2202.HK 000002.SHE
萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

简讯:极氪私有化获股东高比例通过

电动车(EV)制造商极氪智能科技控股有限公司(ZK.US)周一表示,大多数股东投票通过私有化要约,有96.8%支持该交易。 极氪于5月首次宣布私有化计划,由在港上市的吉利汽车(0175.HK)牵头的集团,对该公司每股美国存托凭证(ADS)出价25.66美元。但部分股东抗议价格过低后,吉利在7月将收购价上调至每美国存托凭证26.87美元。 此次私有化发生在极氪于2023年5月在纽约IPO筹集4.4亿美元之后不到两年,极氪及吉利汽车均隶属于吉利集团,旗下其他上市公司包括汽车制造商沃尔沃(VOLCAR-B.ST)和 路特斯(Lotus Technology)(LOT.US),以及汽车技术公司亿咖通科技(ECX.US)。 公告发布后,极氪股价于周一上涨2%,周二又上涨0.7%,收于29.88美元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Shengjing Bank is a lender

沈阳国资委终极提价 盛京股东卖还是不卖?

这家地方金融机构正承受前控股股东恒大集团的危机余波,地方政府拟将其私有化 重点: 沈阳市政府的投资公司拟将私有化盛京银行的收购报价提高约20% 这家银行长期承受中国经济疲软与前控股股东恒大集团崩盘的双重打击   梁武仁 为维护金融体系的信心,中国当局维持银行业稳定的举措正付出高昂代价。 上周五,总部位于东北沈阳市的盛京银行股份有限公司(2066.HK)宣布,政府支持的控股股东沈阳盛京金控投资已将私有化报价提高,拟将盛京银行从港交所退市。 目前,沈阳盛京金控提价至每股1.6港元和1.45元人民币,以收购H股和境内股。银行大股东沈阳市国资委掌控当地多家最大国企,本次报价较8月26日初始方案溢价逾20%,并明确表示不再提价。 “要约人将不会再增加最终要约价,且不保留如此行事的权利”,该行声明,“股东及潜在投资者务须注意,在作出本声明后,要约人将不上调最终H股要约价及最终内资股要约价。” 最新报价较8月私有化方案提出前的股价高逾40%,总金额达到2024年净利润的逾20倍。沈阳盛京金控已实际持有盛京银行约37%股权,现愿斥资逾10亿美元实现全资控股。 若交易完成,盛京银行将转为国有独资运营,继续要扭转前大股东恒大集团衰败的经营颓势。2022年,沈阳市政府的接管,实为对这家区域性银行的纾困,最新私有化方案的昂贵代价显示,在维护庞大金融体系稳定方面,政府不愿冒险。决策层显然要防范银行业“害群之马”引发多米诺效应,波及散户及机构投资者。 过去几年,盛京银行效益滑坡致净利润大幅萎缩,股价同步跳水。即便私有化要约触发大涨,市值较2014年上市时仍低近80%。地方当局显然认为,脱离公众投资者审视,实施全盘掌控更利于该行发展。 这家区域性银行因恒大集团关联交易引发关注,恒大2016年入股盛京银行时,正值中国楼市繁荣期,至2019年持股比例达36%。合作之初就存隐患,外界担忧该行可能放宽授信标准,市场质疑其忽视信贷风险,对恒大实施差别化借贷政策。 隐患最终爆发,作为恒大主要融资方,盛京银行遭流动性危机反噬。2022年末,恒大子公司拖欠该行数十亿美元债务,致后者启动司法追偿。此前数月,恒大通过拍卖将剩余股权售予沈阳国资,完成2021年启动的减持计划,后者是其债务重组筹资举措之一。 举步维艰 无论是否涉及恒大风波,盛京银行生存本就艰难。如诸多同业般,该行深受2020年代初拖垮恒大的地产寒冬冲击。房企是盛京银行等区域性银行的核心借贷群体,2020年该行贷款损失激增,吞噬近三分之二营业利润,不良贷款率从2019年不足2%升至逾3%。 2023年,盛京银行再获政府援手,以非传统的方式重整受创资产负债表,向辽宁省政府旗下资产管理公司(AMC)出售约240亿美元不良债权及投资。中国政府成立AMC来接管并管理银行的不良贷款(NPL),这种交易并不罕见。 不过,辽宁的AMC为筹资向盛京银行发行债券,形成国资机构“借该行资金购其坏账”的财务腾挪。此举账面化解不良贷款,却使该行持有债券资产。无论如何,资产处置后,盛京银行表面指标好转,助力中国银行体系稳定。 操作后不良率虽降,但受国内经济疲软拖累,该行营收盈利仍难提振,去年净利息收入下滑逾20%,净利润跌15%至6.21亿元(约8,700万美元),不足鼎盛期的零头。 周二,收盘价1.55港元较最新收购价1.60港元小幅折价3%,对应23倍市盈率远高于同业普遍不足5倍的水平。但其1.5倍市销率与港股区域性银行大体相当,如徽商银行(3698.HK)与泸州银行(1983.HK)均为1.1倍。 鉴于收购价无上浮空间且财务表现黯淡,盛京银行估值上行空间受限。短期中国银行业难现好转,现时接受私有化或是明智选择。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:小鹏通过麦格纳代工 实现欧洲量产

电动车制造商小鹏汽车有限公司(XPEV.US; 9868.HK)周一宣布,将透过麦格纳(Magna Steyr)奥地利工厂实现在欧洲的本地化生产,首批小鹏G6与G9已于该厂顺利下线,相关专案预计于2025年第三季全面启动。 据财新报道,麦格纳是全球汽车零部件巨头,亦为多家整车企业提供代工服务,累计生产逾400万辆汽车。小鹏表示,看重麦格纳在零部件、系统及整车领域的综合能力与供应链网路,能快速推动本地化落地,未来将在奥地利投产更多纯电轿车与SUV车型。 代工并非小鹏首次尝试。2017年,小鹏曾与海马汽车合作,代工生产首款G3车型。董事长何小鹏亦坦言,公司在中国市场起步即采代工模式,在欧洲延续此策略并不意外。 对中国新能源车企而言,欧洲是全球第三大汽车市场,2024年新车注册量达1063万辆,其中纯电动车注册量同比大增22%。然而,随着欧盟自2024年10月底对中制电动车加征最高35.3%反补贴关税,本地化生产的重要性愈发凸显。比亚迪(1211.HK; 002594.SZ)、零跑(9863.HK)、广汽(02238.HK;601238.SH)等亦相继公布欧洲建厂或代工计划,与小鹏一样积极抢占市场先机。 小鹏港股周二收升1.8%,报84.8港元。年初至今累升81.43%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:食髓知味 博雅斥2.2亿续购比特币

网络游戏开发商博雅互动国际有限公司(0434.HK)周二公布,在本月15及16日间,斥资2.19亿港元购入245枚比特币。 收购比特币的资金,主要来自今年公司多次配股所得。截至公告日,博雅持有3,925枚比特币,平均每枚购入价为66,094美元。 公司表示进一步购入比特币,是持续对Web3游戏及Web3基础设施研发进行投入,并扩大Web3核心战略资产储备,以及继续在该领域进行项目投资和战略合作。 博雅周三开盘升1.2%报7.4港元,公司过去半年股价上升90%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里