600383.SHG
Gemdale’s outlook is under pressure

金地集团董事长凌克突辞任,市场担忧集团债务及销售情况,公司前景不明朗

重点:

  • 穆迪调低金地评级,并将展望调整为负面
  • 公司第三季销售大幅下滑,按年跌逾四成

     

刘智恒

掌管金地集团股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克,突向董事会请辞,不再担任集团董事长。外界都为这个突如其来的消息感到意外。金地的公告有解释,凌克是因为身体原因而辞任。但对于这样一个重量级的地产大佬离任,外界免不了议论纷纷。

内地财经记者契而不舍追访原由,金地集团只好回复,再次强调凌克的辞任,确实是因身体的原因,并没别的因由。但凌克的身体有什么问题,却又讳莫如深。

众所周知,内地房地产正处于风雨飘摇之中,一间市值超过200亿元的房地产龙头企业,掌舵人究竟是什么紧急原因,要在行业最艰难时刻离公司而去?若是一如公司所言是健康问题,那是严重到哪个程度,才让一位在企业甚具份量的战将,要离开岗位,未能与公司共渡时艰。

凌克媲美王石

看看凌克在金地的发展历程,1992年凌克加入深圳市上步区工业村建设服务公司,这家公司是金地的前身,凌克由一个业务员开始,到1995年参与开发金地花园及金地海景花园,获得亮丽成绩,之后他在企业的发展就顺风顺水。

1998年未到四十岁,凌克已出任金地集团董事长,更在2011年带领金地成功上市,在他的努力经营下,金地打入一线房地产商之列,与万科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地产(000024.SZ)合称“招保万金”。2016年的销售收入更冲破千亿,带领金地成为全国房地产企业龙头之一。

看到这里,大家就知道他在集团的地位,仿如当年王石在万科一样,几乎是无可替代。因此他的突然辞任,市场难免会猜测,是否公司出现什么问题,才会突然离开。事实上,金地及凌克本人,没有理由不知道事件的严重性,而且之前是没有半点风声。

股票市场的回应,正好反映问题之严重。金地发出公告当天,股价跌停板,收市报5.52元,下跌近一成,并见五年新低,市值只有249.2亿元。公司多只债券亦下跌,当中“16金地02”跌超过25%。

金地中期财务健康

在此之前,外界都认为金地财务及业务情况稳定,公司中期业绩显示,今年上半年收入368.6亿元,同比上升31.1%,赚15.3亿元,下跌22.2%。公司持有现金460.8亿元,计息负债1,096亿元,净负债为53.5%。从整体情况看,虽说盈利下跌两成,但在今年的楼市困境中仍有钱赚已十分不错,再以负债比率来说,在芸芸被受债务困扰的内房企业中,情况实在好得多,可以说仍在十分健康水平。

可是,今次凌克请辞一事,在现时敏感的市场上,立时引起诸多猜测。是否金地的财务情况并非想象中理想?集团是否一如其许多内房企业一样,有一些隐藏债务没有在资产负债表上显示。

市场都知道,过去许多开内地发商利用“表外债”方式,为财务报表进行粉饰。然而在国家实施“三条红线”后,开发商要大幅减债,都急于抢着卖楼套现,市场供应一下子大增,而且要赶卖楼,就要降价推售,加上经济又放缓,令楼市下滑。当债务周转出问题时会触犯条款,表外债随时要现形,结果是那些房企的实际债务,要较原来财务报表来得高。

穆迪调低评级

虽然金地财务仍然健康,但最关键的销售,近期也存在一定不明朗,2023年首9个月,金地累计销售金额1,219.3亿元,按年下跌25.2%,以今年楼市情况,销售只下跌两成多,也可以接受。然而若撇除整体看,只细看近期销售,情况就不一样。7至9月销售分别是105.1亿元、125.1亿元及131亿元,近三个月都有增长,情况也不错,然而若与去年比较,过去三个月内,每月均下跌超过四成。

即是说相对去年,金地的销情正在恶化中,特别9月时,是“金九银十”的重要月份,加上政府推出多项放宽楼市措施,销售都较8月升不足5%,反映整体楼市并不理想,情况亦未见大改善。现时要看第四季楼市,若然没有起色,对金地将构成相当大压力。

深圳评级及研究机构Ratingdog估计,如果金地今年下半年至明年上半年的销售额,较2022年下降30%,公司一年内将面临逾45亿元的债务偿还缺口。

事实上,评级机构穆迪约半月前将金地集团的评级,由“Ba3”下调至“B3”,金地的子公司Famous Commercial Ltd的评级,也由“B1”下调至“Caa1”,评级展望调整为负面。穆迪指出,金地的合约销售额下降、流动性恶化、未来12至18个内将有大量债务到期,金地的信用状况正在转弱中。负面展望,则是反映公司改善融资渠道和营运能力的不确定性。

