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深圳国资委与深铁集团携手力撑，继六年前“万宝之争”时以白武士姿态入局，再一次出手稳住了万科 重点： 万科今年内已无境外债务到期，但明年主要有三笔境外债到期，折合约110亿元 管理层预计，近两年商品住宅建设交付高峰与销售连续下滑叠加造成的压力，到明年下半年可缓解       罗小芹 内房债务违约火烧连环船，继恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)爆雷后，连一向以“稳健”闻名的万科企业股份有限公司(2202.HK、000002.SZ)也卷入了这场风暴中。10月17日，惠誉在内房一片风声鹤唳时，把万科部分债券的评级从“BBB+”下调至“BBB”，其境外美元债已出现异动。一个多星期后，公司发布第三季主要经营及盈利指标均录得双位数跌幅，进一步深化市场疑虑，即时陷入股债双煞局面。 至11月初，两批分别于明年3月及6月到期，金额为6.3亿美元(46亿元)及6亿美元(43.7亿元)的美元债一度崩盘，跌至近80美元和70美元(原来每张以100美元为单位)；深港A、H股也双双暴跌，A股价一度跌至11.07元，创下近8年来新低；H股更曾低见7.2港元。为了阻止情况恶化，具有国资背景的万科火速行动，于11月6日紧急召开一场线上会议，深圳国资委、大股东深铁集团领导层及集团主席郁亮等出席，向超过150间金融机构解话。 政府开口万科无风险 深圳国资委也力挺万科没有财务或管理风险，如有需要或遭遇极端情况，可通过以下方式，包括受让或合作开发大型城市更新项目建设，以协同等方式提高万科持有各类投资物业的流动性，配合万科改善长期股权投资结构，组织市属国企在公开市场买入万科债，和协调金融机构加大融资等，帮助万科应对潜在风险。 持有万科近32.4亿股A股，占股份总数近27.2%的深铁集团董事长辛杰强调，将长期持有万科股票，并扬言可根据市场情况，承接万科在深圳的部分城市更新专案，注入新流动性，交易金额预料超过100亿元。 深圳国资委及大股东立场鲜明力挺，万科亦承诺一定会保障境内外债务如期兑付，当天一度刺激万科股价低位反弹，A股一度升超过6%，重上12元；H股最高见8.38港元，升超过10%，惟后劲不继。 摩根士丹利因应最新发展上调了万科H股评级，由“减持”升至“与大市同步”，目标价8.94港元。然而，长期投资价值始终需根据房地产市场的恢复状况来判断，另一大行摩根大通便认为，有关消息有助短期稳定内房股气氛，但万科在销售及盈利表现较为疲弱，股价方面亦非吸引，将较大机会跑输其他央企内房。 根据WIND资料显示，截至11月5日，万科存续境外债务总共有7笔，金额合计约32.2亿美元；早在今年中期业绩会上，管理层已表明今年内再无到期境外债务。至于明年，主要有三笔境外债到期，包括3月到期的6.3亿美元票据、5月到期的14.5亿元债券及6月份到期的6亿美元债券，折合约共110亿元。万科在会议上表明，截至今年9月底，手头资金1,037亿元，对短期债务覆盖倍数为2.2倍，剔除预收监管资金后也有600亿元，故公司计划以自有资金和海外贷款偿还明年到期的境外债。中短期局面相信是稳了下来，但长期来看，恐怕万科仍未真正脱险。 第三季度业绩走下坡 从10月公布的第三季业绩可见，迄今仍以连续14年保持经营性正现金流为傲的万科，前三季度营业收入2,903.1亿元，同比只下降14%，股东应占利润136.2亿元，同比下降20.3%，无疑胜过不少同行；然而拆开第三季来看，季内营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；股东应占利润37.5亿元，同比下降22.5%，两者表现都有恶化迹象，可见未来发展仍然面临一定的不确定性。 事实上，万科在中国房地产低迷的近两年仍然积极开拓业务，单单今年在一、二线城市新补充39个项目，目前的存货规模逾8,147亿元，占据了公司总资产的一半以上，未来资金需求仍然殷切。今年2月时，曾计划透过定向发行11亿股A股，募集最多150亿元，用于旗下11个房地产开发专案及补充流动资金，最终因A股低迷而于8月提前终止，未来只能循其他渠道融资以推进项目。 据管理层透露，单是今年1至10月，新增融资金额已超过850亿元，其中境内新增融资平均利率仅3.64%；而截至9月底，万科的资产负债率为75.3%，如深圳国资委和深铁集团不出面力撑，在房地产市场整体仍然疲弱下，要进一步融资恐怕不是一件容易的事。 