From partners to adversaries: Agile Group faces mounting troubles

雅居乐曾经的战略伙伴提起清盘呈请,虽然债务金额并不高,却可能是一场连锁反应的开端

重点:

  • 雅居乐遭前合作伙伴新濠国际旗下附属公司入禀法院,提出清盘呈请
  • 今年首11个月,公司楼盘每平米均价按年大跌32%至9,113元

李世达

一桩多年未了的“文旅梦”,最终走到了法院门口。上周二雅居乐集团控股有限公司(3383.HK)股价盘中急挫近两成,一时间消息四起。同日晚,雅居乐公布收到法院清盘呈请,令本已脆弱的市场信心再受打击。

雅居乐公布,于本月9日收到新濠(中山)企业管理有限公司向香港高等法院提呈的清盘呈请,涉及据称未付款项合共约1,858.7万美元及223.4万港元。法院已排期于明年2月25日首次聆讯。

从金额看,这笔约合人民币1.5亿元左右的欠款,相对雅居乐的负债规模只是冰山一角。但市场关注的是,提出清盘呈请的是原本被视作”2强强联手”的文旅合作伙伴新濠国际(0200.HK)。

时光回到2021年6月,雅居乐与新濠以38.2亿元总价拿下中山市翠亨新区一幅约50.4万平方米的大型综合用地,计划投资约100亿元,打造集主题乐园、五星级酒店、购物中心、医美中心、高端公寓于一体的文旅生态城。

文旅项目破局

按当时的合作安排,新濠负责主题乐园地块,雅居乐负责其余地块,资金承担方面,雅居乐约需投入56.5亿元,新濠不低于4亿元。其后,雅居乐并未按协议履约,并在2022年7月发出终止合作通知,双方于2023年就“拆伙”达成协议,然而雅居乐最终未能支付相关款项,新濠最终拿起法律武器。

雅居乐在公告中强调,一方面极力反对呈请,另外会继续与境外债权人沟通合作,希望透过对集团境外债务进行全面重组,尽快与主要境外债权人达成重组协议。

雅居乐的资金困局,与其近年在内地投入的大型文旅项目有直接关系。包括此次引爆纠纷的中山翠亨文旅城在内,雅居乐过去十年押注文旅综合体模式,但此类项目投资大、周期长、回本慢,现金回笼远逊住宅开发,成为资金压力的重要源头。

今年上半年,雅居乐收入按年跌35.8%至135.7亿元,股东应占亏损则收窄17%至80.3亿元。亏损改善主要来自非常态“止血”措施,包括出售调味品业务、变现雅生活服务(3319.HK)部分股权等,以及裁员约6,000人、降低营运支出等,并不代表实质业务出现复苏。

均价大跌32%

事实上,中国房地产市场依旧低迷,难以给予公司有效的支撑。今年前11个月,雅居乐累计预售金额按年缩水约45%至80.8亿元,虽较去年同期跌幅64.8%有所收窄,仍是连续两年大幅滑落;销售面积则减少约20%至88.6万平方米。

与此同时,平均售价按年大跌约32%至每平米9,113元,降幅远高于去年同期的10.2%。反映开发商在去库存压力下,必须以更激进的降价换成交,但销售量仍未能止跌回升,修复效果有限。

财务报表进一步揭示集团的结构性风险。截至6月底,集团总负债为1,495.61亿元,虽较2024年底的1,552.16亿元略降3.6%,但负债结构并未实质改善。期内一年内到期借款仍高达378.7亿元,而可动用现金仅30.9亿元,短债覆盖率不足10%,现金缓冲极为薄弱。

资产端方面,雅居乐仍持有约2,962万平方米土地储备,平均楼面地价每平米仅2,338元,理论上具备一定变现价值。但在现金流枯竭的现实中,部分土储已被动用作抵债资产,海南清水湾三宗土地即被税务部门以约15.6亿元底价进行拍卖抵税,公司亦正与地方政府磋商商品房收储事宜。

过去一年,雅居乐并非毫无作为。公司已促成合计149.2亿元借款期限展期,回收逾12亿元高风险应收款,出售非核心资产及缩减成本。然而,这些措施本质上只能延缓压力,却不足以扭转局势。而今新濠率先发难,等同向市场表态,债权人协商耐心已经消耗殆尽。

债务炸弹的引爆,往往只要一点火苗。雅居乐9月时公布,预定在今年底前与境外债权人达成初步重组 ,已较原定的第三季度延后,如今外债重组未有进展,新濠率先发难,可能对其他内地合营方与金融债权人产生示范效应。一旦跟随采取更激进追讨行动,将加速触发连锁反应,令化债进程更添变数。

