2202.HK 000002.SHE
China Vanke

迎来偿债高峰期的万科,债务违约风险在深铁接管后大幅下降,但要恢复增长恐怕还有很长的路要走

重点:

  • 2024年净亏损达450亿元,2023年赚122亿元
  • 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席

  

李世达

农历新年除夕前一天,房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息,似乎要赶在蛇年到来之前,为过去惨淡的一年做个了断。

第一项新消息,便是2024年盈利预警。此前万科已公布,2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元),按年下跌35%。公司在盈警中预计,2024年股东应占亏损达450亿元,而2023年为盈利122亿元,创下上市以来最大亏损。

不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时,人事也出现大地震。万科公告,因工作调整原因,董事会主席郁亮辞去主席职务,将继续担任公司董事与执行副总裁职务,而首席执行官、总裁祝九胜,则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。

深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份,以总持股27.18%成为最大股东,此后深铁并未干涉万科经营,一直信任专业经理人管理公司,这份信任正式宣告结束,这家半国企半民企的混合所有制房企,如今已被国资股份全面接管。

就在公告发布后仅仅10分钟,深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调,截至2024年底,深圳市属国资企业资产超过5万亿元,全年营收超过万亿元,有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段,推动万科稳健发展。

相关报道也为万科业绩不振的原因定调,称管理层虽付出努力,风险仍未彻底化解,直言亏损的原因不只有市场的因素,“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。

唇齿相依

尽管深铁钱袋深,但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底,万科有息负债合计达3,276.1亿元,而公司持有现金为797亿元,压力可想而知。

2025年全年,万科共有16笔到期或行权的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,另有两笔境外债到期,存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期,官股此时接手,自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。

过去一段时间,万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年,深铁集团营收达209.9亿元,其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元,来自万科的投资收益就高达112亿元。

深铁发大财的秘诀,靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。

根据深铁资料,深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼,分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元,共计335.4亿元,为一期地铁总造价的3倍,而每盖一公里地铁,可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发,让深铁赚得盆满钵满。

不过,随着中国房地产市场下行,“站城一体”的点金术失灵,这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元,创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关,深铁与万科的关系可说是唇齿相依,唇亡齿寒。

大到不能倒

从宏观角度看,作为1991年第一家上市的房地产公司,万科具有指标性意义,若不能阻止债务违约,恐将进一步打击中国楼市,动摇对国资背景开发商的信心。

彭博报道称,深圳国资对万科的非常规支持,凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说:“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企,这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。

消息公布后,万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%,不过收市仅升2.12%,市场倾向短多长空,毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持,而非无条件支持,万科能否真正起死回生,还有许多变量,但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企,或许能为市场带来更多信心。

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新闻

简讯:英国零售商Sainsbury’s向京东出售Argos谈判告吹

电商巨头京东集团股份有限公司(9618.HK, JD.US)近期积极在欧洲市场寻求并购实体零售商,但其拓展计划在英国受挫。 英国连锁超市集团J Sainsbury plc(SBRY.L)周日公告,已终止与京东关于出售旗下商品零售商Argos的谈判。公司称,在媒体披露双方洽谈出售的消息后,京东大幅修改收购条件,但该方案不符合公司的最佳利益,因此决定退出洽谈。 Argos是英国第二大综合商品零售商,拥有全英第三大访问量的零售网站及逾 1,100个提货点,在2016年被Sainsbury's以11亿英镑收购。 Sainsbury's预计,2025至2026财年可实现零售基础经营溢利约10亿英镑(13.6亿美元),以及超过5亿英镑的零售自由现金流。 京东港股周一平开,至中午休市报132.7港元,升0.76%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
QMSK is involved in auto insurance for accidents

