2202.HK
000002.SHE
萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

万科前三季大亏179亿元,但情况似乎正在好转

重点:

  • 万科前三季度亏损179.4亿元,去年同期为赚136.2亿元
  • “十一”假期实现认购金额102.2亿元

  

李世达

中国房地产市场虽然收获了久违的“银十”,但刚出炉的三季度财报,再度提醒行业的复苏还有很长的路要走。

据中指研究院数据,去年销售金额排名第二的万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累计实现营收为2,198.9亿元(309亿美元),按年大减24.5%,股东应占亏损179.4亿元,去年同期则赚136.2亿元。

据称这是万科成立以来,首次录得三季报亏损,也是公司有史以来最大的业绩亏损。

根据公司三季报,今年第三季度公司收入771.2亿元。其中,房地产开发业务结算面积为504.7 万平方米,贡献615.5亿元,合同销售金额年跌29.7%至538.7亿元,合同销售面积按年跌24.9%至391.3万平方米。归母亏损达80.9亿元。

另据万科在深交所公布,公司9月合同销售金额174.2亿元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度亏损主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、财务投资出现亏损,以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

今年前三季度,万科房地产开发业务的结算面积为1,384.2万平方米,结算收入为1,732.3亿元,分别按年跌24.4%和29.1%;同期,房地产开发业务扣除税金后的毛利率为2.7%,同比下降11.9个百分点。

销售层面,前三季度万科累计实现合同销售面积1,330.8万平方米,合同销售金额1,812亿元,同比分别下降26.8%和35.4%。

有息负债超3,200亿元

市场形势的恶化,除了经营层面的大幅亏损,也为万科带来庞大的资金压力。截至2024年9月末,万科持有资金约797.5亿元,较2024年6月末净流出126.5亿元。截至9月末,公司有息负债合计3,276.1亿元,其中一年以上有息负债占比为64.4%,资金“缺口”仍然庞大。

公司表示,今年1至9月偿还有息负债近700亿元,已完成年内全部公开债的兑付。但万科在2025年有16笔到期或行使权利的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,且仅在明年一季度,就有98.9亿元的境内公开债需要兑付。偿债压力不小。

万科指,第三季实现经营性净现金流3.3亿元。但首三季计,经营活动的现金流量净额为负48.5亿元,去年同期为正2.4亿元。

为解决资金问题,万科频频折价出售资产。根据三季报,今年前九个月,包括资产出售与资产证券化在内,万科的大宗资产交易累计签约额超过232.6亿元。其中包括以约22.4亿元七折出售深圳湾超级总部基地项目。

此外,万科也采取多种举措促进回款,保障公开债务顺利兑付,包括坚持积极销售,首三季回款率100%,同时开展存量资源盘活,即透过租赁或减价方式出售换取一些收入。2023年至今,累计盘活和置换新项目36个,合计优化及新增产能474亿元。

万科今年也进行了多次组织架构调整。10月最新一轮调整涉及华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域本部精简职能,只设置与项目直接相关的业务职能。

前三季度通过打通“由售改租”模式,万科盘活内外部存量房源超8,000间,其中完成集团旗下超5,500间房源的盘活。1至9月,万科租赁住宅业务实现营业收入26.3亿元,同比增长3.7%

前三季新增融资774亿元

同时,万科融资动作频频。今年1至9月,公司已新增融资与再融资774亿元。今年10底与11月初,公司公布分别从工商银行深圳罗湖支行与交通银行深圳分行贷款10亿元与150亿元,由旗下子公司提供资产抵押进行担保。

自9月下旬以来,中国房地产利多政策频出,市场吹起暖风。三季报特别提到,“十一”期间市场整体活跃度提升,公司取得良好销售表现,实现认购金额102.2亿元,日均认购较中秋假期增长113%。