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新闻

简讯:林清轩招股集资十亿 拓展品牌強化销售网

护肤品生产商上海林清轩化妆品集团股份有限公司(2657.HK)周四在香港公开招股,计划发售约1,400万股,每股77.77港元,集资约10亿港元。 公司表示,认购将于12月23日截止, 12月30日上市。五名基石投资者认购6,200万美元的股份,约占发售总额的44%。公司计划将集资所得的20%用于品牌推广,另外20%加强线上线下销售网络。 林清轩的营收在今年上半年几乎翻倍,从上年同期的5.3亿元增至10.5亿元。净利润从8,670万元增至1.82亿元,增长逾倍。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:商汤折让8.6%配股筹31.5亿港元

人工智能企业商汤集团股份有限公司(0020.HK)周四公布,拟以每股1.8港元配售约17.5亿股新B类股份,较前一日收市价1.97元折让8.6%。筹集净额约为31.5亿港元(4.05亿美元),相当于经扩大已发行B类股份的4.4%及经扩大已发行股份的4.3%。 公司指出,配股所得款项30%用于支持公司的核心业务发展,包括打造行业领先的AI云、持续扩大公司人工智能基础设施商汤大装置的规模与提高其国产化比例;30%用于支持生成式人工智能的研发,以及基于公司多模态大模型衍生产品的开发与商业落地;20%用于探索人工智能在创新垂直领域的技术融合与实践,包括但不限于AI在金融、教育等行业的落地;20%用作公司的一般营运资金。 商汤表示,公司已于7月进行前次配售,其所得款项已全部使用。2025年上半年,商汤收入按年增长36%至24亿元,其中,生成式AI收入连续第三年高速增长,增幅达73%,经调整亏损净额按年收窄50%至11.6亿元。 商汤股价周四低开,至中午休市报1.90港元,跌3.55%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里  --
CTG operates duty free shops

