2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾经雄心壮志要在海外大展拳脚的碧桂园,因经济问题及外地国家政策左摇右摆影响,将陆续退出海外项目

重点:

  • 碧桂园洽商出售澳州余下项目权益,将全线退出当地市场
  • 马来西亚森林城市项目进展停滞难前

 

刘智恒

早在十年前,当碧桂园控股有限公司(2007.HK)在内地南征北讨,逐渐晋身开发商龙头之列时,前主席杨国强不甘心只在一地为王,他的眼光开始望向世界,亚太市场是第一步。想到就做,杨国强迅即在海外开疆拓土,先后投资马来西亚、泰国、印尼及澳大利亚,截至2017年,集团在亚太区已拿下17个项目。

十年过去,海外拓展雄图伟略非但未为集团带来盈利,反倒碰得灰头土脸,更被海外项目拖后腿,为原已资金紧绌的碧桂园,添加不少烦恼。

近日有消息,碧桂园正以2.4亿澳元(11.3亿元),向中资开发商Avantaus洽售澳大利亚悉尼Wilton Greens项目余下权益,及后碧桂园亦承认有机于上半年完成出售。其实去年10月,碧桂园已将澳大利亚墨尔本的住宅项目Windermere的剩余地块,以2.5亿澳元售予新加坡的星狮地产。是次若成功将悉尼地皮脱手,意味集团全面退出澳大利亚市场。

另外,由于负债沉重,碧桂园将位于泰国的土地及房产,用作两笔约7.74亿泰铢(1.55亿元)债券的抵押品,以取代集团作为担保人。

森林城市变“鬼城”

澳大利亚及泰国的事情只是小菜一碟,真正令集团深陷泥泞的,肯定是马来西亚的超级项目森林城市,至今仍不知怎样“埋尾”,令碧桂园处于进退两难的困境。

这个曾经是碧桂园进军海外的代表作,位于马来西亚柔佛州伊斯干达的经济特区,距新加坡只是一海峡之遥,总规划占地30平方公里,将发展住宅、商业、酒店及度假等项目,发展时间25至30年,可容数十万人口,目标是建成一座智慧绿色城市,总投资额达到1,000亿美元。

2016年,当时的马来西亚首相纳吉布更扬言,新经济区未来20年将创造20万个就业机会。岂料2018马哈蒂尔上场,竟表示禁止外国人购买森林城市房产,后虽改口,但亦强调会对签证有所限制。事件令海外投资者哗然,纷纷对森林城市却步。

雪上加霜是新冠疫情爆发,销售及建设不是停顿就是放缓,销情一落千丈,项目资金链绷紧,加上碧桂园在内地又陷入财困,无力支持马来西亚的发展。另一方面,项目买家收楼时,发觉森林城市仍然冷冷清清,人烟罕至,与当初售楼时发展商所说的美好景像落差太大,于是不断投诉抗议,负面消息令项目更加无人问津,市场戏称森林城市是一座“鬼城”。

虽然现任首相安华去年表示将森林城市设为金融特区,令项目重燃希望,但市场仍认为马来西亚政策阴晴不定,对当地房产还是少沾手为妙,因此森林城市的困局暂仍未能逆转。

说回碧桂园,截至2023年6月底止,集团现金1,011亿元,另外受限制现金约294.5亿元。债务方面,有息负债包括银行借款、优先票据,可换股债券及公司债券,合共高达2,579亿元。事实上,到今天情况更糟糕,境外债务接连违约,去年下半年的销售又大幅下滑,资金回笼缓慢。在此情况下,实在没有资金去推动森林城市的发展。

碧桂园海外拓展败走麦城,主要是扩展过急,以及错判形势,看不透部分东南亚国家的政治局势变化;另外是疫情影响全球经济,当然最致命是内地房地产下滑,政府严控开发商借贷,令房企面对资金链问题,在内地已自顾不瑕,又那有能力支持海外业务。

野蛮生长

市场不少批评声音,认为包括碧桂园等房企,最大问题是过去多年盲目扩张,没做好风险管理,以高杠杆发展,因此负债累累,才会有今天结果。

对于这类“马后炮”的指摘或分析,根本是人云亦云,流于表面。你看看,今天不是十家八家开发商负债沉重,而几乎是每一家民营房企都无一幸免,差别只在于你是欠债数百亿或是数千亿,甚至是上万亿。

