2202.HK 000002.SHE
Losses continue to widen and debts continue to pile up, Vanke not yet out of the woods

今年初获深铁管理层接管,及财务全力支持的万科企业,虽暂避过债务违约危机,但25年度中期业绩亏损增加,负债比率上升,显示经营的困境未过

重点:

  • 万科上半年亏损增加21%,净负债比率上升至90%
  • 上半年销售金额急降46%,在内地房企排行榜中跌至第七位

 

郑瑞棠

万科企业股份有限公司(2202.HK000002.SZ上周公布2025年上半年业绩,亏损119.5亿元,按年增加21.3%,达到七月集团发盈警时的上限;期内销售金额691.1亿元,减少45.7%。

盈利压力主要来自房地产开发项目规模显著下降,及毛利率处于低水平;另外考虑到业务风险的升高,提升了资产减值,以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。其中,上半年除税前房地产开发的毛利率仅为2.6%,较上年同期跌三个百分点,物业服务的毛利率为13.9%,比上年同期微升0.3个百分点。

亏损可能持续

市场预计万科短期经营仍处困境,摩根士丹利预测亏损可能要持续至2027年,2025年全年销售额会下降30%至40%。

至于最受市场关注的公司负债情况,亦持续恶化,最新集团净负债比率达90.4%,较24年底上升9.8个百分点,截至25年6月底有息负债总额3,642.6亿元,占总资产的比例为30.5%,一年内到期负债1,533.7亿元,但现金及现金等价值为693.5亿元,未够覆盖短期负债,意味短期内仍面临一定偿债压力。

但另一方面,期内经营现金净支出30.4亿元,资金情况仍紧拙,需要整体市场回暖,持续有稳定售楼收入,或大股东进一步有财政支持,才能应付资金需求。

面临阶段性压力

公司业绩报告也承认,万科在经营上仍面临阶段性压力,集团正稳步推进改革化险工作,但要彻底化解仍需以时间换空间。

其实,近年中国房地产市场泡沫爆破,令不少以高杠杆模式经营的房地产商深处危机,中国恒大(3333.HK远洋集团(3377.HK等大型房企也出现债务违约,负债高企的万科能够避免违约,多亏大股东深铁集团的全力支持。

万科企业成立于88年,创办人王石在八十年代原本从事文仪器材的进口,至88年开始涉足房地产,逐渐发展成行业的龙头企业,2010年销售额达1,000亿元,成为中国首家千亿房企,之后一直维持行业龙头地位。

万科可以说是中国房地产公司的典范,直到2017年在获深圳地铁集团收购27%股权成为大股东,在内地有特殊地位。今年初万科深陷债务危机之际,中央高调大力支持,实行管理层大换血,原本掌舵人郁亮及祝九胜等引退,由深铁集团董事长辛杰出任主席,管理层亦清一色由深铁相关人士出任,变相令集团全面国资化。

除担任管理层外,深铁也对万科有强大支持,累计向万科提供238.8亿元的股东贷款,条件也优于市场惯例。

深铁的入主稳住了投资者对万科的信心,初期确令万科的股价及债券价止跌回升,但长远却未必令万科的业务经营情况有很大改善。

渐失龙头地位

随着近年的内地房地产市场风暴,万科的复元能力似不及其他行业龙头。万科上半年销售额690多亿元,跌幅达到四成以上,根据中指院研究数据,上半年百强房企销售金额同比下降11.8%,显示公司跌幅远超市场平均水平。而排在头四位的企业销售皆过千亿元,万科只排名第七,比2023及24年分别排名第二、第五进一步下跌。

万科近年积极去库存,集团存货4,625亿元,比去年底下降10.9%,而新增土地储备力度薄弱,加上集团债务沉重,上半年又有负现金流,限制了补充土地储备能力,相信短期销售额难以大幅回升,显示万科已逐渐远离行业龙头的地位。

经过房地产市场大幅调整,行业正面临大洗牌局面,市场高负债、高杠杆、高周转的旧模式将会改变,相信万科的业务也需转型至高质量,精细化,又或需加强物业服务业的比重。

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新闻

简讯:九方智投入股EX.IO 布局海外数字资产业务

投资教育机构九方智投控股有限公司(9636.HK)周二宣布,其全资子公司JF SmartTrade与虚拟资产交易平台EX.IO订立股份认购协议,将入股EX.IO。公司表示,此举有助借助EX.IO的交易所资源与Web3技术,加快海外数字资产业务布局,强化链上金融服务能力,推动多元化及可持续发展。该笔投资未披露具体条款。 EX.IO附属公司EXIO Ltd.去年12月已获香港虚拟资产交易平台牌照,从事虚拟资产交易及托管业务。九方智投指出,本次投资将提升公司在数字资产交易、资产管理及托管等方面的合规基础设施与服务能力,形成完整闭环。双方将共同推进数字资产创新合作,双方亦计划深化“AI+研究”在数字资产场景的应用,研发智能投顾系统与算法,巩固在数字金融领域的竞争优势。 九方智投周三高开,至中午休市报64.45港元,转跌1.07%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Shandong Hi-Speed engages in power stuff