销售不振仍然是万科的挑战，其于11月初发布的公告显示，今年1-10月，实现3,124亿元的合同销售额，同比减少9.9%。存货的销售情况将直接影响万科的现金流和流动性状况，由于房地产市场的不确定性和需求下滑，万科的合同销售额已经出现下降，对存货的消化能力也存在一定的压力。 难怪郁亮在谈及房地产前景时亦说，国内住房刚需其实依然庞大，8月以来各地也出台了许多支持合理住房需求的政策；但目前最大难点是消费者的信心未恢复。除此以外，房地产市场调整需要有合理时间去恢复，现在商品住宅建设洪峰和行业销售下滑叠加，预计要到明年下半年这一叠加过程才能基本结束。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

恒基地产近年锐意在核心商业区大展拳脚，大股东李兆基通过股东贷款，借出600亿资金，希望成就集团的雄图伟愿 重点 截至今年6月底，恒地净借贷779亿元，净负债比率只有24% 李兆基借出的股东贷款，恒地无需抵押亦没有偿还期限 　 刘智恒 近期多家内地开发商资金链断裂，债务临门，个别公司更要在旗下物管公司上动脑筋，调动资金应急。相对内地，香港发展商虽然未至于陷入绝境，但亦面对颇大压力。 面对高息压力，香港四大地产发展商之一的恒基兆业地产有限公司(0012.HK)大股东李兆基家族，就选择在自己的钱包掏钱，真金白银拿出高逾600亿港元(549亿元)，贷款予上市公司。在芸芸本地上市企业中，能获大股东慷慨借出巨额资金的公司，几乎绝无仅有。 早前公布中期业绩的恒基地产，净利润接近60亿港元，按年上升近两成半，每股派息维持0.5港元，净借贷近779亿港元，净负债比率只有24%。在楼市不景及息口高企环境下，能派出这一份业绩也算是交足功课。 股东贷款没期限 亮丽成绩背后，全因大股东李兆基家族为上市公司作出相当支持，根据中报的财务状况表内显示，同母系附属公司借款达600亿港元，该笔股东贷款更属无抵押及无固定还款期。至于利息方面，虽然恒地没披露，但据中报显示的中期融资成本为3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否则是需要通过独立股东会议通过。 对于恒地来说，中期净负债比率能在24%，毫无疑问是得益于该笔庞大贷款，否则比率将升至近43%，虽然也不是什么危险水平，但能有较低的比率，就显得公司财务状况更健康。 另外，以低息获大股东借款，面对近年息口不断上升，就不用担心令上市公司百上加斤，在资金调动上更灵活，也减少向股东派息的影响。 而且，贷款是没有年限，对上市公司十分有利，省却上市公司要为借贷做再融资的工作及时间。加上是无须抵押，上市公司的压力大大减轻。 借款用在哪里 李兆基能借出天价贷款，究竟用意为何？我们再看看中报表述：“垫款是用作集团偿还截至2021年12月31日止年度，作为收购土地产生的银行借款。”翻查资料，恒地当年度作出惊人收购，斥资508亿港元，投得中环海滨3号地皮。 事实上，要成为中环地王，是多位发展商心中的宏愿。香港是世界金融中心之一，在亚洲的地位更加举足轻重，中环则是香港商业中心，区内物业寸土寸金，而且供应稀缺，即使有钱也未必能购入优质商厦。 回归以前，香港作为英国殖民地，英政府对自己国家的企业当然照顾有加，英资的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港开埠以来，透过旗下的置地控股(HKLD.LES, H78.SGX)不断在中环买地建楼，经历多年发展，中环一幢幢拔地而起的参天巨厦，大部分是置地或同系公司的物业。包括交易广场一至三期、怡和大厦、遮打大厦、太子大厦及文华酒店等，总楼面面积45万平方米(484万平方呎)，更透过行人天桥，将所有物业连结起来，俨然如一个商业王国。 七年之约 其他发展商或企业，纵然有资金，想在中环建立桥头堡也不容易，因为区内根本没土地可供发展。但华资大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世纪八十年代，李嘉诚、李兆基、郑裕彤及郭得胜等几大华资富豪牵头，在市场不断收购当年仍在港上市的置地股票，计划联手鲸吞置地。