Property management stocks lack investment highlights; Guo Xin Service’s prospects underwhelm

房地产市场泡沫爆破后,连带物管公司也受牵连,国信控股是近几年首家申请上市的物管公司

重点:

  • 过去三年公司业绩持续增长
  • 今年上半年受赔偿影响,盈利出现倒退

 

白芯蕊

港股气氛炽热,连近年较少投资者注意的物业管理股,也趁机部署上市;在大湾区及湖南提供物业管理及代理的中国国信服务控股有限公司,最近上载上市申请文件,为进军香港上市铺路。

国信服务由集团主席梁赞文2006年创办,主要业务包括为控股股东物业开发商国信控股提供物业管理、物业代理与增值服务。国信服务总部设于佛山,为当地第四大市场参与者,在大湾区物业管理服务及代理服务市场中位列头40名,市场份额却只有0.08%。国信控股则主要在广东省从事物业发展,1995年由梁赞文成立。

大湾区物管增长快

中国城镇化比率不断提高,配合城市人口增长,以及人均可支配收入不断上升,业主追求优质生活品味也变相增加,推动物管服务的收益高速增长,尤其大湾区,以收益计,较全国物管行业增长速度更快。2019年至2024年,大湾区物管市场规模由1,807亿元增长至4,556亿元,复合增长达20.3%,比中国整体物业管理服务行业复合增长11.6%快得多。

面对内地楼市进入寒冬,多间内地发展商及物管的业绩都见红,但国信服务业绩仍录得盈利,2022至2024年纯利达2,018万元、2,808万元和3,733万元。至于2025上半年却因为一宗交通事故,需向第三方作出赔偿,令其他开支大增659%,以致期内盈利按年倒退25.4%至978万元。

集团目前有三大业务,包括物业管理、物业代理服务与增值服务,2025上半年分别录得毛利1,320万元、1,131万元和514万元,占集团总毛利的44.5%、38.2%和17.3%。

截至今年6月底,国信服务有42项在管物业项目,面积达540万平方米,物业管理服务包括住宅和非住宅,2025上半年毛利1,320万中,住宅与非住宅物业占比分别为58%和42%,值得留意的是业务主要由母公司国信控股贡献,比例高达68.3%。

收入由母企贡献

物业代理服务依赖母公司比例更大,业务主要为内地一手楼盘提供物业代理服务,尤其专注住宅及停车位。2025上半年代理业务收益与毛利由控股集团提供,包括君御海城及君御海岸。期内并再获母企委聘,为三个项目提供代理服务。

不过,内地楼市依然疲弱,中指研究院10月1日发布的中国百城二手房价格,9月百城二手住宅均价为每平方米13,381元,按月再跌0.7%,更是连续41个月按月下跌。至于第三季则跌2.3%,较第二季跌幅扩大0.14个百分点,反映内地楼市仍未见起色。

房地产顾问公司戴德梁行便指出,虽然最近广州与深圳分别有政策出台,包括广州全面取消所有住宅限购,以及深圳松绑限购和信贷审批,但大湾区内各城市楼价走势分歧大,该行更估计整个大湾区今年楼价最多跌5%。

龙头PE低于10

内地楼市未走出低谷,不仅内房股受累,连物管股的估值也大受打击,以龙头中海物业(2669.HK)为例,上半年纯利7.7亿元,按年升4.3%,也因为庆祝公司上市十周年,宣布派特别股息每股1仙,但依然未能拉高估值,预期今年市盈率只有9.4倍,与过往超过30倍预期市盈率,明显差一大截,中海物业股价第三季跌8%,明显跑输恒指同期升11.6%。

曾是蓝筹的碧桂园服务(6098.HK),业绩表现就更差,上半年纯利倒退30.8%至9.97亿元,兼不派中期股息,目前预期市盈率只有8.9倍,虽然第三季公司的股价升0.8%,但表现也是远远落后大市。

