2202.HK
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萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

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简讯:超额逾9千倍 量化派午收升113%

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简讯:天域半导体上市集資16.7亿港元

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So-Young runs cosmetic surgery clinics

开店愈多投资愈重 新氧科技暂难靠“轻医美”翻身

医美平台新氧科技在积极拓展“轻医美”实体诊所后,营收虽持续成长,但其传统平台业务快速萎缩,拖累整体盈利能力 重点: 在开出首家“轻医美中心”仅两年后,新氧科技第三季近一半收入已来自快速扩张的连锁诊所业务 即使诊所收入于本季度录得三倍增长,公司另一半核心业务却大幅下滑,最终导致季度录得净亏损   谭英 在中国快速变动的美妆市场,短短数年往往就像过了一个世代。近期的新氧科技(SY.US)正是如此,公司从原本专注美妆社交与电商的平台业务,转型为经营全国最大规模的“轻医美”诊所连锁。然而,上周公布的最新季度业绩显示,这一转型让公司持续出现亏损,外界也开始质疑其“双轨业务模式”是否具备可持续性。 新氧科技于2023年8月在北京总部开设首家自营诊所,并此后迅速扩大布局。根据创办人兼董事长金星的说法,截至本月,公司已拥有42家轻医美中心,其中一家为加盟门店。 金星称,这也让新氧科技成为全中国规模最大的轻医美连锁品牌,公司有望在年底前达成50家门店的目标。他今年稍早也提出长期规划,未来8至10年内要在全国开出1,000家门店。 他表示:“未来我们会在严谨的策略下继续扩张医美中心网络,并透过更高标准的运营系统及更深的品牌价值,推动健康、可持续的增长。”他补充,新氧科技的新诊所截至9底已累计服务约60万人次。 这场转型显然正以极快的速度推进,但并非没有代价。随着新氧科技的线下诊所开始贡献营收,公司昔日的核心业务──为医美消费者提供的线上社群与内容平台──却持续流失动能。 投资者似乎认同这场转型的大方向,但仍未完全买单。尽管新氧科技的股价自今年初以来已累计上涨逾两倍,但公司公布最新业绩后的四天内,股价又下跌了23%,距离7月中创下的多年新高,更是蒸发了约一半市值。 公司未来走向,将决定投资者对其估值的态度。在第三季度的总收入中,来自其线下诊所的医美服务收入达1.84亿元,同比大增305%。但旧有线上社群的资讯与预订服务收入却下降34.5%至1.17亿元;此外,医疗产品与维护服务收入亦下滑25%至6,700万元。 加总各项业务后,新氧科技本季度录得总收入3.87亿元,较去年同期的3.72亿元增长4%。 随着新诊所开业步伐全面加速,公司本季度由去年同期的2,030万元净利转为亏损6,430万元。现金储备也下降约四分之一,从2024年底的12.5亿元降至第三季度末的9.43亿元。不过,以目前连锁扩张的速度而言,这样的现金消耗也在预期之内。 线上起家 要理解新氧科技当前的转型轨迹,有必要回顾其发展历史。2019年上市时,新氧科技仍是一家电商平台,用户可在平台上搜寻并预订医美服务,连接全国 300个城市、约6,000家医美服务机构,活跃用户超过100万人。 新氧科技于2013年成立时,本质上是一个整形美容相关的线上社群。2014 年,公司开始与医美医院与诊所合作,正式切入电商领域。医美机构成为公司主要收入来源之一,透过平台投放广告、获得预订流量,新氧也从中抽取佣金。 公司在早期便开始销售肉毒杆菌、玻尿酸等“注射类”医美产品。董事长金星的母亲是整形外科医师,而金星本人也曾在新氧App上分享自己施打瘦脸针、植发以及注射玻尿酸的经验。 金星创立新氧科技的初衷,是让人们能更轻松找到医美手术与相关产品的资讯,尤其当时中国经济高速成长,消费者对医美服务的接受度快速提升。2021 年,新氧收购了医院用医疗产品制造商武汉奇致。自2023年起,第三方注射产品与武汉奇致的医疗产品,已成为公司一项独立且规模可观的收入来源。 然而,公司目前的业务结构存在一定矛盾──原本依赖新氧平台导流、并为此付费的独立医师与诊所,如今却与新氧自营诊所形成直接竞争。从长期来看,这无疑是一项负面因素,因为这些独立从业者可能会对于与一个「同时身兼竞争者」的平台合作感到犹豫。 但自营诊所相较于与第三方合作,亦具备明显优势──新氧科技能以更高标准掌控服务品质。过去数年,中国医美行业出现大量小型诊所,其中不少服务品质参差不齐,也因此成为监管部门整治的主要对象。 金星近日接受彭博访问时表示:“随着我们提高门店密度,并将价格向韩国市场靠拢,我相信会有越来越多消费者选择在国内接受这些医美疗程。”他指出,新氧科技能保持低价,主要靠大规模采购策略,以及因品牌知名度高而能有效压低行销成本。 中国医美市场规模庞大且增速迅猛,其渗透率仍低于韩国、美国、巴西与日本。毕马威(KPMG)最新报告预测,市场规模将从2023年的3,115亿元,成长至2030年的1.3万亿元,几乎扩大三倍。其中约38%属于非手术类医美,即新氧科技的核心细分市场。去年新进入医美市场的消费者中,56.9%为21至30岁,另有22%介于25至31岁之间。 随着业务重心从线上服务转向线下诊所,新氧科技不再需要与中国互联网巨头竞争订单导流与预订类服务。但公司同时也面临新对手,例如朗姿股份(002612.SZ),近期收购北京知名丽都医院,并与医美公司普门等合作开发新产品。即便今年股价大幅上升,新氧科技的市销率(P/S)约为1.45,仍略低于朗姿的1.59。 新氧科技向过去的核心业务告别,未必是坏事;今年股价的大幅上涨显示投资者多半对此方向表达认可。然而,从线上平台转向更重资本、管理更复杂的线下诊所领域,过渡过程势必仍充满挑战与不确定性。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里