自10月2日以来,内房股迎来一波追捧,万科股价逆转年内跌幅,今年至今录得2.6%涨幅,不过市销率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低于华润置地(1109.HK)的0.7倍与龙湖集团(0960.HK)的0.5倍,但高于融创中国(1918.HK)的0.1倍,并与0.2倍的保利置业(0119.HK; 600048.SH)相若。

屡屡被传即将暴雷的万科,透过不断融资与抛售资产以撑待变,守住不违约的底线,并透过组织调整、降价、“由售改租”等措施精简架构、盘活存量,为景气回升做好准备。如今政策的暖风吹来,“不愿躺平”的万科或许已走出一条活路。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

新闻

简讯:中证监批准国民技术在港上市

芯片设计公司国民技术股份有限公司(300077.SZ)已获中国证券监管机构批准在香港上市,此举为该公司在香港上市铺平道路。中国证券监督管理委员会(CSRC)于周二在其网站上公布该上市计划的官方注册信息,并表示国民技术计划在上市中出售最多1.46亿股。 该公司已在深圳上市,过去六个月内未向香港证券交易所提交任何上市申请。 根据深圳证券交易所的申报文件,国民技术的收入从2023年的10.4亿元增长13%至去年的11.7亿元。公司去年亏损2.35亿元,较2023年的5.72亿元亏损有所收窄。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
WUS makes PCBs