整体来说,由于内地楼市仍未走出谷底,投资者对物业管理热情已过,加上国信服务不是内地行业龙头,吸引投资者的亮点有限,以目前物管股行业龙头预期市盈率仅10倍以下,估计国信服务估值只有更低,即使在新股热爆的环境下,也乏短炒机会。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

Yalla rings bell at 5th anniversary

雅乐科技新游戏战略起飞 明年或将迎‘拐点’

历经一年筹备,这家中东社交媒体公司于第三季度推出了首款自主研发的中核游戏 重点: 雅乐科技第三季度延续营收增长态势,并暗示其新游戏战略或将于2026年上半年开始贡献收入 公司表示,近期推出的自研中核游戏在中东核心市场及北美、欧洲地区反响良好 阳歌 各位车手,请发动引擎。 这就是雅乐科技(YALA.US)在三季度释放的信号。这家中东与北非地区领先的社交媒体与游戏公司推出了备受期待的中核游戏,冀望以此激活增长引擎。公司表示,这款名为《Turbo Match》的汽车主题中核游戏开局势头强劲,不仅在中东大本营,在其他市场亦表现不俗。 公司同时指出,这款新作及另外两款计划年底面世的游戏,最早可能在明年上半年开始对营收产生显著贡献。 雅乐在周一美股收盘后发布季报,其首席运营官许剑峰(Jeff Xu)在电话会议上表示:“对于期待新游戏带来显著收入贡献的投资者,我们认为2026年第二季度将是关键拐点。” 季报显示,尽管此前曾预测营收可能下滑,公司仍成功实现单季收入增长,延续了自2020年登陆纽交所以来该关键指标在每个季度保持增长的纪录。公司近期刚出席五周年敲钟仪式以资纪念。 雅乐近期营收增速有所放缓,而公司也并未沉浸在过去的辉煌中。相反,公司正依托庞大的休闲游戏用户基础,试图在利润更丰厚的中重度游戏领域开辟疆土,以此点燃投资者对未来前景的热情。 推进战略转型之际,雅乐并未面临财务压力。凭借一贯的审慎经营策略,公司现金储备充沛。截至9月末持有现金7.4亿美元,较去年底的6.6亿美元大幅增长,且持续保持可观盈利能力和令人艳羡的利润率。此外,公司正动用充裕现金回购股份。 真正令公司感到压力的是自身增长放缓,故试图通过进军中重度游戏赛道来重燃增长引擎,进而提振投资者信心。相关努力已初见成效——随着持续向投资者通报新游戏战略进展,雅乐股价年内涨幅约达75%。 雅乐当前市盈率为8.7倍,介于中国头部社交媒体平台微博(WB.US;9898.HK)7.6倍与体量相当的美国公司Pinterest(PINS.US)9.6倍之间。但较中国头部游戏公司网易(NTES.US;9899.HK)19倍的市盈率仍有显著差距,这表明若游戏战略开花结果,雅乐股价或存较大上行空间。 第三季度上线 首席运营官许剑峰透露《Turbo Match》于第三季度开启软发布。他与雅乐创始人兼董事长杨涛对该游戏的着重强调,彰显公司对其寄予厚望。他将这款游戏描述为“汽车改装与模拟经营玩法的独特融合”。 他还补充道,基于初期反馈,公司正为《Turbo Match》新增关卡并丰富支线玩法选项,“为下一轮大规模用户获取奠定基础”。董事长杨涛亦表示,该游戏不仅在中东,在北美与欧洲市场同样收获积极反响。 杨涛称:“鉴于用户反馈积极,我们计划在表现强劲的市场追加营销预算。” 除已上线的游戏外,雅乐还计划年底前推出自研“肉鸽”类游戏《Boom Survivor》,并通过与“头部游戏工作室”的中东授权协议发布一款策略类游戏。 雅乐最初以语音社交服务起家,目前该项业务仍是最大收入来源。公司同期拓展的休闲游戏业务增速近期已超越原生聊天服务,正成为新游戏战略的基石。 第三季度这两项业务合计创收8,960万美元,远超三个月前7,800万至8,500万美元的业绩指引,较上年同期的8,890万美元增长0.8%。其中聊天服务占比约62%,游戏业务贡献其余收入。 公司月活用户同比增长8.1%至4,340万,付费用户数则较去年同期微降。 雅乐财务纪律严明,利润率令多数企业艳羡。最新季度营收成本同比下降10.7%,而实际营收实现增长,致使其营收成本占比从上年同期的35.8%降至31.7%。公司将改善归因于第三方支付平台佣金费率下降。 总成本与费用亦下降1%,推动净利润率提升1.3个百分点至45.4%,净利润同比增长3.9%至4,070万美元(上年同期为3,920万美元)。公司表示截至11月7日,年内已回购5,190万美元股票,超额完成全年5,000万美元目标,根据2021年首次公布的1.5亿美元计划,尚有4,860万美元额度可用于后续回购。 这样的回购能支撑股价,且无疑是雅乐年内涨势的推手之一。但若要真正点燃投资者对前景的热情,公司仍需展现新游戏战略的实质性成果——若按计划推进,相关成果或将于明年上半年显现。…