原先进展顺利，岂料置地命不该绝，87年股灾爆发，华资地产商大失预算，最终双方谈判，由置地买回华资地产商手上的置地股票，华资地产商则承诺，七年内不再狙击置地，双方达成协议，地产商鸣金收兵。 经此一役，置地提高警觉，加上香港经济及政治发展物换星移，怡和系公司悉数迁离香港，中环地王之争暂偃息旗鼓。然而随着中环填海，个别实力日益扩大的本港地产商，对中环土地虎视眈眈，首先是机场铁路发展，中环填出一片土地，新鸿基地产(0016.HK)及恒地眼见机不可失，联手投得地皮，并建成国际金融中心，其中第二期大楼，与对岸的环球贸易广场互相辉影，构成维港门廊。 亦因填海造地，为其它财团提供落户中环的机会，原本新鸿基地产实力雄厚，可惜因三兄弟的争拗，内耗令公司元气大伤，大量人才离去，公司经此巨变，在发展上也变得审慎。恒地对于中环的发展念念不忘，几年前以近233亿港元投得金钟美利道2号商业地，将建成The Henderson。3年前政府推中环填海而来的海滨3号地皮，恒地更不惜一掷万金，斥资508亿港元成功中标。 恒地在中环及金钟的项目面积，加起来约350万平方英尺，虽未足与置地分庭抗礼，但已将距离拉近至只差一百万平方英尺。不过，虽赢得地王归，但当年出价过于勇进，付出沉重代价，海滨3号的成交较第二高标价高出37%，加上近两年全球经济走弱，中环商厦价值及租金受到影响。然而，在大股东全力支持下，恒地面对压力大大纾缓，倘若趁市况回落而续吸纳土地或收购项目，要成为明日的中环霸主，或许只是时间问题。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

金地集团董事长凌克突辞任，市场担忧集团债务及销售情况，公司前景不明朗 重点： 穆迪调低金地评级，并将展望调整为负面 公司第三季销售大幅下滑，按年跌逾四成       刘智恒 掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克，突向董事会请辞，不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释，凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任，外界免不了议论纷纷。 内地财经记者契而不舍追访原由，金地集团只好回复，再次强调凌克的辞任，确实是因身体的原因，并没别的因由。但凌克的身体有什么问题，却又讳莫如深。 众所周知，内地房地产正处于风雨飘摇之中，一间市值超过200亿元的房地产龙头企业，掌舵人究竟是什么紧急原因，要在行业最艰难时刻离公司而去？若是一如公司所言是健康问题，那是严重到哪个程度，才让一位在企业甚具份量的战将，要离开岗位，未能与公司共渡时艰。 凌克媲美王石 看看凌克在金地的发展历程，1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司，这家公司是金地的前身，凌克由一个业务员开始，到1995年参与开发金地花园及金地海景花园，获得亮丽成绩，之后他在企业的发展就顺风顺水。 1998年未到四十岁，凌克已出任金地集团董事长，更在2011年带领金地成功上市，在他的努力经营下，金地打入一线房地产商之列，与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿，带领金地成为全国房地产企业龙头之一。 看到这里，大家就知道他在集团的地位，仿如当年王石在万科一样，几乎是无可替代。因此他的突然辞任，市场难免会猜测，是否公司出现什么问题，才会突然离开。事实上，金地及凌克本人，没有理由不知道事件的严重性，而且之前是没有半点风声。 股票市场的回应，正好反映问题之严重。金地发出公告当天，股价跌停板，收市报5.52元，下跌近一成，并见五年新低，市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌，当中“16金地02”跌超过25%。 金地中期财务健康 在此之前，外界都认为金地财务及业务情况稳定，公司中期业绩显示，今年上半年收入368.6亿元，同比上升31.1%，赚15.3亿元，下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元，计息负债1,096亿元，净负债为53.5%。从整体情况看，虽说盈利下跌两成，但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错，再以负债比率来说，在芸芸被受债务困扰的内房企业中，情况实在好得多，可以说仍在十分健康水平。 