既然家家民营房企都以相同模式营运,你就明白是中国房企经营常态,在那个时代,若不是以这个高杠杆模式去发展,根本没可能竞争,要么就大落后,甚至是被淘汰。

坦白说,中国房地产迈入自由市场的时间只不过二十多年,初期基本上许多规范未成形,规则及模式是一步一步摸索,可以说房地产行业是处于一个野蛮生长的环境。

试想一条赛道未有限速,市场上百驾竞走,先是100公里,再而200及300公里,问题也没发生,既没管制,又怕不提速会落后于对手,于是加到500公里。这时裁判开始发觉问题出现,若再不降速,不但参赛者有危险,赛道也不堪负荷,后果堪虞,于是突然狠下规定要减速刹车,一辆高速中行驶的汽车,急踩油刹停,情况肯定十分狼狈及混乱。

面对现实,内地房地产经过多年超高速发展,问题陆续浮现,要进行复修,去调整改变过去的缺点,令未来的发展可以更健康。无可否认,过程将是痛苦,当中必然有企业捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相当时间去过渡。

咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

Aircraft maker Cirrus Aircraft opened at HK$27.5 in their Friday trading debut.

快讯:西锐飞机上市日小幅波动

最新:私人飞机制造商西锐飞机有限公司(2507.HK)周五首日上市,开市报27.5港元,与定价持平,市值约100.7亿港元。 利好:该公司成功筹得13.9亿港元,将主要用于为创新及产品提升研发活动、提升生产效率及产能,以及支持销售服务等。 值得关注:其香港公开发售部分反应普通,接获约56%超额认购,并以接近招股价范围下限的27.5港元定价。 深度:2011年,中国航空工业集团持有70%股权的中航通飞,将西锐飞机从公司创始人Klapmeier兄弟手上收归旗下,之后急速发展,业务蒸蒸日上。由于市场对小型民用机需求增加,过去三年,其收入及盈利的复合年均增长率,分别为20.3%与12.2%:早于去年中,该公司已经向港交所递交上市申请,但因市场不景未能成事,今年3月第二度入表,最终成为“香港飞机制造第一股”。 市场反应:西锐飞机开市后小幅上落,周五中午休市报27.45港元,比上市价低0.2%。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Hong Kong has struggled to attract big listings in a weak overall market, pushing its IPO takings down sharply in the first half, but some higher profile deals could be in the pipeline.

