2202.HK
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萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

简讯:趣致与迪拜家族合作 开发AI生活平台

智能售货机运营商趣致集团(0917.HK)周四宣布,与统治迪拜的家族成员达成合作,共同开发人工智能娱乐生活平台Holox。平台将率先在迪拜推出,后将拓展至中东其他地区。 趣致将Holox定义为“新一代AI平台,将先进的多模态AI、情境推理及学习技术,与智能硬件相结合,打造出具备沉浸感、交互性且是AI原生的游戏与娱乐体验。” 项目的本地合作伙伴为Shaikh Thani Saeed Thani Juma Al Maktoum。有关Holox的愿景与技术方向,公司表示:“与阿联酋《2031年国家人工智能战略》高度一致,长期目标是阿联酋在关键经济及文化领域上,全面推进AI应用。” 公告发布后,趣致股价周五上涨8%,该股年内累计跌幅达60%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
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水滴重返成长轨道 投资人是否买单?

新成立的技术服务业务收入暴增逾20倍,带动保险经纪商水滴公司第三季收入按年劲升38.4% 重点: 水滴今年有望重回强劲营收成长,终结连续三年的下滑走势 公司新设立的技术服务板块呈现爆发式增长,收入由去年几乎挂零,跃升至今年第三季贡献公司23%的收入   阳歌 “若一棵树在森林倒下却无人听闻,哪么它是否真的发出声音?”这句英文谚语想表达的是,若一件事从未被人察觉,那么是否算是发生?这颇能形容保险经纪商水滴公司(WDH.US)最新公布业绩后的情况。尽管公司在艰困的经营环境下录得相当亮眼的增长,但业绩公布后的两个交易日股价几乎原地踏步,周三仅小幅上涨,翌日不仅回吐全数涨幅,反而倒跌。 用另一句俗语“怕热就不要进厨房”形容水滴的处境同样贴切。公司主要收入来源保险经纪业务正面临愈来愈严峻的经营压力,原因在于中国不断推出新监管措施,限制相关业务的利润空间。 作为应对,水滴开始转向为保险公司提供服务,协助其提升经营效率。此类业务的获利能力看来远高于传统经纪业务,亦有可能获得国家政策支持,或至少面临较少监管干预,因为中国多数大型保险公司属于国有背景。目前,许多保险公司受经济放缓影响而面临经营压力,这或许正是中国当局出手“托底”产业发展、并对保险中介(如水滴)收取费用加以限制的部分原因。 水滴的核心业务集中于健康保险,公司亦正运用其庞大的数据库,协助药企筛选临床试验所需的合适受试者,这亦是一项较不易受到政府监管影响的业务领域。此外,公司亦积极利用AI技术优化保险核保、风险分析与客户服务流程。董事长沈鹏表示,相关应用“能够让我们在毫秒之内,对用户形成深刻洞察”。 沈鹏指出:“第三季度,AI成为推动业务品质与效率提升的核心动力,带动公司收入与盈利双双实现双位数高速增长。”他续称:“展望未来,我们将把握科技带来的机遇,持续深化AI与各项业务的融合,并在整体业务生态中推动创新,以支持公司实现可持续成长。” 投资者或许已对企业财报中铺天盖地的AI叙事感到疲劳,这或可解释为何市场对水滴亮眼的业绩表现反应平淡。公司季度收入按年增长38.4%,由去年同期的7.04亿元增至9.75亿元(约1.38亿美元)。作为对比,私营保险龙头众安在线(6060.HK)今年上半年收入持平;另一家民营保险经纪商手回集团(2621.HK)则于同期录得收入下滑21%。 水滴本身过去亦曾历经收入下滑,自2021年以来,公司收入持续回落,由当年的32亿元降至2024年的28亿元。不过,随着今年业绩回温,公司几乎可以确定重回增长轨道。受第三季度强势表现带动,公司今年首九个月累计收入达 25.7亿元,较去年同期的20.8亿元增长24%。 技术服务推动增长 水滴目前有两大收入来源,分别为核心的保险经纪业务,以及规模较小的医疗众筹业务,后者主要协助未购买正规保险的人士,分担高额医疗开支。当季,保险业务仍是公司主要收入支柱,第三季度实现收入8.69亿元,按年增长 44.8%,去年同期为6.01亿元,约占公司整体收入近九成。 公司核心保险经纪收入于第三季度按年增长14%,其中新单首年保费收入较上季上升32.3%。公司表示,相关表现主要受惠于数据基础设施的升级,以及即时客户评估能力的强化,从而有效提升核保作业效率。 然而,正如前文所述,真正的焦点落在技术服务业务。该业务为保险公司提供一系列提升营运效率的工具,涵盖风险评估、客户关系管理与投诉管理等范畴。该板块收入于第三季度按年暴增近20倍,由去年同期的1,020万元跃升至1.964亿元,现已占公司总收入的22.6%。 另一个潜在的增长亮点,是公司协助药企筛选临床试验患者的业务,即其所称的“数字化临床试验解决方案”。该板块于最新季度实现收入3,190万元,按年增长31%,显示在中国日益拥挤的药物研发市场中,该业务有望凭藉为药企提供患者招募服务而成为新的增长引擎。 从规模而言,水滴的众筹业务体量相当可观。但该业务对公司收入贡献有限,部分原因或在于,若从面向困境人群的业务中获取高额利润,社会观感并不好。第三季度,众筹业务仅录得收入6,570万元,与去年同期的6,580万元基本持平。 季度内,水滴的营运成本及支出按年上升27.1%,增幅明显低于收入增长速度,从而推动经营利润按年大增330%,达1.14亿元。同期,公司净利润亦录得约60%的按年增幅,升至1.59亿元,并连续第15个季度实现盈利。 尽管市场对最新财报反应平淡,但投资者并未完全忽视水滴前景的改善。今年以来,公司股价累计上涨54%,尽管多数中国科技股同期亦有相近升幅。目前其市销率(P/S)为1.52倍,明显高于手回的0.64倍及众安在线的0.59倍,反映市场更偏好该股,因其受监管政策与经济放缓影响相对较低。 或许某种程度上仍受制于市场形象问题,不少投资者依然将水滴视为传统保险经纪商。然而,若公司能逐步转型为面向保险公司的科技服务供应商,同时持续扩大与药企的业务合作,其股价仍有望释放一定上行空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:天域半导体首挂半日跌25%