可是，今次凌克请辞一事，在现时敏感的市场上，立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想？集团是否一如其许多内房企业一样，有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。 市场都知道，过去许多开内地发商利用“表外债”方式，为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后，开发商要大幅减债，都急于抢着卖楼套现，市场供应一下子大增，而且要赶卖楼，就要降价推售，加上经济又放缓，令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款，表外债随时要现形，结果是那些房企的实际债务，要较原来财务报表来得高。 穆迪调低评级 虽然金地财务仍然健康，但最关键的销售，近期也存在一定不明朗，2023年首9个月，金地累计销售金额1,219.3亿元，按年下跌25.2%，以今年楼市情况，销售只下跌两成多，也可以接受。然而若撇除整体看，只细看近期销售，情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元，近三个月都有增长，情况也不错，然而若与去年比较，过去三个月内，每月均下跌超过四成。 即是说相对去年，金地的销情正在恶化中，特别9月时，是“金九银十”的重要月份，加上政府推出多项放宽楼市措施，销售都较8月升不足5%，反映整体楼市并不理想，情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市，若然没有起色，对金地将构成相当大压力。 深圳评级及研究机构Ratingdog估计，如果金地今年下半年至明年上半年的销售额，较2022年下降30%，公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。 事实上，评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级，由“Ba3”下调至“B3”，金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级，也由“B1”下调至“Caa1”，评级展望调整为负面。穆迪指出，金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期，金地的信用状况正在转弱中。负面展望，则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。 面对市场的猜测，对公司构成一定影响，金地实应站出来，澄清市场的种种疑虑。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

房地产行业困境加深，截至今年9月，通过该公司主要平台处理的供应链融资资产有所下降 重点： 2023年前9个月，由于客户存留率下降，联易融科技两大关键平台处理的供应链资产总量下滑 这家供应链融资服务提供商，减少对房地产公司的依赖，但这个行业仍是它的主要客户群       梁武仁 对于联易融科技集团(9959.HK)来说，一年光景已是白云苍狗。 一年前，这家云计算的软件即服务(SaaS)平台供应商，看上去还是中国政府扶持企业的受益者——北京允许企业使用国有企业客户欠下的未付账单，来获得新的融资。然而，时间快进到现在，随着中国房地产危机的不断加剧，并波及整个经济，受害者的规模不断扩大，这家由腾讯支持的公司也成为了其中一员。 房地产企业是联易融科的一大客户群，简单地说，它们的困境令公司主要产品的需求减少。根据联易融科技上周五的最新业务发展公告显示，今年前九个月，公司AMS云处理的资产总量，同比下降了约13%。其ABS云平台上的交易额也下降了近30%。曾经一直保持着近乎完美水平的客户留存率，也下降10个百分点降至86%。 在供应链融资中，一家公司（也叫“锚”）借助自身的信用度，利用其欠供应商的未付账单，帮助供应商获得资金。锚和供应商都能从中受益，因为前者有了更多的账单支付时间，而后者则可以获得新的资金用于运营。这种供应链融资在中国发展迅速，一定程度上是因为中小企业普遍难以从传统银行获得融资。 