港IPO半年筹131亿 市场料下半年转活

香港股市一向是企业集资重要地之一,但近年受港股疲软拖累,集资额持续萎缩 重点︰ 今年上半年仅30家企业在港交所上市,当中欠缺大型IPO,总集资额只有131亿港元,同比下跌27% 机构预计下半年本港IPO市场将转趋活跃,全年有80只企业在港上市,总集资额约800亿港元,重回世界头5位   裴梓龙 港股上半年表现疲软,拖累IPO(Initial public offering, 首次公开发行)市场不佳。今年上半年,在港交所成功上市的企业只有30家,当中29家在主板上市,总集资额只有约131亿港元,比去年同期下跌27%,不止跑输美国两大交易所,甚至不及印度股市,反映香港投资气氛仍然审慎,导致新股融资规模较小。 上半年香港欠缺大型IPO,集资额最大已经是茶饮股茶百道(2555.HK)的26亿港元,其次是激光雷达及感知解决方案供货商速腾聚创(2498.HK)的约11亿港元,其余大部分公司集资额连10亿港元都不到。 独立股评人邹家华分析道,上半年IPO市场不佳,主要是受利率持续高企影响,他说︰"市场原以为美国今年开始减息,但上半年不似预期,导致香港利率也在高位,影响集资气氛,加上各地政府监管比较严格,影响投资者意欲,最重要是经济复苏缓慢,行业复苏不一,在股市疲弱下企业上市估值不会高,就算想上市,管理层都要考虑估值,尽可能希望在股市反弹时获得较高估值。" 虽然上半年在港股上市的企业不多,然而IPO投资者首天获利比例却相当不错,30只IPO中,有20只首日股价都高于招股价,获利率达66.7%,当中表现最好的是中国电信网络支持及信息及通信技术(ICT)集成服务供货商经纬天地(2477.HK),上市第一天大涨1.64倍;涨幅第二大是香港建造股泓基集团(2535.HK),首天收市价比招股价高1.36倍,另外有6间公司首天涨幅高于30%。 截至7月5日,上半年30只IPO中累积升幅最多的是长久股份(6959.HK),累涨3.8倍,跌幅最大是天津建发(2515.HK),累挫52.4%,另外有15只IPO已跌穿招股价。 为争取更多IPO来港股上市,港交所(0388.HK)一直放宽对企业上市的要求限制,去年3月31日已推出“18C章”,主要针对未开启商业化、或处于商业化初期的科技型创业企业,涉及新一代信息技术、先进硬件、先进材料、新能源及节能环保、新食品及农业技术等“特专科技”,为这些科技企业提供上市融资机会。 “18C”首股成功上市 上半年港股迎来第一只“18C”上市公司晶泰科技(2228.HK),集资额约9.9亿港元,首日上市比招股价高约10%,表现尚算不错;至于第二家“18C”企业也正在密锣紧鼓,并已通过港交所上市聆讯,这家就是智能汽车解决方案供货商黑芝麻智能,市传将集资最多23亿港元,小米(1810.HK)更是股东之一。 展望下半年,多家机构都预计香港IPO市场将好过上半年,最大原因在于美国利率很大机会下调,刺激资金回港,带动IPO市场。罗兵咸永道指出,目前有超过100家公司已向港交所递交上市申请,部分已在中证监成功备案,当中也不乏大型公司,如果下半年市场情绪持续改善,有机会出现集资超过50亿港元的IPO,全年有约80家企业在港上市,总集资额达700至800亿港元,而信息科技及电讯服务、人工智能及零售、消费品及服务行业将是市场焦点。 德勤中国同样估计全年会有约80只新股在港上市,总集资额在600至800亿港元。德勤中国华南区主管合伙人欧振兴认为,内地政府接连推出刺激经济措施,下半年经济将表现强劲,提高投资者信心,加上美联储在第三至第四季度减息机会大,资金回流香港,将进一步提高流动性及估值。 至于安永和毕马威都预计,在下半年香港IPO转趋活跃下,港股全年总集资额有望重回全球首五位。毕马威认为,除了内地企业,近月港府一直与中东保持积极交流,港股有望成为中东企业海外上市地。事实上,市场也正关注,已在沙特阿拉伯上市的石油企业沙特阿美,下半年或许将来香港上市,届时势必成为市场焦点。 “下半年还有周六福、哪咤汽车母公司合众新能源汽车、曹操出行、美的集团与华润饮料等,这些都是市场比较关注的大型新股。不过作为投资者,目前香港IPO只能以短炒为主,我会看保荐人素质,例如中金国际、中信建投、海通国际保荐的,我认为会较理想。”邹家华说。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Yatsen downgrades Q2 revenue outlook