证监踢爆股权集中 山高股价闪崩八成

截至今年7月,这家数据中心及绿色能源投资商的股价累计飙涨逾200%,但上周五单日大跌近80%,不仅回吐全部涨幅而且倒跌 重点: 山高控股上周五突发股价闪崩,致前两月巨大涨幅悉数蒸发,无奈启动回购程序以支撑股价 股价大跌前夕,香港证监会警示投资者称该公司股权高度集中   梁武仁 仅仅两个月,反差竟如此之大。 今年7月底,山高控股集团有限公司(0412.HK)发布新闻稿,庆贺市值突破千亿港元(129亿美元)大关,公司股价自年初已累计大涨逾200%。然而,上周五,这家投资机构的股价在异常巨量交易中单日狂泻近80%,迫使其紧急启动回购计划力保股价。 经历此番剧烈震荡后,公司股价基本回归年初价位,较1月份低约18%。 山高控股在公告中表示:“董事会认为,当前本公司股价未能充分反映公司的长期投资价值、核心业务竞争力及未来发展潜力,在目前市场情况下进行股份回购,表明公司对自身业务展望及前景的充分信心,是公司基于对自身价值的高度认可,及对全体股东负责的态度所作出的决策,最终将使本公司受益,并为股东创造价值。” 公告发布前一日,香港证监会刚警示投资者,山高控股逾九成已发行股份集中于少数股东,意味几笔大额交易即可引发股价巨震。监管机构为何核查该公司股权结构尚不明确,但通告特别提及该股自4月以来累涨超150%。无论如何,通告的警示性已形成强烈利空,或直接引爆此次抛售潮。 尽管香港证监会未指认该股年内暴涨存在违规操作,此轮涨势仍显蹊跷。公司财务表现虽算不上亮眼,但尚属稳健。 2024年,山高控股营收同比增长11%至56亿元(7.87亿美元),净利润更大幅增长40%至6.93亿元。不过,此类盈利增长远不足以支撑股价短期内如此飙涨。此外,公司股价涨势实际始于今年5月,距发布最新年报已近两月。8月披露的半年报显示,其上半年营收虽同比下滑,净利润却大幅跃升,主要归因于金融资产公允价值变动收益。 上半年最显著的利好或许来自国际顶级评级机构惠誉的背书。5月末,惠誉以政府支持力度增强为由,上调山高控股及其山东省属母公司评级,但公司股价在此前早已启动上涨行情。 “耀眼战绩” 上述因素均未能真正解释股价暴涨动因,7月市值突破千亿港元里程碑时,公司公告将“耀眼战绩”归功于新能源与算力电站领域的“智慧投资战略”,此说辞恐令理性投资者愈发困惑。 新能源与算力均属山高控股的工业投资板块,是核心营收来源。公司聚焦这两大领域不足为奇,既是当前资本扎堆的赛道,也契合其国资背景。中国政府正大力推动清洁能源与人工智能(AI)等新兴技术发展,后者耗电量不小,常需为承载AI应用的数据中心配套专用电站。 山高控股创立于1990年代初,前身为中国新金融集团有限公司,在被山东高速收购约五年后,2022年完成业务重构,确立现时架构。 2022年转型后,山高控股迅疾开展资本运作。当年即收购一家清洁能源开发商,后重组为山高新能源(1250.HK; 000803.SZ),其新能源发电项目现已覆盖全国逾20省份。次年,山高控股斥资2.99亿美元,入股国内三大民营数据中心运营商之一的世纪互联(VNET.US)。 这两大资产似为构筑 “电算科技产业生态”的核心支柱,但两者业绩均未达预期,新能源公司上半年营收萎缩,世纪互联二季度陷入亏损。 此类波动实属新兴产业常态,却无法合理解释山高控股股价异动。需要指出,年内数据中心板块确因AI热潮受资本热捧,世纪互联股价累涨86%,竞争对手万国数据(GDS.US; 9698.HK)也累涨60%,但二者涨幅均远逊山高控股此前表现。 公司或因“迷因股”特质吸引投机客,最终却招致监管关注。无论如何,股价过山车行情,恰印证“爬得越高摔得越狠”的老话。 为维稳股价,山高控股上周五斥资逾百万美元回购370万股,当日股价应声反弹近30%。 虽然当前股价较一周前已然腰斩,但51倍市盈率估值仍处高位,即便对高增长前景企业也显昂贵。国内可再生能源发电与数据中心运营商正深陷产能过剩困局,该公司两大核心业务赛道承压,前景蒙上阴影。 但市场逻辑似乎与该股走势关系不大,历经巨震,股价终归理性区间。监管介入或被视为对投机者的警示,但对敢于押注的投资者,或许视之为博反弹的机会。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:金山云配股集资28亿拓AI业务

