保交楼一边和境内境外的债权人协商。融创已算是最早一批达成重组协议的房企，但由于销售业绩与经营恢复不及预期，境内境外债都面临二次重组。 去年11月，融创提交了境内债务二次重组方案，涉及10笔债券，总面值154亿元，化债比例超过50%。近日，10笔境内债重组已全部获得持有人同意，境内债部分可说是成功拆弹。 但境外债方面就不是那么乐观。据媒体报道，融创已通知部分债权人，可能无法按期兑付2025年9月到期的美元债。融创“急内不急外”，相信是让信达决定入禀法院的原因。 融创坦言，此次清盘呈请可能会引发连锁反应，导致其他债权人要求加速偿还债务或采取强制措施，预计公司将无法在履行其他境外付款义务，不排除进一步寻求更全面的境外债务综合解决方案。据媒体报道，公司计划最快在今年3月初公布新的重组计划。 想尽办法“回血” 一段时间以来，中国政府已经为救助楼市推出包括降息等多项举措，然而经济复苏缓慢，消费者信心疲软，房企也很难直接受惠于目前的支持性政策。 根据融创2024年12月发布的未经审核营运数据，2024年累计合同销售金额仅为471.4亿元，同比下降44%，显然低于预期。不过也不是全然没有好消息，融创与中信及新湖集团合作发展的上海黄浦区项目“上海壹号院”近日进行次轮销售，当日销售额达到66亿元，第三批单位预期会于今年春季开展销售。 此外，公司也积极出售资产。过去一年，融创出售了武汉甘露山文创城35%股权、无锡融创茂配套酒店、石家庄中央商务区项目80%股权，并在去年12月出售大热的哈尔滨冰雪大世界46.67%股权，进帐约1.73亿元。去年10月融创中国还折让两成价格配售最多4.89亿股股份，筹资12亿港元用于还债。 此外，融创中国又于去年12月在中国国际经济贸易仲裁委员会对万达集团发起仲裁，索要95亿元的战略投资回购款。不过万达认为有关要求并无合约依据，对通过仲裁有信心。 融创显然已考虑了所有能够“回血”的可能，但问题的关键在于，中国房地产市场究竟何时才能复苏。 去年上半年，融创房屋交付量按年下滑了51%。资金短缺势必影响保交楼的成效，债务的纷扰也会让消费者缺乏信心，形成恶性循环。彭博分析师直言，若中国楼市销售没有根本性复苏，融创的债务方案可能是“徒劳”的。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

继公布具体的重组方案后，负债累累的碧桂园终带来一份迟来的业绩 重点： 去年中期亏损128.4亿元 中期总借贷2,502亿元 　 刘智恒 去年4月，碧桂园控股有限公司(2007.HK)因未能赶及刊发2023年业绩报告，被迫暂停在港交所交易。根据上市条例，若停牌18个月未能复牌，上市公司将面临除牌命运。 换言之，今年10月1日前碧桂园要通过港交所的要求，否则上市地位将消失，距离死线只有九个月时间。要复牌，首要公布集团业绩，经过一番努力，碧桂园的2023年全年业绩及2024年中期业绩，终于在市场亮相。 中期仅余67亿 2023年全年收入按年下跌6.8%，亏损1,673亿元，总借贷2,496亿元﹐手头现金638亿元。 2024年中期收入同比下跌55%至1,021亿元，亏损则收窄73%至128亿元。1年内要偿还的银行借款已达1,218.5亿元，但手头现金只余下67亿元，总负债达2,502亿元，而经营现金流更是负1.85亿元。 情况未见改善，但重组开始有眉目，本月初碧桂园公布方案，与七家银行组成的协调委员会达成共识，倘能落实，重组提案可让集团大幅去杠杆，目标是减少境外债务最多116亿美元。此外，亦将债项到期时间延长至最多11.5年，并可降低融资成本，目标是加权平均借贷成本，从每年约6%降低至约2%。 控股股东亦考虑，将集团未偿还的11亿美元股东贷款，转换为碧桂园或附属公司的股份。 业绩发布，意味有望复牌，而债务重组方案渐见曙光，重组路途似迈进一步。然而，事情较想象要复杂得多。 首先有外电引述知情人士透露，碧桂园主要债权人小组尚未同意境外债务重组条款，而该债权人小组占一笔104亿美元境外债逾三成。 一切还看楼市 此外，在重组方案中，未来的现金流是重中之重。公司估计在2024年至2040年间，29个国际项目的累计应占杠杆自由现金流介乎26至30亿美元。另外，2025年1月至2033年内，预期透过出售金融投资筹集约6至8亿美元。 中国内地的物业销售更是一大关键，公司预测在2024年至2039年，可用于应付境外债务的现金介乎200至250亿元。 不过，现金流是否达到预估水平，碧桂园有一套假设条件，首要是境内房地产市场逐渐复苏下，能够维持持续经营状况及正常业务营运。另外预计境内项目的平均售价，2025年只出现低位数下降，2026至2032年实现中低位数增长，并于2033年增长稳定在低个位水平。 简单说，前提是房地产市场能否逐渐复苏，另外要看债务重组方案，能否获各方债权人接受。 后面一点现时似有明确方案，虽仍未获所有债权人接纳，但起码迈前了一步。反之房地产市场的发展最难估量，目前内地楼市仍然疲不能兴，今年售价是否只有轻微下降，以及未来几年又可否增长，没人可回答，即使中国楼市好转，实际情况对碧桂园未必乐观。 销售急萎缩 债务缠身下，市场担忧碧桂园能否如期交付，即使有意置业者，都避开高风险的企业，未必考虑碧桂园项目；何况全国开发商也要卖楼，楼市充斥庞大供应，买家选择多的是。 过去几年，碧桂园的销售可用四个字概括，就是“每况愈下”。2021年销售达5,580亿元，2022年同比下跌36%至3,575亿元，2023年跌51%至1,743亿元，去年更暴跌73%至只有472亿元。可见销售并不乐观，纵使去年政府不断推出稳定楼市措施，碧桂园受惠程度似有限。 事实上，去年9月碧桂园核数师罗兵咸永道辞任，由中汇安达接任。罗兵咸的辞任函中指出，迟迟未能推进财务报表的工作，因要等待碧桂园提供数据及文件，包括集团对未来现金流的预测、有关在建及完工物业的减值评估，以及应收款的损失评估。换言之，对现金流的预期，当时似没有充足资料引证。那现时集团对现金流的预算，准确程度又有多高？ 按目前情况，碧桂园即使能复牌及债务重组获通过，能否持续前行，要视资金情况，而资金又要看楼市，以及在低沉市场可否出售投资项目，一切都未能掌握在集团手中，碧桂园只能“摸着石头过河”。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