竞投内斗击退日上免税行 中免拿下上海机场免税店

在经济放缓、业务承压之际,中国中免与子公司的经营权争拗,突显机场渠道对免税店营运商的重要性正进一步凸显 重点: 中国中免击败旗下子公司,在上海机场免税店经营权竞标中胜出 作为中国免税零售龙头,中国中免的收入与利润双双下滑,显示即使政府政策支持力度不小,免税行业仍难敌疲弱的宏观经济环境   谭英 一场罕见的“内斗”正在中国免税行业上演,主导市场的免税巨头与旗下一家子公司爆发地盘争夺战,令外界更清楚看到在经济放缓之下,这个行业正面对的压力,即使北京近来一再出手扶持亦然。 这个一向低调的行业在本月突然成为焦点,免税巨头中国旅游集团中免股份有限公司(1880.HK,601888.SH)(简称中免)员工,阻止日上免税行(上海)有限公司两名员工进入上海机场集团总部,该集团是上海两大机场的营运方。这两名日上免税行人员原计划递交投标文件,以延续公司已经营26年的机场免税店。中免控股并占多数控制的日上董事会,此前已投票反对参与投标,但日上仍决定推进投标,中免选择出手阻拦。 虽然日上员工最终仍成功递交标书,不久后却只能眼看着投标被取消资格,原因是中免以日上免税行名义提交了正式撤回文件。最终,中免成为获上海方面发放牌照的两家公司之一,并把日上免税行这位老面孔,从上海浦东国际机场和上海虹桥国际机场的长期经营位置上请走。 投资者一度为这种强硬手段按赞,消息传出后,公司在香港与上海两地上市的股份应声上涨3%。中免在12月17日对外公布相关进展,并于当日正式拿下合约。但接下来几天,股价又把升幅全部吐回。市场逐步消化后认为,这件事虽然重要,却未必足以扭转中免销售与利润下滑的势头。 中免的业务几乎完全押注中国本土市场,于中国内地以外的门店,仅分布于香港、澳门、东京、新加坡与斯里兰卡。公司几乎锁死国内市场,市占率接近80%,这一方面源于外资参与的政策限制,另一方面亦与其国资背景密切相关。 即使坐拥巨大的主场优势,公司自疫情以来仍走得不顺,其门店人流自2023年疫情结束后依然复苏乏力。这次为了把上海机场合约“整盘端走”而强压字家子公司的做法,反而像是一种症状,它折射出中免对行业更深层、也更难解的结构性问题,正积累着相当程度的焦躁与挫折。 除了消费需求疲弱,本地消费口味的转变,亦进一步压低了对高价外国商品如奢侈品、酒类及化妆品的需求,消费者也愈来愈倾向于本土品牌,走红的国产品牌正抢占更大的市场份额。 在这场转型过程中,中免的表现并不理想。2024年,公司收入按年下跌16%至565亿元。净利润跌幅更大,按年大挫36%至43.2亿元,为近年来最大跌幅。今年首三季,收入下滑趋势仍未止住,首九个月收入按年下降7.34%至399亿元,同期净利润亦按年下跌22%至30亿元。 这一表现,与全球免税市场形成鲜明对比,该市场去年规模按年增长3%,达到741亿美元。为了安抚忧心忡忡的投资者,中免于10月宣布史上首度派发中期股息,并批准股份回购计划。 市區免稅店 中免成功取得上海两大机场免税店的直接经营权,或可为其收入带来小幅提振,但与日上免税行的争夺战,却引发外界对中国免税购物市场未来承载能力的质疑。该市场去年规模为716亿元。随着机场及铁路枢纽的免税资源大致饱和,中免及其同业已把目光转向一线城市的市区免税店,透过线上到线下(O2O)等服务,锁定更广泛的旅客群体。 中免目前拥有约200间零售门店,是中国规模最大的免税连锁营运商。不过,随着中国近期决定重新向外资营运商开放免税行业,公司未来势将面临更激烈的竞争,此前中国免税行业自2019年起基本对外资关闭。 日上免税行的遭遇,正好反映过去30年外资在中国免税行业走过的颠簸道路。该公司于1999年成为首家获准进入高度监管免税行业的外资企业,长期以来被视为中国免税产业的国际标准制定者,于2018年被中免收购,目前中免持股51%。多年来,日上免税行一直是唯一一家同时在上海浦东国际机场、上海虹桥国际机场,以及北京首都国际机场等中国三大航空枢纽设有免税店的营运商。然而,随着机场管理方今年稍早调整招标规则,以防止同一实体反覆竞投经营权,日上免税行在上海长期垄断式的地位已显得岌岌可危。 最终,中免成功中标,取得上海浦东机场及虹桥机场两个经营场地的免税店经营权,另一个经营权则由全球旅游零售商Avolta夺得。 从某些角度看,中免的市场地位依然难以撼动。根据公司自身数据,2024 年中免掌控中国免税及旅游零售市场78.7%的市占率,远远领先于市占率仅7.1%的第二大本土竞争对手海南发展控股。 12月18日,海南正式成为自由贸易区,并采用双轨制,一方面允许海南与中国以外地区实现自由贸易,另一方面,对于在海南与中国内地之间流动的进口货物,仍维持海关监管。现有免税牌照持有人,将在新制度启动后继续保留其牌照。 中免的香港上市股份今年以来累升27%,与恒生指数同期涨幅相若,显示投资者暂时尚未对公司失去信心。分析师的态度亦偏向审慎乐观,预期公司收入跌幅可于第四季进一步收窄,并有望重回利润增长轨道。 海南自由贸易港的正式启动,或可为岛内免税购物注入新动能,进而提振中免在这一核心市场的业务表现。在12月日上免税行事件后,中信证券维持对中免的“买入”评级;中金公司则维持“跑赢大市”评级,并上调目标价。华西证券认为,中免的经营表现已触底,并开始出现复苏迹象。不过,证星机构调研则认为,在盈利未明显改善之前,该股的上行空间有限,并指出公司目前约39倍的市盈率,已高于行业平均水平。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:五一视界招股集资7亿港元

从事数字孪生科技的五一视界数字孪生科技股份有限公司(6651.HK)周四招股,公开发售2,397.5万股,每股发售价30.5港元,集资7.3亿港元,一手200股,入场费6,161.51港元。招股于本月23日截止认购, 30日正式挂牌。 数字孪生技术是一种利用3D图形、模拟仿真及AI来生成实体物件或系统的高精确度虚拟复制品技术。数字孪生应用于各个领域,以模拟及规划城市发展、交通管理,以及紧急应变策略等影响实际环境的场景 公司成立至今已完成八轮融资,集资超过8亿港元,投资者当中有LS 51World、Sky9 51World及商汤(0020.HK)。 五一视界过去三年持续亏损,今年上半年收入按年增62%至5,382万元,但亏损同比扩大44.5%至9,409万元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里