逸仙“618”失利 急调二季度营收预期

完美日记化妆品店的运营商将二季度营收预期下调10%,集团的营收持续下跌 重点: 逸仙电商将截至6月的三个月营收预期下调10%,或是因在 “618”电商购物节业绩不佳 调整后的预期,意味公司的营收再次开始萎缩,在连续两个季度短暂增长后,又恢复了之前三年的趋势 阳歌 逸仙控股有限公司(YSG.US)恢复增长的道路本就艰难,本周随着公司突然下调二季度营收预期,情况进一步恶化。作为广受欢迎的完美日记连锁店的运营商,公司称预期下调10%是出于“谨慎”,或许是希望平息投资者的担忧。 若真是如此,那它似乎成功了。公司股价在周三发布公告后确实上涨了3.5%,并在周四继续小幅上涨。该股今年波动很大,反映出中国经济不稳定,似乎一时显示出有生机的迹象,下一刻却跌入低谷。该股在3月底的交易价格低至2美元,但一个月后上涨至最高4.84美元。 过去两周,该股涨幅达35%,投资者原本估计或许比这次下调营收预期还要糟糕。 逸仙电商表示,目前预计二季度营收约在7.73亿元至8.16亿元,较5月22日预测约8.59亿元至9.02亿元的区间低约10%。这次调整具有重要的象征意义,因为调整后的数据同比下降5%至10%,导致逸仙电商重回收入萎缩时期。相比之下,早前的预测是同比持平,最高增长5%。 逸仙电商的营收在2021年达到顶峰,此后一直呈稳步下降趋势,去年下降了8%,原因是该公司遭受双重打击,一是严格的新冠疫情防控措施抑制消费,二是中国经济在多年高速增长后迅速放缓。公司终于在去年第四季度恢复了营收增长,在疫情后的反弹中增长了6.7%。但今年一季度,这一势头迅速消退,营收仅增长1%。因此,从某些方面来说,修正后的预期只是该公司在疫情后短暂反弹失去动力的最新信号。 接受雅虎财经调查的两家分析机构仍预计,该公司今年的收入将增长5.4%,不过根据逸仙电商下个月公布的二季度业绩,我们很可能会看到变化。 那么,在不到两个月的时间里发生了什么,导致公司的预测如此低迷?毕竟,逸仙电商做出最初的预测时,这个季度已经过去了超过一半。这表明,5月下半月和6月的业务一定特别疲软。 逸仙电商没有透露业务突然下滑的原因。但有两个因素看上去可能是其中的原因,首先是今年“618”购物节全行业销售疲软。另一个因素似乎与逸仙电商至少一家外国竞争对手即将上调价格有关,这可能导致消费者在涨价之前囤积竞争对手的产品,因而伤及逸仙电商。 购物节表现低迷 今年“618”购物节的疲软表现,似乎是导致逸仙电商下调收入预期的罪魁祸首。这个购物节是中国第二大网络购物活动,仅次于一年一度的“双11”。后者历史更久一些,自大约十年前成为购物节后迅速兴起,很多人因此将它比作西方的“黑色星期五”。 与之前相比,去年“双11”的销售情况相当平淡,今年的“618”也与之类似。为保持收入增长,许多电商将今年“618”的开始时间提前到了5月20日。在5月召开的一季度财报电话会议上,逸仙电商的高管指出活动将提前开始,并表示该购物节“将比去年持续更长时间”。 因此,延长的购物节刚好在逸仙电商发布最初的营收预测,和第二财报季结束之间。公司尚未对“618”期间的销售情况发表评论,但零售数据提供商星图数据报告称,今年“618”收入同比下降7%至7,428亿元,这是公司2016年开始跟踪这个购物节以来,首次录得收入下降。 我们前面提到的另一个因素是,据报道,雅诗兰黛从7月1日开始在中国提价10%至20%。中国消费者争相购买雅诗兰黛和其他即将提价的产品,可能助推了中国化妆品销售额在5月份跃升18.7%,达到406亿元,这是一年多来最快的增长,也创下了当月的最高纪录。 尽管月度销售额普遍飙升,但逸仙电商显然未能跻身受益者行列。公司一直努力追随最新的消费趋势,将重点从传统的完美日记实体店转向网购。随着这一转变,截至去年9月底,其传统实体店仅剩123家,比2021年的286家减少了一半以上。 根据公布的财务数据,公司只有一次实现了年度盈利,那是在IPO前不久的2019年。自那以来,它的股价已经下跌了约三分之二,不过与许多互联网和科技股下跌至少90%相比,又要强出不少。 经历了今年的股价波动后,逸仙电商目前的市销率为0.83倍,远不及国内同行上美股份(2145.HK)的3.65倍和珀莱雅(603605.SH)的4.48倍,也远远落后于全球巨头欧莱雅(OR.PA)的5.26倍。我们应该称赞逸仙电商如此迅速地下调营收预期的做法,投资者似乎也对这一更新表示赞赏。现在,所有人都在关注该公司可能会在下个月发布的三季度预测,以及该预测是指向收入反弹还是萎缩加速。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
During the Covid pandemic, lab monkeys that are one of Joinn’s main businesses were in short supply as companies rushed to develop Covid vaccines and drugs.

快讯:昭衍新药上半年盈转亏

最新:非临床受托研究机构(CRO)北京昭衍新药研究中心股份有限公司(6127.HK; 603127.SH)周三发表盈利警告,预计今年上半年录得1.36亿元至1.84亿元净亏损,扭转去年同期的9,063万元净利润。 利好:其表现最佳的的资金管理业务贡献约4,960万元至5,482万元净利润,协助扭转部分亏损。 值得关注:该公司预计上半年收入为7.19亿元至9.73亿元,比去年同期减少3.8%至28.9%,主要因为医药行业投融资热度及市场需求下降,令营业收入减少。 深度:在新冠疫情爆发期间,疫苗、药物研发加速展开,中国的实验猴供应持续紧张,其身价从2019年下半年每只1.5万元,一度飙升到2022年底的每只近20万元。在市场价格不断上升之际,昭衍新药凭借手中数量庞大的实验猴,令业绩水涨船高。但疫情结束后,随着实验猴价格下挫,加上同业竞争加剧,导致该公司利润空间被压缩,加上实验室服务业务净利润明显下降,令其业绩自2023年起受到负面影响。 市场反应:昭衍新药的股价周四上升,中午收盘涨11.3%至7.37港元,处于过去52周的中下水平。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里