随着房地产行业整体信用状况的恶化，越来越多与房地产行业相关的用户，可能会退出该公司的平台。更糟糕的是，随着中国经济增速放缓，银行的风险意识普遍增强。 自2021年底以来，国有企业被要求使用像联易融科技这样的平台，通过供应链融资帮助其供应商。因此，去年联易融科技的主要合作伙伴和客户数量激增，今年这种增长仍在继续。但似乎获得更多客户不难，而让它们更多地使用公司的产品则是另一回事了。 联易融科技的AMS云和ABS云平台，旨在更轻松地将供应链资产（如未付账单）汇集成可投资证券。对于不精通财务的小公司来说，这样的过程往往很繁琐，甚至令人生畏。对于使用应收账款等非流动资产的公司来说，这种证券化是一种方便的融资方式。但与债券或贷款一样，资产支持证券(ABS)也存在违约风险，因为它们可能无法偿付。 这意味着当投资者对企业的财务健康状况失去信心时，发行资产支持证券就会变得更加困难。而这正是中国目前的现状。根据标普全球评级(S&P Global Ratings)的数据，2023年上半年，ABS等结构性融资工具的发行量同比下降了大约12%，预计全年的发行量将比2022年下降约8%。 根据联易融科技中期财报引用的Wind数据，1月至6月，由供应链资产支持的证券发行量缩水高达20%。而房地产公司的证券发行量下降幅度更大，在这六个月内几乎腰斩。 依赖房地产 截至2021年底，房地产企业在联易融科技的主要客户和合作伙伴中占比高达42%，但此后这一比例迅速缩减。即便如此，截至6月底，房企所占的比例仍高达15%。此外，通常与房地产行业关系密切的基础设施和建筑企业，在联易融科技的主要客户和合作伙伴中也占了29%。 没有迹象表明中国房地产的低迷会很快结束，许多结构性问题仍有待解决。自从北京方面在2020年，开始控制不计后果的举债扩张以来，房地产行业的借贷一直很困难，使得开发商很难对债务进行再融资，也难以为新项目筹集资金。 房价下跌也使许多买家处于观望状态，导致开发商失去了主要的收入来源，流动性压力加剧。开发商完成项目的难度越来越大，使潜在的购房者更加焦虑，进而导致房地产开发项目因缺乏资金而进一步延期。 北京最近放宽了购房者的借贷规定，一些城市的地方政府也在减少购房限制。尽管如此，9 月份中国的新房价格仍连续第三个月下跌，迅速复苏的可能性看起来相当渺茫。 为了减少对ABS相关交易的依赖，并降低对房地产相关公司的依赖，联易融科技正在努力推动其他产品的发展，包括通过其“多级流转云”平台的销售。这一融资解决方案通过使用区块链技术，将中小企业与其锚定客户之间交易的应收账款转换为数字凭证(Digipos)。 今年前9个月，联易融科技加工成数字凭证的资产同比激增逾70%。但这项业务的手续费似乎远低于ABS相关交易的手续费。这可能解释了，为什么即使多级流转云交易量在今年上半年翻了一番以上，同期总收入仍同比下降了23%。该公司在某程度上证实了这一点，称其对该产品的“定价策略”，对其在这六个月中的收入增长产生了“负面”影响。 在这六个月里，联易融科技的毛利率也下降了逾20个百分点，降至60%左右。更糟糕的是，它还陷入了亏损。 联易融科技的股价今年以来下跌了逾60%，随着利润的蒸发，其往绩市盈率现在只有不到1倍。目前的股价只有它不到三年前首次公开募股时发行价的一小部分。相比之下，金融科技的另一批主要网贷服务商的往绩市盈率更高，其中信也科技(FINV.US)为4倍，陆金所 (LU.US; 6623.HK)为7倍。 这种差距表明，尽管联易融科技在创新融资服务方面具有创造性，但公司仍然很容易受到宏观经济不利因素的影响。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。…

建滔集团未能收回一笔内房债务，事件引起市场关注，或许愈来愈多上市企业会受内房债务影响，随时为此作出减值拨备 重点： 建滔集团表示，碧桂园所欠的16亿元债务，至今分文未收 公司估计欠款颇大机会未能收回，预计要作出拨备      刘智恒 内房企业债务违约事情接连爆发，数以万亿债务仍苦无解决良方时，过去有投资内房的企业，问题亦陆续浮现。 本月中建滔集团有限公司(0148.HK)发出一封公告，指集团透过旗下公司借予碧桂园(2007.HK)的一笔贷款，后者迟迟未还款。事情公布后，市场开始醒觉，别以为只有内房企业困难，原来相关或周边的企业也有机会受牵连，实情可能比想像中更麻烦。 