从事云计算的金山云控股有限公司(3896.HK, KC.US)周三公布,将配售3.38亿股新股,每股配售价8.29港元,将集资28亿港元。 配售价较周二收市价9.09港元折让8.8%,配售股份占公司已扩大后发行股份的7.46%。 公司表示,配售集资所得80%用于支持人工智能业务,包括扩充基础设施及提升云服务能力;20%将用于补充营运资金及其他公司用途。 金山云周三开盘跌5.4%报8.6港元,过去一年股价升5.5倍。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Anonymous letter reveals storm in a China Rare Earth teacup

一封匿名信 揭中国稀土茶壶里的风暴

拥有响亮名号的中国稀土控股,在一连串内部指控后,对投资者而言似乎只剩下警惕价值 重点: 附属公司涉至少45宗诉讼与9宗强制执行案件 公司业务以稀土加工为主,与央企中国稀土集团无关   李世达 6月的一封匿名投诉信,让刚刚经历一波大涨的中国稀土控股有限公司(0769.HK)像是坐过山车,命运急转直下。 中国稀土自6月18日起陷入停牌,至今未能复牌。最新公告显示,旗下附属公司卷入至少45宗诉讼与9宗强制执行案件,部分银行贷款并未在财报中披露,甚至还传出资产被转移的嫌疑。一连串的调查最快要到今年10月才会有结果。 就在停牌前一周,中国稀土股价在6月11日创下52周高位,今年至今仍有75%的涨幅。这波涨幅或与当时中美谈判进展有关,传出美方拟放宽半导体出口管制换取中国在稀土方面的松绑。今年6月,中国稀土出口量攀升至2009年以来新高,显示全球买家正积极抢购用于制造强大磁铁的材料。 此稀土非彼稀土 不过,虽然名为中国稀土,这家港股上市公司却和稀土出口关系不太大。 尽管以“中国稀土”为名,但该公司与深圳上市的央企“中国稀土集团资源科技有限公司”(000831.SZ)无关。中国稀土集团资源科技有限公司的母企中国稀土集团,是由国务院国资委于 2021年主导成立的央企巨头,拥有开采配额,控制大部分冶炼指标,是中国在国际战略博弈中的重要筹码。 而在港股上市的中国稀土控股有限公司却完全不是一回事。这家公司最早由生产耐火材料起家,其后业务扩至稀土材料,总部在江苏宜兴。它并没有自己的稀土矿山,也不掌握任何开采配额,业务模式是从上游企业采购稀土精矿或氧化物,再进行分离和加工,生产氧化镝、氧化铽、氧化镨汝等产品,销售给磁材、电子和新能源行业的下游客户。 换言之,它是一家中游加工企业,而不是掌握资源的巨头。 2024年公司的稀土相关业务录得5%毛亏率,但幅度已有收窄。期内公司收入为7.57亿港元,较2023年的6.86亿港元上升约10.3%,亏损则由2023年的2.32亿港元收窄至1.47亿港元。期末公司持有现金约9.66亿港元,较2023年底的12.99亿港元下降约25%。 公司停牌的核心问题在于治理。一封来自附属公司员工的匿名投诉信,点名指出两家附属公司宜兴新威利成耐火材料有限公司,以及宜兴新威利成稀土有限公司存在严重问题。投诉人指公司资产可能被挪用,导致负债缠身,甚至令银行和供应商不断上门追讨。 公司称调查显示,两家附属公司积欠多家银行债务,且未向母公司披露相关银行贷款,未偿债务已超过实缴资本金,可能出现资产被挪用的情况。 自己批准 自己举报 此外,匿名投诉还将矛头指向一宗近期完成的交易。今年6月,中国稀土宣布以发行股份方式收购1,600公斤钨条,作为投资性资产。然而,投诉信质疑估值过高,程序缺乏透明度。更戏剧性的是,公司创始人、法定代表人蒋泉龙与其子、行政总裁蒋大伟都对这宗交易提出申诉,然而当初两人所在的董事会全体成员均一致批准交易,甚至交易细节都由他们两人参与准备。 至7月6日,蒋大伟突然以“个人原因”辞任。蒋泉龙则被曝涉及逾期未偿还的个人债务,金额高达2亿元。其实2017年时,蒋泉龙曾遭新加坡滨海湾金沙入禀法院,追讨折合约1.08亿港元的赌债。因此有揣测公司涉及的各项指控,是否与蒋的个人问题有关。 港交所已要求公司成立独立调查委员会,并聘请法证会计师全面审查,两份关键调查报告预计于今年10月与11月提交,意味着在调查完成前,公司难以复牌。 对投资者而言,中国稀土控股的案例是一记警钟:在“战略资源”的概念光环下,公司自身的财务情况与治理结构往往容易被忽略。短期内,公司能否复牌,完全取决于独立调查能否揭示真相并落实整改,但市场对信任已大幅削弱。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里