简讯:游戏相关业务带动 虎牙第三季收入年增近一成

直播游戏公司虎牙信息科技有限公司(HUYA.US)周三公布,截至9月底止第三季度,虎牙收入按年增长9.8%至16.88亿元(2.37亿美元),为公司今年以来最佳季度表现。 期内,公司游戏相关服务、广告及其他收入增长29.6%至5.32亿元,首次占总收入超过三成,成为主要增长动力。直播业务收入微升2.6%至11.57亿元,主要受惠于付费用户平均消费上升带动。用户数据方面,截至第三季度,虎牙总月活跃用户(MAU)达到1.62亿。 期内纯利录得960万元,相对第二季亏损550万元实现扭亏为盈,但较去年同期2,360万元下滑59.3%。经调整纯利录得3,630万元,按年下降53.5%。毛利率维持稳定,为13.4%,略高于去年同期的13.2%。 财报公布后,虎牙美股周三高开低走,收报2.68美元,跌4.29%,过去六个月累跌约27%。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:中教控股预告本财年最高赚6亿

教企中国教育集团控股有限公司(0839.HK)周三公布,截至今年8月底止的财年,料会录得净利润4.4亿至6亿元,去年同期净利润为5.02亿元。 中教透露,净利润的预期,已反映商誉及无形资产确认减值之影响。集团表示,主要是预计位于海南省、广东省及河南省的单位,因未来现金流量估算出现下调,要为商誉及无形资产将减值。 集团续称,单位所处的地区,因市场供给增加及在当前宏观经济下,整体支付能力下降;初步估算,是次减值是非现金性质,约在16.2至17亿元。 中教控股周四开市下跌4.5%报2.98港元,公司过去一年股价由高位下跌27%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Distinct Healthcare