纳斯达克新规限制 青民数科被迫提升集资额

这家汽车保险售后服务提供商,将首次公开募股目标扩大为最初四倍,募资上限达3,700万美元 重点: 继纳斯达克宣布拟要求中概股募资额不低于2,500万美元后,青民数科大幅调高纳斯达克上市规模 这家公司最新财年营收增长38%,但因扩张开支激增,导致利润下降近10% 阳歌 青民数科(青岛)技术服务有限公司最新修订的纳斯达克上市申请中,最引人注目的并非汽车保险理赔服务的业务动态,而是募资规模的巨量级上调。不过,此次将募资目标从900万美元提升至上限3,700万美元,并不意味着公司对投资者认购热情的信心上升。 实际上,此次激进扩容直接源于纳斯达克本月早些时候,宣布拟严控中概股小规模上市。此类募资通常不足1,000万美元的微型上市,已成纳斯达克中概股主流,公众流通股比例普遍低于总股本的10%。 此类低流通量易引发股价剧烈波动,通常呈现单边下跌态势。当股价闪崩时,缺乏经验的散户往往损失惨重。雪上加霜的是,多数企业采用激进的估值定价,使其上市后股价大幅回落几成定局。 回溯今年3月首度申请赴美上市时,青民数科完全符合上述情况。这家向车险企业提供理赔风险评估等增值服务的公司,据其1月原始申请及3月修订文件披露,最初募资目标仅600万至900万美元。当时,公司计划售出的150万股,仅占总股本约9%。 最新修订文件中,其募资目标已大幅跃升至2,500万至3,750万美元区间,对应每股4至6美元。当前,公司拟售625万股,为原始方案四倍有余,占扩股后总股本比例近30%。 募资规模与流通股比例的双重提升,显然是对纳斯达克9月3日拟修订中概股上市标准的直接回应。新规要求所有中概股募资额不低于2,500万美元,公众流通股市值需达1,500万美元。若流通股市值跌破500万美元,将自动启动暂停交易及退市加速机制。 上周五提交的修订版招股书中,青民数科明确提及纳斯达克待实施的新规,该标准尚需美国监管部门批准。 公司声明:“若新规生效,将大幅提高我司等发行人的上市及维持上市门槛。无法满足修订后的上市要求,可能导致我们难以在纳斯达克挂牌或维持上市地位,从而对证券流动性、市场能见度及整体变现能力造成重大不利影响。” 估值高企 青民数科每股4至6美元定价区间及上市后2,125万股总股本,对应市值介于8,500万至1.27亿美元之间。按截至2025年3月财年最新年报利润计,中位数市盈率(P/E)达47倍;其市销率(P/S)中位数为2.2倍。 相较中国车险领域同业,上述估值均显偏高。在港上市的众淼控股(1471.HK)涵盖车险业务,市盈率37倍、市销率7.8倍。而处于亏损状态的保险经纪商手回集团(2621.HK)与车车科技(CCG.US)市销率仅分别为0.68倍及0.19倍。 尽管青民数科或因已有盈利且增速较快,可尝试更高估值溢价,但现实是投资者较难认同。如同我们之前指出,采取激进估值的中概股首日交易常现股价大跌,往往在数月甚至数日内市值腰斩。 待观其效,青民数科会维持高估值,抑或因募资规模巨幅扩容,需引入超计划的投资者而被迫下调定价。 最后,审视财务数据,公司基本面确具优势。青民数科通过覆盖中国大部地区的10,651个服务网点开展业务。风险评估服务单价低廉,截至2025年3月财年平均价50美元,较上年48.80美元微涨2.5%。 招股书显示,最新财年客户数量从35家增至64家,增幅显著。表明其客户群虽集中但仍具规模,涵盖若干“头部保险公司”。 伴随客户群扩容及单笔风险评估成本上升,公司最新财年营收同比增长38%,从截至2024年3月的3,460万美元增至4,770万美元。其毛利率保持相对平稳,从上年9.6%微降至9.2%。但为支撑扩张投入的运营开支激增近两倍,致使其最新财年利润同比下降8%,从244万美元降至225万美元。 总体而言,青民数科上市,基本面相对扎实,募资规模与流通比例的巨幅提升预示未来赴美中概股的转型方向。但当前估值诉求仍显激进,意味公司最终可能被迫将发行价降至当前4至6美元区间以下。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:祖龙娱乐斥2,420万美元购理财产品

研发移动游戏的祖龙娱乐有限公司(9990.HK)上周五公布,斥资2,420万美元购入一系列理财产品,其中于上周斥1,260万美元购入债券挂钩票据,并以500万美元购入三年期首年不可赎回票据。 另外,去年通过瑞银新加坡认购本金660万美元的24个月美元股票挂钩双赢本金返还票据。 公司表示,购入理财产品是合理有效使用阶段性闲置资金,以提高公司的资金收益。同时,通过风险考虑及比较不同报价后,认为可从认购事项中取得相对稳定收益,符合资金的安全及流动性目标。 祖龙娱乐周一平开报1.93港元,公司年初至今已升逾35%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Years of losses and thin profit margins leave 160 Health with few investment highlights

