2202.HK
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萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

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简讯:铜矿商金浔资源港股挂牌 半日升逾22%

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HKEx takes IPO crown in 2025

政策转向重塑上市版图 中企境外IPO由美转港

2025年,香港交易所新上市公司合共募资360亿美元,占全球IPO募资总额近四分之一 重点: 随着中资企业大量涌入,香港在去年登上全球IPO募资规模榜首 这波上市热潮主要由政策调整所推动,并有望于今年延续,目前香港IPO申请中,仍有接近400宗活跃申请案 阳歌 2025年,中国企业赴海外上市的浪潮明显回流亚洲,在纽约市场动能迅速减弱之际,推动了香港跃居全球IPO募资规模最大的市场。这场转向的关键推力来自政府与交易所层面的政策变化,也使不少市场人士预期,这一趋势将在今年进一步加速,并在可预见的未来持续下去。 根据多家全球顶级会计师事务所的年度报告,去年企业透过香港IPO合共募资约2,800亿港元(360亿美元),相当于全球约1,600亿美元IPO募资总额的近四分之一,其中绝大多数为中资公司。德勤指出,按募资规模计,香港由此成为全球最大的IPO市场,领先排名第二、募资约260亿美元的纳斯达克。 这个亮眼的一年,为香港此前的低迷走势划下句号。过去三年间,香港IPO募资总额仅约2,390亿港元。当时表现疲弱,主要源于中国经济快速放缓,再加上中国与西方关系恶化,尤其是与美国之间的紧张局势。 这场急剧反转,伴随去年恒生指数接近30%的升幅同步出现,其起点可追溯至2024年底,当时中国陆续推出多项刺激经济的政策。与此同时,香港交易所持续推动一系列制度调整,进一步吸引中资企业赴港上市,使香港的上市吸引力显著提升。 相关改革最早可追溯至2018年。当年,香港开始允许采用双重股权架构,这种结构深受阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)等中国民营企业欢迎,使创办人即使持股比例不高,仍能维持对公司的控制权。此后,港交所陆续推出多项新政策,放宽对高成长但仍处亏损状态企业的上市限制,这类公司过去并不符合上市资格。 最近,香港进一步简化规则,让已在上海、深圳A股市场上市的企业,更容易赴港进行第二上市。去年,港交所亦正式推出“特专科企”上市通道,降低部分处于早期、但具备高成长潜力的科技及生物科技企业来港上市的门槛。 在上述政策推动下,继去年港交所录得约110宗新上市后,大量企业涌入香港的IPO申请管道。根据中国证监会官网最新名单,目前有超过200家企业的赴港上市申请仍待证监会正式批准。港交所官网显示,过去六个月内仍有约400宗活跃IPO申请,几乎可确定上市潮将至少延续至2026年上半年。 正反映这一趋势,仅本周便有六家公司在港交所挂牌交易,另有11家公司计划于1月上半月完成上市,而这段时间通常因圣诞及农历新年假期而属淡季。上市热潮在上月底达到高峰,12月30日单日就有六家公司同时上市,创下自2020年7月单日7家公司挂牌以来的新高纪录。 双重上市热潮 内地上市公司赴港进行第二上市的制度松绑,是推动香港IPO热潮的另一关键因素。去年,港交所共接纳19宗此类上市,其中8宗募资规模达100亿港元或以上,当中有4宗更跻身当年全球十大IPO之列。 其中最具代表性的,是全球最大电动车(EV)电池制造商宁德时代(CATL,3750.HK; 300750.SZ)于5月上市,募资52亿美元。宁德时代正好反映去年最受市场追捧的一类新经济IPO,涵盖新能源、生物科技、机器人及人工智能等领域。相比之下,餐饮、消费品等传统行业中、过往较受香港投资者青睐的股票,市场反应则相对冷淡。 在香港整体表现亮眼之际,中资企业在美国的新上市情况却恰好相反。德勤指出,去年中资公司在美国IPO集资仅11.2亿美元,较2024年的19.1亿美元大幅下滑。更值得注意的是,去年每宗中资企业美国IPO的平均集资额,亦由前一年的3,200万美元降至仅1,800万美元,显示愈来愈多具规模的中资企业,正将海外上市转向香港。 这股从纽约转向香港的趋势,也反映在具体个案上。电动车制造商极氪(Zeekr)于去年12月从纽约证券交易所退市,距其2024年IPO集资4.4亿美元仅约一年半,原因是被其在港上市的母公司吉利汽车(0175.HK)私有化。 美国对中资企业上市的态度近年愈趋强硬。事实上,在21世纪头20年,不少中资企业曾在华尔街蓬勃发展。当时,许多成长迅速的中国民营科技公司,因采用双重股权架构且仍处于亏损状态,难以或无法在上海、深圳及香港上市,因而选择在美国市场落脚。 然而,近年美国政界要求将中资股票除牌的声浪不断升高,已令不少潜在上市企业却步。进一步加剧反中氛围的是,纳斯达克去年公布新规要求,新赴美上市的中资企业,IPO募资额须至少达2,500万美元,至于公众流通市值未达500万美元的公司,则将更快面临强制退市程序。相关规定仍在等待美国证券监管机构审核,预计将于今年稍后生效。 尽管香港持续推进政策松绑,带动新股上市表现回暖。不过,2022年推出的SPAC上市机制,原意在于吸引企业以特殊目的收购公司(SPAC)方式“借壳上市”,至今成效有限。港交所仅在去年12月迎来第三宗SPAC上市个案,当时自动驾驶技术公司图达通(2665.HK)完成与TechStar Acquisition Corp. SPAC的合并,正式挂牌上市。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:灵宝黄金发盈喜 料去年盈利升逾倍

黄金生产商灵宝黄金集团股份有限公司(0330.HK)周四发盈喜,料2025年盈利介乎15亿至15.7亿元,按年上升115%至125%。收入则按年上升9%至11%,介乎129亿元至131.7亿元。 业绩大增主要是集团优化生产组织、加强生产调度、维持稳定生产节奏,令黄金产量持续增长。同时,集团续推降本增效措施,营运效率得以提升,再叠加黄金市场价格上涨,集团得以受益。 周五灵宝黄金开市升0.05%报18.93港元,过去半年股价升近一倍。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里