专注私立高端医疗 卓正医疗三闯港交所

卓正医疗已构建起覆盖中国经济发达地区的医疗服务网络,在中国一二线城市拥有并经营19家医疗服务机构 重点: 卓正医疗采用家庭医疗模式,将单次、低频的医疗需求转变为多人、更高频的服务 2025年前8个月才首次实现经营利润回正,同期录得净利润8,321.1万元    莫莉 在政策监管趋严、医保支付改革等背景之下,中国不少民营医院陷入经营困境,甚至出现破产倒闭潮。不过,定位中高端市场的私立医疗服务却展现出较强的韧性,营收规模不断扩大。11月5日,以中产家庭为目标客群的卓正医疗控股有限公司向港交所主板递交上市申请书,这是其自2024年5月以来的第三次递表,海通国际、浦银国际为联席保荐人。 卓正医疗的业务始于2012年,现可提供儿科、齿科、眼科、皮肤科、耳鼻喉及外科、妇科及内科等一系列专科服务,目标客群是具有较强购买力、偏好更个性化医疗服务的大众富裕人群。据弗若斯特沙利文资料显示,以2024年的收入计,卓正医疗是中国第三大私立中高端综合医疗服务机构,市场份额为2.0%。中国大众富裕人群规模持续扩大,从2020年的1.04亿人增至2024年的1.23亿人。大众富裕人群的增长推动中高端医疗服务需求快速上升,市场规模从2020年的3,223亿元增至2024年的6,411亿元,弗若斯特沙利预计到2029年,该市场规模将进一步扩大至11,659亿元。 经过13年发展,卓正医疗已构建起覆盖中国经济发达地区的医疗服务网络,在深圳、广州、北京、成都、苏州、长沙、上海、重庆、杭州及武汉拥有并经营19家医疗服务机构,包括17家诊所和2家医院。卓正医疗的业务亦拓展至海外,在新加坡经营四家全科诊所,在马来西亚经营一家全科诊所,成为少数走出国门的中国私立医疗品牌之一。 与中国绝大多数医疗机构采用的个人医疗模式不同的是,卓正医疗采用的是家庭医疗模式,将单次、低频的医疗需求转变为多人、更高频的服务。以儿科作为流量入口,带动了整个家庭的医疗消费。2025年前8个月,卓正医疗儿科总就诊人次达15.89万,在整体就诊人次54.1万中占比达三成。 为了吸引更多家庭成员就诊,卓正医疗从2020年起推出了以年费为基础的会员计划,可以为一个账户中最多六名会员提供优先预约、部分医疗服务及产品的折扣价等优惠,大大提升患者的回头率。截至2025年8月底,卓正医疗共有11.65万个会员账户。2023年、2024年以及2025年前8个月内,分别有73.34万、90.58万以及64.21万人次的患者在卓正医疗服务机构及在线医疗服务平台付费就诊。 盈利并不容易 尽管卓正医疗的业务快速增长,但财务表现却并不尽如人意。2023年、2024年以及2025年前8个月,卓正医疗的营收分别为6.9亿元、9.58亿元和6.96亿元,但是其盈利之路却并不容易,2022年和2023年,公司净亏损分别为2.22亿元和3.53亿元。2024年,在可转换可赎回优先股公允价值变动的支撑下,公司实现净利润8,022.7万元,同期的经营利润仍亏损4,687.7万元。直到2025年前8个月才首次实现经营利润回正,同期录得净利润8,321.1万元。 其中,巨大的雇员薪金及福利开支是是影响卓正医疗财务表现的主要原因之一。2023年、2024年以及2025年前8个月,卓正的雇员薪金及福利开支总额分别为4.36亿元、5.65亿元以及3.77亿元,分别占同期总收入的63.2%、58.9%及54.2%。 这部分支出难以大幅缩减,因为医生团队是卓正医疗的核心竞争力。截至2025年8月底,公司拥有387名全职医生,平均执业经验约15年,其中约79%的医生曾在顶级三甲医院执业。不过,随着经营效率提高和就诊人次增加带来的规模经济效益,卓正医疗的毛利率正在改善,整体毛利率从2022年的9.3%提升至2025年前8个月的24%。 卓正医疗的发展中一直备受投资机构青睐,自2014年以来,公司完成5轮融资,投资方包括腾讯、H Capital、天图资本、经纬中国等知名机构,其中腾讯是卓正医疗的最大机构投资方,持有19.39%的股份。 在2021年完成的E轮融资中,卓正医疗的估值已升至约5.1亿美元(约合36.3亿元)。作为参照,目前已在港股上市、年营收超10亿元的眼科专科机构希玛医疗(3309.HK),其市值约为22.45亿港元,仍显着低于卓正医疗上一轮融资估值。这一反差也反映出港股市场对医疗服务企业的评判逻辑:投资者更为看重企业的持续盈利能力和自我造血水平,而非仅凭业务规模或融资估值。因此,卓正医疗能否在上市后展现出稳健的盈利前景,将成为其获得市场认可的关键。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里