上海豪门继母与嫡子资产纠纷警示：企业无论上市与否，均可能因此陷入困境 重点： 家族纠纷致使上海一处价值超10亿美元的顶级别墅项目无法销售。 该案揭示了中国企业家通过复杂的境内外股权结构进行资产保护的常用手段。 阳歌 在因家族纷争而令豪宅项目停滞的背后，映射出的是改革开放初期崛起的一批中国民营企业，在创始人步入暮年、财富面临代际传承的关键时刻，可能会步入法律困境的严峻现实。 这场家族财产纷争涉及到的是上海嘉城兆业房地产有限公司。纠纷的双方是公司创始人高家仁(英文名Karl Golden)第四任妻子胡兰，与现年54岁的高家仁嫡子达伟(David Golden)。 这场家族纠纷牵涉到中国内地与英属维尔京群岛(BVI)两地的法院，后者是许多中国企业家成立控股公司的首选地。曾几何时，中国快速发展的房地产市场成就了诸多知名企业家的崛起。但随着市场在近年陷入艰难，许多企业如今身处破产边缘，这一趋势又为故事再度平添了几分波折。 尽管这起纠纷主要波及的是家族内部成员，但此案也为投资者提供了警示，有类似纠纷的其他企业可能会给小股东带来潜在风险。虽然不少家族企业声称自己拥有现代化且专业的公司治理机制，但实际上，它们通常由一个人或一个家族主导，这些家族或个人通常掌握着绝对投票权，只手决定所有重要的企业决策。在这种权力高度集中的结构下，一旦发生内部纠纷，小股东往往会沦为“人质”并无处伸张诉求。 在该案中，成为“人质”的并非小股东，而是位于上海西郊的顶级别墅群“上海紫园”项目。该项目拥有超过200栋别墅，在十数年前完工时一度成为中国最昂贵的住宅。然而，目前园内仅有68套别墅已售，其余的因中国内地法院裁定而被冻结，目前仍待争议解决，而这一过程可能还要花费数年。 尽管中国房地产市场在近两年已处在下行阶段，近期，该项目仍有一套430平方米别墅以4,300万元人民币(约合590万美元)的价格挂牌，这意味着未售出的别墅总价值可能超过10亿美元。 早在上世纪90年代，中国的第一代民营企业家开始崭露头角，高家仁便是其中的一员。他通过早期创业实现财富积累，其中不乏在新加坡开展的业务，随后他与其嫡子达伟共同涉足在中国刚刚起步的房地产市场，并于2001年成立了嘉城兆业公司。2024年11月，随着上海地方法院在历经四年审理后作出的一项判决，这个故事出现重大转折。 高家仁父子效仿许多中国企业家，为其持有的上海实体公司设立了一个控股公司——注册于英属维尔京群岛的嘉城置业有限公司(Best Land Investments Ltd.)。2008年，他们在其之上又增加了一层股权结构，即另一家注册于英属维尔京群岛的公司——新达国际有限公司(Sundale International Ltd.)。自此，新达公司全资持有嘉城置业及其中国子公司嘉城兆业。 在中国企业中，这种复杂的股权架构颇为常见，它往往被用作一道法律防线，旨在阻挡任何试图冻结或深入探查这些资产的行为。 代际传承 在为自己的商业帝国构建好层级架构之后，高家仁于2008年将嘉城兆业董事长和法定代表人职务交给了他与第一任妻子所生的独子达伟。同年，高氏家族在英属维尔京群岛注册新达国际有限公司，由高家仁的再婚妻子、达伟的继母胡兰担任唯一股东。 2012年，高家仁身患重病，家族在2013年1月将两家英属维尔京群岛公司100%的股权转让给达伟，使其成为嘉城置业的唯一董事，以及新达国际的唯一董事和股东，即达伟拥有嘉城兆业的全部控制权，当时该公司的标志性项目——上海紫园正接近完工。 然而，高家的家庭关系在2010年代后期开始恶化。2020年2月，胡兰向英属维尔京群岛所属的东加勒比最高法院提起诉讼，声称新达国际的股权是通过一份信托协议由其继子达伟代为持有，并要求达伟归还公司的全部股权。 2021年3月，在东加勒比最高法院作出最终判决前，胡兰又在上海提起相同诉讼，再次声称新达国际的股权是达伟为其代持。值得一提的是，上海地方法院并无权审理境外公司股权案，其判决也并不会在英属维尔京群岛执行。 除此之外，高家仁于2020年底在上海提起诉讼，向嘉城兆业公司索要44亿元人民币，其中包括11亿元借款本金和33亿元利息(年利率高达24%)。这一诉讼是导致法院冻结紫园别墅销售的主要原因。 2021年7月，东加勒比最高法院率先作出判决，裁定达伟胜诉并认定胡兰一方存在篡改和伪造文件的行为，确认达伟是新达国际的合法所有者。值得注意的是，该判决还披露了胡兰和高家仁承认曾伪造贷款协议中的利率，并故意在后期将其嵌入贷款协议的行为。这份伪造文件成为高家仁向嘉城兆业公司索要44亿元“欠款“的依据。 然而，2024年11月，尽管并无司法管辖权，上海地方法院裁定胡兰在其针对新达国际所有权的诉讼案中胜诉。事实上，该诉讼违反了东加勒比最高法院的禁诉令，即禁止纠纷中任何一方在其他司法管辖区就同一事项发起或继续法律诉讼。对此，东加勒比最高法院宣布胡兰藐视法庭，并判处其监禁。然而，只要其不踏足英属维京群岛领土，该监禁令无法执行。 目前，达伟已对上海法院的裁决提出上诉，这意味着该案远未画上句号。另一桩涉及11亿元贷款的诉讼也尚未解决，上海紫园的未售别墅仍持续被法院冻结。…