连年亏损毛利率低 健康160乏投资亮点

在线医疗平台健康160申港上市接连受挫后,近日终获港交所开绿灯,随即在港公开招股 重点: 公司连续亏损多年,今年首季亏损1,500万元 药物销售毛利率偏低,只有1%   刘智恒 英国大文豪狄更斯在《双城记》开首说:“这是最好的时代,也是最坏的时代。”对于香港新股市场,现在绝对是最好时代,公司能赶在这个风口上市,纵使未有亮丽的业绩,也可成为投资者的宠儿。 健康160国际有限公司(2656.HK)两次申港上市均折戟沉沙,但今天看来并不是坏事,公司今年6月递交新的申请,本月初终获港交所批准,正好赶上这班冲刺中的香港新股市场列车。 根据招股书,公司发售3,364.55万股,每股售价最高14.86港元,香港公开发售超额500倍,集资约5亿港元 健康160的收入主要来自两大业务,一是以批发模式向企业客户(包括区域医药贸易公司、医疗保健机构及其他医药销售平台)提供医药健康用品,及以零售模式向个人用户销售产品。 另外是提供数字化医疗健康解决方案,公司透过健康160平台,整合线上及线下渠道的医疗健康服务,有效地连接医疗健康机构,医护人员及个人用户。 截至今年3月底止,健康160的平台累计连接超过44,600家医疗机构。同时,亦与超过90万名医护人员建立合作关系,注册用户达5,520万名,平均月活跃用户达330万名。 健康160平台已具相当规模,但深入分析,公司的业务及财务仍然疲弱,存在一定问题。 三年累亏3.4亿 公司业绩表现乏善可陈,2022至2024年收入分别为5.26亿元、6.29亿元及6.2亿元,收入似乎有点停滞不前,今年首三个月,收入更只有1亿元。 期间公司连年亏损,过去三年分别蚀1.1亿元、1.09亿元及1.07亿元,今年首季亏损同比收窄59%至1,550万元。即是说过去三年多,累计亏损达3.4亿元。 此外,公司的毛利率并不理想,虽然整体毛利率由2022年的22.5%,上升至今年首季度的27%,但仔细分析,发觉数字医疗的毛利率在今年首季虽高达80.9%,却只占整体收入的33%。相反占公司总收入64.3%的医药健康用品销售的毛利率,由2022年的4.1%跌至去年的1.4%,到今年首季仍停留在此水平。 至于公司的负债情况,似乎迟迟未能解决,2022年净负债一度高达3.8亿元,2023年虽跌至3,775万元,去年又反弹至8,514万元,今年首季进一步升至9,782万元。健康160解释,主要因为增加借款扩展解决方案业务,以及员工增加导致工资及福利开支上升。公司长期处于净负债的状况,投资者必然对此有所戒心。 经营现金续流出 健康160的经营现金流也是一大问题,过去几年一直在流血,由2022年至今年首季,分别录得现金流出4,239万元、6,453万元、5,605万元及1,328万元。公司解释是业务正处扩张阶段,要在营运能力、技术提升及市场拓展上进行大量投资,以致营运成本高企,导致经营现金流走。 面对各项不利的财务数据,公司强调长期发展策略明确,并已巩固了商业基础。目前,公司已建立多项收入来源,覆盖范围扩展至全国260个城市。 公司相信,未来的关键是提升收入并要改善成本,现已采取一系列措来获取及挽留客户、深化用户参与度、提高技术及优化变现策略等。另外,公司通过标准化及自动化流程,利用数据分析提高营销的成本效益,专注影响力大的项目研发及精简行政职能,借以提升营运效率。 宜短炒暂忌长持 虽然公司明确指出目标,问题是最终能否达到?何时可以收支平衡?甚至是扭亏为盈,至今没有给出一幅蓝图。 事实上要买相似的公司,现阶段还是买龙头股较稳健,纵然京东健康(6618.HK)的延伸市盈率达38倍、药师帮(9885.HK)约67倍或平安好医生(1833.HK)250倍,估值一点也不便宜,但起码三家公司已有盈利,业务规模庞大,具有一定优势。 当然,在新股热下,投资者暂可考虑作短线买卖,长线似乎要持续观望公司上市后业务及股价表现才做决定。