事缘是2021年12月，建滔向碧桂园贷款18.8亿港元(17.3亿元)，年利率8.5厘，两年内分期摊还。今年8月时，碧桂园以股代债方式，发新股予建滔，用以抵偿连本带利约3.19亿港元债项，令建滔持有1.25%碧桂园股份。余下近16亿港元债项，最后一期在今年底偿还，但建滔表示，至今若干到期款项仍分文未收，因此预计或有需要作出减值。 曾是国泰三大股东 这次事件的主角建滔，在财经市场未必太多人熟悉，但它其实并非吴下阿蒙，曾经是国泰航空(0293.HK)的第三大股东，过去18年来，是全球最大的覆铜面板生产商，主席更是全国政协委员。 建滔集团是与香港神级巨星“哥哥”同名同姓的张国荣于1988年创立，当年在深圳莲塘设立第一间覆铜面板厂后，业务愈做愈好，1993年已成功在港交所上市，此后更加顺风顺水，2004年收购另一家上市公司依利安达(现已除牌)，至2006年更与中海油合作发展甲醇厂，同年分拆建滔积层板(1888.HK)。 张国荣最为人津津乐道的，是他曾透过手上两家上市公司，密密购入国泰航空股票，高峰时持股接近9.61%，正当大家猜测他是否有意染指航空业时，他于2017年以52亿港元，将所有股份悉售予卡塔尔航空，此役获利接近三成。 不过，建滔强调，即使碧桂园未能偿还偿项，对集团的业务及日常营运，以致财务状况的影响也不大。建滔公布消息的当天，股价只轻微受压，收市跌不足1%报17.42港元，及后两天反倒升而重上18港元水平。 今年盈利将受影响 事实是否如此，我们可根据公司的财务状况去判断。建滔今年中期业绩收入187亿港元，按年跌33%，赚13.9亿港元，下跌42%。集团主业的覆铜面板及化工产品，销量及单价均下挫，至于集团另一大业务房地产，销售更下跌91%至3.33亿港元。即是说，本身几大业务正面对挑战，短期要扭转逆势并不容易。 主业暂难有起色，倘若再要为碧桂园的16亿港元贷款拨备，对全年业绩影响可想而知。另外，集团长期持有一个颇大的投资组合，上半年约有71.5亿港元，以目前市况，盈亏难料，随时对集团业绩有影响。建滔今年踏入上市30周年，中期曾派特别股息50港仙，按现时情况，全年别奢想有任何惊喜。 这次事件，可能只是冰山一角，早在建滔前，庄士机构(0367.HK)及庄士中国(0298.HK)亦公布，投资内房债而令两家公司共亏损20亿港元，当时为应对内房亏损，一度将手上大批物业出售，套现数十亿港元。 另外，经营崇光百货的利福国际(1212.HK)，亦在内房债务上损失数亿港元，更别说利福主席刘銮鸿的哥哥刘銮雄的华人置业(0127.HK)，在投资内房债务及恒大(3333.HK)股票上，更碰得灰头土脸，股坛狙击手也受到大挫折。 相关企业势被拖累 之前市场以为，内房欠债除困扰开发商外，就是那些购入大批内房高息票据的机构投资者，但现时情况或许已开始延伸至其它上市企业，甚至与内房合作的各行业，整条产业链也无一幸免。银行就早已要为房地产贷款作拨备，只不过银行底子厚，未见有致命性的打击。评级机构穆迪今年8月时表示，内房贷款占香港部分中小型银行总贷款的一成以上，预计未来12至18个月，会计入更多减值支出。 然而，其它规模较细的合作方，如承建商、专业公司及地产中介等，情况就令人担忧。事实上，中原地产老板施永青早前就大吐苦水，说内地开发商欠公司10亿元佣金。其实施永青还算幸运，另一家中介易居地产(2048.HK)被欠的佣金，更超过数十亿元，导致要走入重组之路。以中介情况看，其它与房地产商有业务往来的企业，想必亦有苦自己知。若内房债务持续恶化，情况将愈演愈烈，许多相关企业势陷于危机之中。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

中国的房地产行业压力重重，不过，禹洲集团、时代中国和中国奥园等规模较小的民营企业却并非焦点所在，尽管它们也出现了股价暴跌、债务拖欠 重点 禹洲集团和中国奥园等规模较小的开发商今年股价暴跌，它们面临的流动性压力与恒大和碧桂园等巨头类似，甚至更大 穆迪于上月将中国整个房地产行业的前景下调至“负面”       梁武仁 现金短缺的中国房地产开发商正处于进退两难的境地，中国政府正试图找到应对办法。步履维艰的房地产开发商，是这个18万亿美元经济体的重要组成部分。在这种情况下，中国许多规模较小的民营开发商，不得不应对自己处在聚光灯之外的局面，因为全球关注的焦点都集中在中国恒大(3333.HK)和碧桂园(2007.HK)等巨头的困境上。 