面对市场的猜测,对公司构成一定影响,金地实应站出来,澄清市场的种种疑虑。

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简讯:诺亚控股上季纯利大增62.6%

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Qfin is a lender

新措施收紧规管 奇富科技业绩难复旧观

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万国数据押注AI新周期 在扩张与去杠杆之间找平衡

人工智能点燃中国数据中心新一轮建设潮,万国数据一边将资产以REITs模式上市、一边抢搭AI算力快车,但这样的平衡能否持续 重点: 第三季度,公司收入28.87亿元,按年增长10.2% 资产注入C-REIT带来13.69亿元终止合并收益,期内录得净利润7.29亿元   李世达 对中国数据中心产业而言,2025 年很可能会被视为一个分水岭:一方面,人工智能训练与推理需求掀起新一轮基建周期;另一方面,中国首批数据中心基础设施不动产投资信托基金(Infrastructure REITs)上市,让这个向来高杠杆、重资产的行业出现新的财务工具。 这就是万国数据控股有限公司(GDS.US; 9698.HK)的写照,既受惠于大型科技公司新一波人工智能建设,也受制于多年积累的财务压力。 根据公司公布的最新财报,截至9月底止的第三季度,万国数据录得28.87亿元(4.06亿美元)收入,按年增长10.2%,连续第二季维持双位数增幅。公司透露,今年前9个月新签订单达7.5万平方米,相当于约240兆瓦的新增装机容量,全年有望逼近300兆瓦,其中约65%与人工智能相关。 新订单增速放缓 这显示人工智能需求正在驱动新一轮算力投资,但企业本身其实并未完全掌控节奏。管理层在说明会中坦言,第二季之后的新订单步伐较前期缓慢,意味明年的收入增速未必会延续今年的强度。此外,续约谈判仍令单位收入每月下降约3%至4%,反映人工智能需求虽强,但传统互联网业务的降价压力并未消失。 尽管万国数据享受到人工智能点燃的需求红利,但供给侧过去几年的高速扩张,使得承载人工智能的空间不再稀缺,谈判力反而下降。 更重要的转折,是万国数据今年将一批项目注入中国首批数据中心不动产投资信托基金,资产总额约24亿元。交易带来约13.69亿元的终止合并收益,使公司期内录得净利润达7.29亿元,实现由亏转盈。 生存模式改变 但REITs的意义不在于一次性盈利,而在于它完整重塑了公司的生存方式。万国数据过去十年依靠大量借贷、买地、建机房进行高速扩张,当信贷环境宽松时,这套模式行得通;然而,中国信贷收紧之后,重资产模式不再具备可持续性,杠杆开始反向压缩公司空间。REITs提供的,是一条能让万国数据既扩张、又不必完全依赖举债的现金流管道,维持规模循环。 这也为公司带来了财务结构的改善,财报显示,净负债与年化调整后EBITDA的比率,已从2024年底的6.8倍降至2025年第三季末的6倍,平均借贷成本下降到3.3%。在中国融资环境趋紧的情况下,同时降低杠杆与利息成本并不容易,这更突显REITs对公司运作的重要性。 万国数据的业务模式高度依赖电力供应。公司目前拥有约900兆瓦具备电力指标的土地储备,这让它在人工智能需求爆发下仍能快速落地新项目。管理层也在说明会中点出:“具备电力指标的土地正变得极度稀缺。”人工智能确实带来增量需求,但供给端——土地、电力、审批、建设速度,正在变得更竞争、更受政策影响。 海外数据中心平台DayOne也是未来伏笔。该平台在亚太与欧洲虽具潜力,但今年第三季仍录得4.61亿元亏损,短期内仍会拖累整体利润。公司需要持续证明其开发、运营与出售资产的能力,而不仅仅依靠人工智能需求本身。 目前万国数据市销率(P/S)约为4.15倍,大幅低于Equinix(EQIX.US)的8.42 倍与Digital Realty(DLR.US)的9.31倍,但高于仍处于重组期的世纪互联(VNET.US)的1.99倍。这显示尽管中国市场更为波动,但万国数据的规模、客户质量与资本循环能力仍被看好。 今年以来,万国数据在港股累升约30%,与大市相若,但过去一个月有约 7%回调,股价30.1港元较52周高位48.9港元低约四成。在估值仍具折价、AI驱动需求未减的背景下,似乎存在合理布局区间。作为热门的AI基建标的,当人工智能需求维持强劲、REITs资产注入顺利时,相信市场愿意提高估值, 但仍须留意政策面的变化。简而言之,万国数据正在穿越一个全新的算力周期,随着估值与市场预期的提升,意味着已没有太多犯错空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里