2202.HK 000002.SHE
萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

简讯:全球票房复苏 IMAX中国上季净利大增48%

大银幕影院运营商IMAX China Holding Inc.(1979.HK)周四公布,截至9月底止第三季度,收入按年上升16.6%至1.07亿美元(7.62亿元),期内净利润报2,262万美元,按年大增48%。 公司指出,受惠于全球票房复苏及IMAX格式影片供应扩增,上季“图像增强及维护服务”收入按年大增30%至6,103万美元,“技术租金”收入亦上升45%至2,334万美元。 前三季合计收入2.85亿美元,按年增9.8%,净利润增长67%至4,300万美元,反映营运效率及成本控制显著改善。截至9月底,集团现金及等价物达1.43亿美元,按年增加42%,负债总额维持4.53亿美元。 公司股价周五高开,至中午休市报7.71港元,升0.2%。过去六个月累升约20%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:平安好医生首九个月盈利劲增72%

医疗平台平安健康医疗科技有限公司(1833.HK)周四公布首九个月业绩,盈利按年大增72%至1.84亿元,收入则上升13.6%至37.2亿元。经调整后净利润达2.16亿元,按年增长45.7%。 公司表示,主要受惠于公司的医险协同模式不断深化,保险+医养会员模式的持续深耕,以及在企业健康管理业务上的快速推进。 展望未来,公司将持续强化与平安集团的协同,并推动核心服务的数字化和AI化,通过更一体化的整合式体验,提升用户口碑和满意度。 周五平安好医生开盘升1.7%至15.75港元,公司年初至今升逾150%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Beauty Farm operates the Palaispa brand

美丽田园斥12.5亿元 鲸吞思妍丽成行业龙头

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SIMCo files Hong Kong IPO

思卓基金递表港交所 开启另类资产上市新时代

当其他市场仍在争论AI与科技股时,香港选择将焦点转向更深层的资金流向——基础设施与长期收益。首家另类资产基金公司思卓基金递表上市,正是这场金融转向的起点 重点: 若成功上市,将成为港股首只基础设施私募信贷基金 全球基建投资缺口至2040年将达15万亿美元,其中亚太地区约占3.5万亿美元    李世达 在金融市场日益追求透明与流动性的时代,香港正尝试让原属机构投资者领域的“另类资产”走向公募市场。随着香港证监会(SFC)于今年2月17日发布《关于上市封闭式另类资产基金的通函》,另类资产基金首次被允许在港交所挂牌上市,也为思卓基础设施私募资本开放式基金型公司(SIMCo Infrastructure Private Credit OFC)开通了上市通道。 所谓“另类资产”(Alternative Assets),一般指不属于传统股票与债券范畴的投资,如基础设施、私募股权、房地产、信贷与对冲基金等。这项新规意味香港开启了“资产上市”的新篇章。过去,另类资产基金因缺乏流动性与估值透明度被排除在公募市场之外。通函明确指出,只要基金采取封闭式结构、具稳定现金流与透明估值机制,即可在港交所上市,让私募基金能保留专业策略,同时获得二级市场流通性。 这次制度突破,也代表香港监管框架的深化。从2018年引入开放式基金公司(OFC)制度、2021年简化注册程序,到2025年正式开放另类资产基金上市,SFC逐步完善从“设立—授权—上市”的全链条监管,试图打造一个能吸引全球资产管理机构落户香港的制度平台。 思卓基金根据《证券及期货条例》第104条设立,属公众开放式基金型公司(OFC),但以封闭式运作、不设赎回机制,需透过交易所买卖股份。这是香港首个以私募信贷与基础设施投资为核心的上市OFC基金,投资人买入的不是一家公司,而是一篮子基建贷款的现金流收益权。 另类资产登场 根据申请文件,思卓基金由思卓资本亚太有限公司担任投资管理人,也是投资顾问SIMCo(Sequoia Investment Management Company)之直接全资附属公司。SIMCo成立于2009年,总部位于伦敦,专注于基础设施债务,目前管理或建议分配予基础设施债务的资本约25亿美元,其团队迄今为止已在北美、英国和欧洲以及亚太地区进行超过60亿美元的债务投资交易。其姐妹基金“Sequoia Economic Infrastructure Income Fund(SEQI)”长期维持约8%的年化分配率。 申请文件指出,至2040年全球基建投资不足额可能高达15万亿美元。基金将北美与欧洲视为重点市场,资产配置上限为60%,亚太地区上限则为40%。基金已识别潜在投资项目总值超过50亿美元,涵盖能源、运输、公用事业、资料中心及社会基建贷款等固定收益资产。 基金采“固定分派+资本平滑”策略,按月派息。若短期现金流波动,董事会可动用部分资本维持稳定派息,以确保现金流连续性。风控上,单一借款人曝险不得超过总资产10%,单一子行业不得超过总资产的15%以上,并采取货币与利率对冲策略,以减低波动。 整体而言,思卓的估值逻辑不同于一般股票或ETF。其收益主要来自基建贷款利息与本金回收,资产净值(NAV)由独立估值代理人依DCF模型与市场数据计算,并按IFRS编制。虽具透明度,但仍受贴现率、利率与市场情绪影响。基金设有折让控制与股份回购机制,维持股价稳定仍待市场检验。 耐心的实验 思卓能否复制母基金在伦敦市场的稳定派息与估值表现,不仅关乎自身成败,也将测试香港能否成为亚洲另类资产的金融枢纽。这不再只是金融制度的一次尝试,更是市场信任的考验。 对投资人而言,观察这类基金的重点,并不在短期价格波动,而在它能否真正建立一条稳定、可持续的现金流。若未来能在波动的利率环境中,仍保持每年足够吸引的稳定派息、维持估值透明,或能为香港开辟出一条“另类资产上市”的成功案例。…