万科前三季大亏179亿元，但情况似乎正在好转 重点： 万科前三季度亏损179.4亿元，去年同期为赚136.2亿元 “十一”假期实现认购金额102.2亿元    李世达 中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”，但刚出炉的三季度财报，再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。 据中指研究院数据，去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元)，按年大减24.5%，股东应占亏损179.4亿元，去年同期则赚136.2亿元。 据称这是万科成立以来，首次录得三季报亏损，也是公司有史以来最大的业绩亏损。 根据公司三季报，今年第三季度公司收入771.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米，贡献615.5亿元，合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元，合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。 另据万科在深交所公布，公司9月合同销售金额174.2亿元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损，以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。 今年前三季度，万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米，结算收入为1,732.3亿元，分别按年跌24.4%和29.1%；同期，房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%，同比下降11.9个百分点。 销售层面，前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米，合同销售金额1,812亿元，同比分别下降26.8%和35.4%。 有息负债超3,200亿元 市场形势的恶化，除了经营层面的大幅亏损，也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末，万科持有资金约797.5亿元，较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末，公司有息负债合计3,276.1亿元，其中一年以上有息负债占比为64.4%，资金“缺口”仍然庞大。 公司表示，今年1至9月偿还有息负债近700亿元，已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元，且仅在明年一季度，就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。 万科指，第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计，经营活动的现金流量净额为负48.5亿元，去年同期为正2.4亿元。 为解决资金问题，万科频频折价出售资产。根据三季报，今年前九个月，包括资产出售与资产证券化在内，万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。 此外，万科也采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付，包括坚持积极销售，首三季回款率100%，同时开展存量资源盘活，即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今，累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元。 万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能，只设置与项目直接相关的业务职能。 前三季度通过打通“由售改租”模式，万科盘活内外部存量房源超8,000间，其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月，万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元，同比增长3.7% 前三季新增融资774亿元 同时，万科融资动作频频。今年1至9月，公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初，公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元，由旗下子公司提供资产抵押进行担保。 自9月下旬以来，中国房地产利多政策频出，市场吹起暖风。三季报特别提到，“十一”期间市场整体活跃度提升，公司取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%。 自10月2日以来，内房股迎来一波追捧，万科股价逆转年内跌幅，今年至今录得2.6%涨幅，不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍，但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍，并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。 屡屡被传即将暴雷的万科，透过不断融资与抛售资产以撑待变，守住不违约的底线，并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量，为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来，“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。…