碳化硅外延片制造商广东天域半导体股份有限公司(2658.HK)周五在港交所挂牌上市,首挂低开34.5%报38港元,其后跌幅收窄,至中午休市报43.5港元,跌24.97%。 公司公布,此次全球发售3,007.05万股H股,每股发售价58港元,净筹约16.73亿港元。香港公开发售获约59倍超购,国际发售录得1.47倍超购。两名基石投资者广东原始森林及广发全球的场外掉期交易以及Glory Ocean合共认购278.48万股,占发售总数4.72%。 今年前五个月,公司收入2.57亿元,按年下滑13.5%至2.97亿元,录得净利1,120万元,去年同期为亏损1.12亿元。公司计划将62.5%的上市集资金额用于未来五年扩大产能,15.1%用于增强研发实力,另有10.8%将投向战略投资领域。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:遇见小面首挂跳水 午收大跌近三成

连锁面店广州遇见小面餐饮股份有限公司(2408.HK)周五首日在香港挂牌,开市报5港元,较招股定价大跌29%,之后跌幅略收窄,中午收市报5.12港元,跌27%。 公司发售9,736.5万股,每股招股价介乎5.64港元至7.04港元,并以最高位定价。公开发售录得超额认购425倍,国际配售则录得超额4倍。 公司去年收入11.5亿元人民币(下同),按年升44%,纯利升32%至6,070万元。今年首六个月,收入7亿元,按年升33.8%,纯利劲升96%至4,183万元。 集资所得净额6.17亿港元,60%用于拓展餐厅网络、10%用于品牌建设及提高客户忠诚度、10%投资上游食品加工行业,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里