这种担忧在今年禹洲集团控股有限公司(1628.HK)、时代中国控股有限公司(1233.HK)和中国奥园集团有限公司(3883.HK)等开发商的股价急剧下跌中得到了突出体现。这些股票都变得几乎一文不值。 因此，没有极强风险偏好的股票投资者，可能都会避开此类股票，结果导致它们不可能通过发行新股来筹集资金。债务投资者可能也会对它们敬而远之，尤其是穆迪上个月将该行业的前景下调至“负面”。然而，四个月前穆迪才将房地产上调至“稳定”，当时的情况似乎正在改善，想不到近期情况急转直下。 年初至今，禹洲集团的股价已下跌68%，而时代中国则下跌74%。两只股票的交易价格远低于1港元，市销率只有区区0.03倍。中国奥园的股价表现略好，但年初至今亦下跌了40%。 过去三年中国房地产行业面临的情况，与之前二十年的荣景截然不同。现在许多开发商感受到的压力，早在2020年就显现出来了，当时政府开始管控这个负债累累的行业。 这个决定对该行业造成了巨大打击，很大程度上切断了昔日推动其快速扩张的债务融资。此举对政策制定者来说存在风险，因为它严重抑制了房地产开发，而后者是中国近年来经济增长的关键组成部分。当时的想法似乎是，最好在早期阶段解决问题，而不是等到事态失控演变成全面危机。 但后来新冠疫情导致世界各地经济停摆，包括中国经济。而在中国，早在之前，随着房地产市场在经过二十年的爆炸式增长后降温，中国房地产开发商的日子就已经变得不好过了。后来，新的借贷限制加上疫情防控，让情况雪上加霜。 随着疫情的消退，中国经济重新开放，引发了人们对该行业形势将开始好转的希望，而年初确实出现了经济复苏的迹象。但这种势头很快就消失了，为开发商的问题找到快速解决办法的希望破灭了。 首先，政府制定的债务上限，使它们进行债务再融资和为新项目融资的难度加大。房价下跌也让很多买家持观望态度，这让开发商失去了最重要的收入来源，加剧了它们的流动性压力。 由此形成恶性循环，开发商难以完成项目，反过来让潜在的购房者变得更加焦虑，导致房地产开发项目因缺乏资金而进一步延期。与此同时，开发商也难以从股票和债券买家那里筹集到新资金，他们曾经是开发商最重要的现金来源之一。 暗淡的前景 这一切又把我们带回了小开发商的问题上，由于资源更有限，它们与大开发商遭受着同样的痛苦，甚至更大。 禹洲集团就是一个很好的例子，在去年部分美元债券违约后，公司正在制定债务重组计划。根据8月底发布的最新财报，它今年上半年的收入实际上比去年同期略有增加，尽管增幅仅为1%。 但它的成本增加了11%，导致毛利下降了85%。原因在于物业交付时公允价值的下调，这可能意味着它们并没有像禹洲集团在项目开工建设时所预计的那么挣钱。 同样，禹洲集团的投资物业账面录得巨额亏损，开发中的房地产及应收账款出现巨额减值。该公司上半年的财务费用也大幅增加。将所有这些费用和成本计算在内，禹洲集团在此期间净亏损90亿元（12亿美元），而上年同期为盈利3.53亿元。 随着财务状况的恶化，今年上半年禹洲集团的资产负债率（即债务与股本比率）比去年同期增长了两倍多，达到356%。让人进一步怀疑其债务偿还能力，尤其是考虑到今年上半年它即将到期的债务有所增加。 时代中国的情况也差不多。中国奥园看起来情况要稍好，上半年的毛利率有所提升，在此期间其净亏损虽有缩小，但数额仍然巨大，该公司仍然深陷亏损。 中国政府今年放宽了对一些房地产公司的借贷限制，并推出了其他措施，如在一些城市放松购房限制，试图重振房地产市场。但这些措施并没有产生太多效果，至少现在还没有。 8 月份，新建住宅的价格出现10个月来的最快跌幅。同月，惠誉评级还下调了对今年中国新房销售交易的预测，预计将下降10%至15%，而之前的预测是5%。 在过去的困难时期，中国政府总有本事，以出其不意的招数来解决重大问题。但目前困扰房地产行业的问题似乎过于复杂，难以迅速解决。这让房地产公司本已黯淡的前景更加黯淡，在恒大和碧桂园成为全球关注的焦点之际，继续给禹洲集团、时代中国和中国奥园等规模较小的公司带来压力。 有超赞的投资理念，但不知道如何让更多人知晓？我们可以帮忙！请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道，包括赞助内容。欲了解更多信息，包括对个别文章的疑问，请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里