沪士电子携高端PCB递表 为港股科技板块注入新动能

这家领先的印刷电路板(PCB)制造商已申请在香港第二上市,公司聚焦人工智能伺服器及智能汽车等高端应用市场,带动收入保持强劲增长 重点: 沪士电子已向港交所提交上市申请,计划继深圳后第二上市。仅一周前,同业东山精密亦递交了上市申请 受惠于业务集中于高端PCB市场,沪士电子今年上半年收入按年增长57%,利润上升49%,并保持了具竞争力的高毛利率    阳歌 关于香港“印刷电路板第一股”的竞逐正浮上水面。PCB广泛应用于消费电子、智能汽车以及人工智能运算所使用的高端伺服器,是各类核心电子设备不可或缺的关键元件。 就在一名主要竞争对手向香港递交IPO申请一周后,沪士电子股份有限公司(002463.SZ)亦提交了赴港上市申请。沪士电子与该竞争对手东山精密(002384.SZ)同属印刷电路板行业,且均已于深圳A股上市。两家公司此番赴港,亦追随近年中国内地A股上市企业的脚步,透过引入更具国际化属性的香港资本市场以扩充融资来源。 然而,两者之间的相似之处仅止于此。沪士电子的发展方向明确指向未来,重点聚焦应用于智能汽车与人工智能相关场景的高端PCB产品。相比之下,东山精密则主要扎根于发展相对成熟的消费电子市场,为智能手机及个人电脑提供PCB产品。此外,沪士电子自1992年成立以来,一直依靠内生增长稳步扩张;而东山精密最初从事钣金业务,其规模扩张则主要依赖并购整合。 基于上述差异,沪士电子的核心PCB业务增速显著快于东山精密。上周我们已就东山精密的上市申请作出详细分析,因此本周将重点聚焦刚刚递交上市申请的沪士电子。 公司最初立足于距离上海约一小时车程的昆山市,该地以台资电子及电子零组件制造企业高度集中而闻名。沪士电子最早于昆山设立两座生产基地,并于2014年在湖北黄石市新建第三座工厂。 公司目前共拥有五个生产基地,其中最受关注的是两个新基地——位于江苏省金坛市的生产项目,以及公司最新投产的泰国生产基地。金坛项目于2017年由沪士电子与德国Schweizer Electronic(SCE.DE)以合资方式成立,专注生产用于智能汽车的PCB产品,其后相关股权已逐步由沪士电子收购完成,不过Schweizer Electronic可能仍保留少量持股。 位于泰国的生产基地是沪士电子最新设立的生产据点,于2022年成立,并在 2024年正式投产,目前注册资本为64.9亿泰铢(约2.03亿美元)。该基地专注于公司最先进的产品,主要生产用于高速网络交换机与路由器、人工智能(AI)伺服器的印刷电路板,以及用于智能汽车的PCB产品。该设施亦属于中国制造企业近年推动全球产能多元化布局的一部分,旨在对冲美国及其他国家日益加强、针对中国制造产品的贸易保护与限制措施带来的风险。 沪士电子表示,公司早于2007年便已开始逐步退出消费电子PCB市场,同期将战略重心转向竞争较低、增长潜力更高的领域,包括智能汽车及数据通信。公司在上市文件中引述第三方市场数据披露,截至今年6月底止的18个月内,沪士电子已成为全球最大的数据中心用PCB供应商,市占率达10.3%。此外,公司亦为用于L2级及以上自动驾驶「行车域控控制器」的高端HDI PCB市场龙头,市占率为15.2%。 飞速增长 上述高增长领域为沪士电子带来亮眼的业绩增速,与东山精密及其他主要涉足成熟消费电子市场的同业相比,形成鲜明对比。2025年上半年,沪士电子收入按年大增57%,由去年同期的54.2亿元升至84.9亿元(约12亿美元);这一强劲表现亦延续了公司2024年全年49%的高速增长趋势。 从收入结构来看,数据通信PCB无疑为公司最大的增长引擎。该分部于2025 年上半年收入按年增长71%,达65.3亿元,占公司总收入逾四分之三。此外,智能汽车PCB业务于期内收入增长相对放缓,但仍保持稳健增长23%,升至14.2亿元,占总收入约16.7%。 公司指出,层数达22层或以上的高端PCB产品销售目前已占其总收入超过一半,于今年上半年占比达54%,反映公司产品结构持续向高技术、高附加值方向升级。 专注高端市场,使沪士电子在同业中得以保持令人称羡的毛利率水准。公司毛利率过去三年持续攀升,由2022年的27.9% 提高至今年上半年的32.3%。作为对比,美国制造商伟创力(FLEX.US)过去 12 个月的毛利率仅为8.9%;东山精密为14.3%;另一家内地同业深南电路(002916.SZ)为25%;仅有胜宏科技(300476.SZ)以31.6%的毛利率,略高于沪士电子。 从估值角度看,几家主要同行的预测市盈率其实非常接近。沪士电子深圳上市股份今年以来股价累升约80%,目前对应的预测市盈率约为18 倍,略高于东山精密及胜宏科技约17倍,亦稍高于伟创力的16倍;而深南电路则显著偏高,达28倍。 沪士电子的盈利表现同样亮眼。公司2025年上半年…

简讯:上半年扭亏为盈 果下科技通过港交所上市聆讯

储能系统方案提供商果下科技股份有限公司已于周三通过港交所上市聆讯,为其今年内启动IPO铺平道路,公司已更新聆讯后资料集,独家保荐人为光大证券国际。 果下科技为内地一家储能行业的可再生能源解决方案及产品提供商,专注于研究及开发并向客户及终端用户提供储能系统解决方案及产品。 截至6月底止的上半年,公司收入6.91亿元,实现净利润557.5万元,而去年同期则亏损了2,559万元,但毛利率由2022年的25.1%腰斩至今年上半年的12.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:通过港交所审批 诺比侃赶上新股热

港交所周三公布,AI技术公司诺比侃人工智能科技(成都)股份有限公司上市申请获批准。公司专注于AI和数字孪生等技术,业务包括三方面,分别是交通解决方案、能源解决方案,以及城市治理解决方案。 去年公司收入4亿元人民币(下同),按年上升10%,盈利同比上升30%至1.15亿元。今年首六个月,收入2.3亿元,按年上升24.7%,但盈利同比下跌21%至4,008万元。 诺比侃解释,上半年度盈利下跌,主要是技术服务定制化开发项目增加,导致配套服务采购成本上升,令相关业务的毛利率下降所致。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里