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China Vanke

迎来偿债高峰期的万科,债务违约风险在深铁接管后大幅下降,但要恢复增长恐怕还有很长的路要走

重点:

  • 2024年净亏损达450亿元,2023年赚122亿元
  • 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席

  

李世达

农历新年除夕前一天,房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息,似乎要赶在蛇年到来之前,为过去惨淡的一年做个了断。

第一项新消息,便是2024年盈利预警。此前万科已公布,2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元),按年下跌35%。公司在盈警中预计,2024年股东应占亏损达450亿元,而2023年为盈利122亿元,创下上市以来最大亏损。

不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时,人事也出现大地震。万科公告,因工作调整原因,董事会主席郁亮辞去主席职务,将继续担任公司董事与执行副总裁职务,而首席执行官、总裁祝九胜,则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。

深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份,以总持股27.18%成为最大股东,此后深铁并未干涉万科经营,一直信任专业经理人管理公司,这份信任正式宣告结束,这家半国企半民企的混合所有制房企,如今已被国资股份全面接管。

就在公告发布后仅仅10分钟,深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调,截至2024年底,深圳市属国资企业资产超过5万亿元,全年营收超过万亿元,有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段,推动万科稳健发展。

相关报道也为万科业绩不振的原因定调,称管理层虽付出努力,风险仍未彻底化解,直言亏损的原因不只有市场的因素,“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。

唇齿相依

尽管深铁钱袋深,但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底,万科有息负债合计达3,276.1亿元,而公司持有现金为797亿元,压力可想而知。

2025年全年,万科共有16笔到期或行权的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,另有两笔境外债到期,存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期,官股此时接手,自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。

过去一段时间,万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年,深铁集团营收达209.9亿元,其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元,来自万科的投资收益就高达112亿元。

深铁发大财的秘诀,靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。

根据深铁资料,深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼,分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元,共计335.4亿元,为一期地铁总造价的3倍,而每盖一公里地铁,可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发,让深铁赚得盆满钵满。

不过,随着中国房地产市场下行,“站城一体”的点金术失灵,这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元,创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关,深铁与万科的关系可说是唇齿相依,唇亡齿寒。

大到不能倒

从宏观角度看,作为1991年第一家上市的房地产公司,万科具有指标性意义,若不能阻止债务违约,恐将进一步打击中国楼市,动摇对国资背景开发商的信心。

彭博报道称,深圳国资对万科的非常规支持,凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说:“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企,这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。

消息公布后,万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%,不过收市仅升2.12%,市场倾向短多长空,毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持,而非无条件支持,万科能否真正起死回生,还有许多变量,但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企,或许能为市场带来更多信心。

