2202.HK
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萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

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新闻

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简讯:博泰车联悉售阿维塔股权 套现6,244万元

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90亿全售股权 龙腾半导体借殻中联发展上市

在早前拟投资区块链公司的交易最终未能成事后,皮革制造商中联发展已签署谅解备忘录,拟收购龙腾半导体 重点: 中联发展已同意收购龙腾半导体,预估金额最高可达90亿港元 若交易达成,很可能构成龙腾半导体的借壳上市,因其规模远大于持续亏损的中联发展   阳歌 如果皮革行业行不通,区块链也不奏效,那下一步该做什么? 对中联发展控股集团有限公司(0264.HK)来说,答案似乎是功率半导体。公司上周五宣布一宗带有“小虾米对大鲸鱼”意味的交易:它计划收购一家规模远大于自身的企业。稍作推敲便不难看出其本质,若最终交易达成,将等同于让这家位于陕西西安、从事功率半导体制造的龙腾半导体股份有限公司,透过借壳方式在香港上市。 之所以要强调“若最终完成”,是因为从市场反应来看,这宗交易是否能落实仍存在相当变数。消息公布后的首个交易日(周一),中联发展股价于早盘上下波动,最终收市升6.8%。 以皮革产品为主业的中联发展,目前市值仅约10亿港元(1.28亿美元),与其最新签署的MOU中提出、收购龙腾半导体所需的45亿至90亿港元相比,几乎不成比例。公司称,收购款项将透过现金、发行新股或两者混合方式支付。 但从中联发展的体量与财务状况来看,公司截至6月底的现金仅131万港元。几乎可以肯定,若要完成这笔收购,势必要大量发行新股,而这等同于将公司控制权拱手让予龙腾半导体。在公告中,中联发展表示,计划收购龙腾半导体100%股权,其中包括由龙腾董事长兼单一最大股东徐西昌持有的约 24.81%股份。 对于中联发展而言,这笔交易的确合理。其现有业务发展停滞,急需一次彻底转型。公司的收入规模极小,且连续三年下滑,从2022年的5,600万港元 跌至去年仅2,200万港元,直到今年上半年才重回增长。 公司的盈利与资产负债状况更为糟糕,自2021年以来便持续亏损,今年上半年亏损760万港元。而公司6,350万港元的流动负债超过其2,170万港元流动资产约两倍。过去一年,中联发展已四度向投资者配股集资,累计集资约7,000万港元,而且均以折让价格出售,以维持营运所需资金。 中联发展在公告中表示,公司一直“寻求扩展业务”,并指新签署的MOU,让其有三个月时间与龙腾半导体商讨并达成最终协议。公司称:“集团相信,建议收购事项将有助于进一步扩大业务范围。” 失败的区块链交易 投资者之所以保持怀疑,其中一个原因可能与中联发展今年8月宣布的另一宗「潜在的转型交易」有关,当时公司计划进军热门的区块链领域。根据该项交易,中联发展同意以现金及股份支付1亿港元,收购RWA平台NVTH Ltd.的20%股权,而该公司的主要经营实体为杭州科杉。公告中将科杉形容为一个「现实世界资产(RWA)代币化的区块链基础设施平台」。 今年以来,涉及区块链、加密货币及RWA的交易在香港公司中相当普遍,许多企业希望借助加密市场升温的热度吸引关注。中联发展的股价在8月公告发布翌日即飙升68%,其后在炒作推动下更于数日内累计翻倍。然而科杉的实际业务规模十分微小,甚至比中联发展还小,2024年收入仅246万港元。 但是到了9月底,中联发展宣布该笔交易不太可能在9月30日期限前完成,但仍试图延续其区块链叙事,称公司仍在「积极考虑开展Web3与数字资产业务」。 令人意外的是,在宣布交易大概率告吹后,公司股价并未大幅回落。现时股价仍比科杉项目公布前高出约90%。或许投资者意识到,公司正在寻找一个转型方向,能够彻底改变其体量有限、缺乏增长动能的皮革业务,而龙腾半导体的收购恰好符合这一逻辑。 如今,中联发展似乎透过龙腾半导体找到了这笔“潜在的转型交易”,而功率半导体本身,也确实是未来数年极具增长潜力的领域。龙腾半导体的核心产品——功率半导体,主要用于控制电流流动,从而降低电子设备的能耗损失,对能量转换及高效电源管理至关重要。这类晶片正快速成为新能源汽车与绿色电站中的关键元件,而这两大领域都处于高速增长轨道上。 然而,龙腾半导体在这个市场中仍属相对小型的参与者。全球主要晶片制造商,包括英飞凌(IFX.DE)、德州仪器(TXN.SU)及博通(AVGO.US)等,都已深度布局功率半导体。根据龙腾半导体的官网,公司去年开始运行一条采用8吋晶圆技术的先进产线,并于今年早些时候获政府批准兴建该产线的第二期。 公司网站亦显示,龙腾拥有逾600名员工及1,000名客户,在西安、上海及德国设有研发中心,但其主要业务看来仍集中于中国境内。不过,Pitchbook的资料则有所不同,指龙腾仅有135名员工,尽管该资料可能已过时。Pitchbook还显示,龙腾自2009年成立以来共进行五轮融资,总额仅6,250万美元,若考虑到半导体行业的高资本门槛,这个规模可谓非常有限。 目前外界几乎找不到任何关于龙腾半导体的财务资料,不过,一旦中联发展控与其签订最终合并协议,这基本等同于龙腾透过借壳方式上市,相关数据应会陆续公开。我们对这笔交易是否能最终落实并不抱太高期望,成功机率或许只有一半;但若收购价格合理,其成功可能性仍有机会高于先前的科杉投资案。毕竟,中联发展控股显然急需一个全新的发展方向,而龙腾半导体亦无疑希望借助这类借壳上市方式,取得通往全球资本市场的途径。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:灵宝黄金桐柏老湾矿区黄金资源增逾7成

黄金矿商灵宝黄金集团股份有限公司(3330.HK)周日公布,集团旗下的桐柏老湾金矿区已完成全区勘探工作,黄金的金属量较之前初步勘探的资源量,高出73%。 灵宝黄金指出,去年底时的估算是101.5万盎司,约31.57吨,因为新增勘探工程以及估算范围的差异,今年9月底止的勘采估算量为175.3万盎司,即约至54.51吨。 桐柏老湾金矿区位于秦岭造山带东段的桐柏,采矿许可证范围内的面积长约7公里,宽约1.2公里,标高-350米。勘查工作历时3年,施工钻孔94个,进尺41,000余米。 周一灵宝黄金开市升2.5%报15.24港元,公司股价较过去一年高位下跌約30%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里