2202.HK
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萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

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简讯:洛钼斥10亿美元收购巴西金矿

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简讯:果下科技首挂午收升逾一倍

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简讯:壁仞科技赴港上市获放行 有望冲刺港股GPU第一股

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ZTE is a telecoms company

刚走出阴霾又再涉行贿 中兴或被罚十亿美元

美国或再祭出10亿美元罚单的消息传出后,中兴通讯股价一度重挫逾一成,市场对其复苏前景再生疑虑 重点: 中兴通讯或因涉嫌在巴西行贿而面临超过10亿美元的罚款,金额可能足以抹去公司2024年全年盈利 这家电信设备制造商近年加快降低对西方市场的依赖,并押注AI手机等新动能,或有助于支撑其股价的长期表现   夏飞 作为中美科技战初期最具代表性的“连带伤害”案例之一,中国电信业巨头中兴通讯股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)花了多年时间,才逐步从2017年涉违反美国对伊朗制裁及相关出口管制而遭美国重罚阴影中走出来。尽管中兴此后努力履行早前的和解协议,并刻意保持低调,这场受到高度瞩目的监管风波恐怕并未真正过去。 上周,路透社引述消息报道,美国再次指控中兴存在不当行为,这次涉及在巴西行贿,并指公司正接近就此达成和解,相关代价可能超过10亿美元。若属实,这一金额将接近中兴于2018年缴付的11.9亿美元罚款。 相关报道传出后,中兴通讯港股股价急挫13%,抹去今年以来约一半的升幅。尽管如此,该股目前仍较2018年与美国上一次交锋期间触及的低位高出逾一倍,但若事态后续发展不利,股价仍可能面临进一步下行压力。 中兴通讯于上周四确认,正持续与美国监管机构沟通,并表示公司营运“维持正常”,同时承诺将“透过法律途径坚决维护自身合法权益”。管理层亦公布回购计划,拟动用最多12亿元(约1.7亿美元)回购1,900万股股份,以提振投资者信心。 路透社指出,美国司法部今年稍早已就相关指控展开调查,怀疑中兴在南美及其他地区可能违反《海外反贪腐法》。尽管目前细节仍不明朗,这一进展却抛出了一个令人不安的问题:作为中国第二大电信设备制造商,中兴通讯是否还能承受另一次严厉的处罚,以及随之而来、几乎无可避免的声誉损害与更严格的监管审视? 罚款将对中兴通讯构成一次重大的打击,但未至于致命。若罚金达10亿美元或以上,几乎足以抹去公司2024年84.2亿元人民币的全年盈利,并可能限缩未来的研发投入。今年以来,公司经营表现转弱,第三季因营运成本急升,净利润按年暴跌88%。不过,收入仍维持缓慢增长,第三季按年升5.1%,至约290亿元。 上述数据显示,中兴通讯目前的经营前景并不算稳健,而任何来自美国的罚款,都可能进一步加重这层阴霾。公司第三季表现疲弱,部分原因在本土市场正经历一段艰难转型期,随着连续多年高速建设后,5G网络投资已开始放缓。 中兴通讯的一大亮点在于政府及企业客户的销售表现,上半年相关收入按年激增109%,占公司总收入比重超过三分之一。然而,该业务毛利率仅为8.3%,远低于核心营运商网络业务高达52.9%的毛利率,而后者在第三季的收入则按年下跌6%。这一升一降的组合,导致一向是中兴“现金牛”的营运商网络业务收入占比,近十年来首次跌破50%。 贸易战后重新定位 尽管最新风波引发了上周的股价抛售,但仍有理由相信,中兴通讯这一次未必会如以往般,因美国的惩罚性行动而遭受重创 中兴通讯与竞争对手华为,过去均因违反美国制裁与出口管制法规,向伊朗及朝鲜出售含美国技术的产品而遭到惩处。当年华府对中兴的手段,是威胁切断其取得晶片、软件等关键美国零部件的渠道,除非公司接受严苛的和解条件。相比之下,华为则被直接禁止采购美国产品,且未获任何和解空间。 视乎具体条件不同,新一份和解协议反可能象征长期笼罩公司的监管阴影出现松动迹象。与华为不同,中兴通讯至今仍可为其高端智能手机,向高通与英特尔采购晶片,并向康宁购买玻璃材料,显示其仍能维持与美国供应链的部分连结。公司在最新一轮交锋中迅速回应,并公开表态将“维护自身权益”,显示其有信心获得北京方面的理解与支持。这一点尤为关键,因为中国政府正向科技企业提供资源,协助其逐步降低对外国技术的依赖。 与许多受到美国出口管制针对的中国科技企业一样,中兴通讯近年持续降低对美国与欧洲市场的曝险,无论在供应链或销售层面皆是如此。公司披露,2025年第三季来自美国、欧洲及大洋洲的收入仅占总收入13%,低于2017年的25%。目前超过70%的收入来自中国本土,主因是非洲市场成长停滞,亚洲其他地区的业务亦出现下滑。 随着多个亚洲新兴市场加快建设电信网络,中兴通讯亦可能进一步深化在区内的布局。路透社于11月报道,华为与中兴均已在越南取得多项5G设备供应合约。另一方面,中兴的研发支出占收入比重,已由2017年的11.9%升至2025年首季接近21%,显示公司正积极向产业价值链上游迈进,冀吸引更广泛的客户群。 另一项较少被市场注意、但可能有利于中兴的发展,是其与TikTok母公司字节跳动的合作关系。中兴自主研发、并率先搭载字节跳动代理式AI功能的智能手机Nubia M153,自去年12月推出以来销量大增。用户可透过手机内建的“豆包”AI助手进行修图、跨平台比价,甚至辅助投资决策。 中兴通讯目前的负债比率为0.88,且在2025年上半年录得1.32亿美元的自由现金流,显示即使面临罚款,短期内亦不致出现流动性危机。从更长远角度来看,另一个同样关键的因素,将是公司是否会再度被置于类似早前和解后所经历的“观察期”,包括接受美方监督。 就目前而言,有关最新潜在罚款的报道,尚未在分析师圈子引发明显立场转变。根据Yahoo Finance的统计,本月受访的16名分析师中,12人给予“买入”或“强烈买入”评级,仅一人评为“跑输大市”。中兴通讯深圳上市股份现报约37元,明显低于分析师平均目标价53.54元。 若最终出现新的和解协议,股价短期内仍可能出现一定波动。然而,撇除政治因素,中兴通讯同样需要向市场证明,其能否成功走出以电信营运商业务为核心的传统模式,转向更具长期潜力的新领域。从这个角度看,与字节跳动的合作,以及快速增长的政企业务,或正是朝正确方向迈出的一大步。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里