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新闻

简讯:星展看好亿咖通客户多元化增长潜力

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说出“穷人餐饮”的故事 遇见小面逆市盈收双升

中国第四大中式面馆连锁品牌已提交港股上市申请,文件显示在平价食品吸引下,今年上半年营收增长34% 重点: 遇见小面聚焦中国餐饮市场低端领域,香港上市申请或大举吸引投资者关注 今年上半年,这家面食连锁品牌营收增长34%,增速远超新店开业率,且利润近乎翻倍   阳歌 “穷人套餐”的迅速崛起,为中国餐饮链底端商家带来商机,日益节俭但仍想外出就餐的消费者,正寻找最便宜的用餐选择,面食连锁店因低廉定价而受惠。 广州遇见小面餐饮股份有限公司正以“平价餐饮”细分领域的强势定位吸引投资者,本周向香港市场再次提交上市申请。这家公司规模相对较小,截至今年6月底仅有451家门店。 相较深陷销售额下滑与利润大跌的同业,遇见小面多项指标相对稳健。但公司未能完全避开行业颓势,申请文件显示其同店销售额、翻台率及客单价近年均出现下滑。 不过,公司逆势而上,报告期内营收增速大幅超越新店开业速度。今年上半年利润表现也相当强劲,近乎翻倍。 然而,需要指出,推动遇见小面近期强劲表现的潜在因素,是中国外卖平台持续的补贴大战,刺激了价格敏感型消费者的居家点餐需求。多家餐饮连锁企业也证实此趋势,分析师就此预警,当美团、饿了么、京东三大外卖巨头缩减补贴力度时,行业将普遍承压。 目前,遇见小面至少为专注餐饮赛道的投资者提供高性价比选择。其上市申请文件援引第三方研究显示,面食占中国快餐店市场近三分之一份额。据上市文件预测,中国面食餐厅市场规模,未来五年将以10.9%的年增长率扩张,至2029年达5,100亿元(720亿美元)。 川渝辣味面食作为最大细分品类,正是遇见小面的特色领域。该品类年增速预计达13.2%,2029年销售额将达1,357亿元,超越面食市场整体表现。以商品交易总额(GMV)计,遇见小面去年是中国第四大中式面馆经营者。但考虑到该领域高度分散的业态结构,其仅凭0.5%的市占率即获此席位。 主打平价餐饮 遇见小面定价亲民,今年上半年直营店的订单平均消费额仅31.8元(不足5美元),低于肯德基中国二季度38元的平均客单价,不足必胜客二季度76元客单价的一半,也低于太二酸菜鱼同期73元的客单价。 和同业一样,为迎合日益节俭的消费者,遇见小面持续降价,公司称此源于平均消费额从2022年36.2元,降至今年上半年31.8元(降幅12%)。同期,翻台率从2023年的3.9次降至今年上半年的3.4次。 公司正通过外卖补贴大战增加的订单,部分弥补堂食消费及翻台率下滑。同时,采取较激进的扩店策略,其门店数从2022年初的133家增至今年6月底的451家,增幅超两倍,另有101家新店处于开业前的筹备中。 综合因素推动上半年收入同比增长34%至7.03亿元,上年同期为5.26亿元。增速远超同期8%的门店增长率,且是在直营店同店销售额下滑3.1%的背景下实现。 公司并未真正解释,尽管同店销售额下降且门店数量增长相对较小,但其如何能够在上半年实现如此强劲的收入增长,外卖订单的大幅增加或许可以解释这一现象。此外,公司强调近期正加速香港市场扩张,当地商品定价普遍高于内地。 遇见小面的运营效率也表现突出,直营店经营利润率近三年持续攀升,今年上半年达15.1%。公司称部分增效源于租金较低的城郊地区拓店策略,以及中国房地产市场低迷带来的整体租金成本下降。 营收强劲增长与利润率改善共同推高盈利,公司净利润从上年同期的2,140万元跃升至4,180万元,增幅近倍。经调整利润(通常剔除股权激励成本)同期由2,250万元增至5,220万元,翻逾一倍。 归根结底,遇见小面因聚焦消费谨慎期下外出就餐低端市场,展现较强投资价值。若外卖补贴战退潮(此趋势或已显现),其增速可能放缓。但在当前市场中,任何增长均属难得,而遇见小面的业务增速表现尤为突出。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:正力新能折让8%配股筹5亿港元

锂离子电池制造商江苏正力新能电池技术股份有限公司(3677.HK)周五宣布,拟配售4,592.1万股新H股,占扩大后的已发行H股的3.09%及已发行股份总数的1.8%,集资5.04亿元,每股配售价10.98元较前一日收市价11.92元折让7.89%。 公司称,拟将配售所得款项净额中,约70%用于支持集团与常熟的新生产工厂二期工程有关的建设、设备购置及预备费;约10%用于全固态电池中试线的建设;约10%用于研发活动,及约10%用于营运资金及一般公司用途。 正力新能于今年4月在港交所挂牌上市。今年上半年,公司实现收入31.72亿元,同比增长71.9%,其中动力电池收入29.85亿元,同比暴增81.9%;毛利率从去年同期的9.9%大幅提升至17.9%;净利润2.22亿元,实现扭亏为盈。 公司股价周五低开,至中午休市报11.01港元,跌7.63%。上市至今,该股累升约30%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:暗盘已交投 海西新药上市突延期

福建海西新药创制股份有限公司(2637.HK)原订今天在香港挂牌上市,但周四晚突公布,就最终发售价、国际配售认购意向水平、香港公开发售股份分配基准等,未能在本周五上午8时前定稿及获取监管机构批准,因此上市时间要顺延。 有券商在本周三下午已通知客户中签结果,更有定价86.4港元。劵商平台并在周四开始暗盘交易,富途暗盘早段一度高见200港元,较定价高131%,其后升幅大幅回落至只升两成多。 海西新药发行1,150万股H股,一成于香港公开发售,招股价介乎69.88港元至86.4港元,集资9.9亿港元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里