中央提振楼市政策 “健康幸存者”可受惠？
最新的政策组合在稳定房地产行业方面将更加有效，虽然大多数违约私营企业不会得到救助，健康的幸存者将会受益于市场复苏
大华继显
5月17日，中国政府公布了一系列政策提振楼市。在需求侧方面，首套房、二套房最低首付比例分别由20%与30%，降至15%及25%；其次，取消首套房和二套房抵押贷款利率下限；第三，中国人民银行将向银行提供300亿元、利率1.75%的低成本质押补充贷款(PSL)，用于支持地方国有企业从开发商手中收购已竣工的未售单位，并将其转为出租或出售政府住宅。
在供给侧方面，政府将进一步加快“白名单”贷款的实施；其次，督促开发商加速未开发土地的动工；第三是支持地方政府回购陷入财务困难的开发商手中的原地，兴建更多公营房屋。
我们认为，取消抵押贷款利率下限是一个积极的惊喜。随着全球经济接近本次加息周期的尾声，取消抵押贷款利率下限的行动，有望积极改变购屋者的预期。然而，在贷款市场报价利率(LPR)保持不变的情况下，银行因成本因素而降低房贷利率受到限制。考虑到房屋公积金贷款(HPF)利率同时下降25点子，我们预期近期第一及第二套房抵押贷款利率，将分别下降25点子至3.34%及3.91%。
未来一年，我们不排除银行在中央压力下进一步收窄房贷利差的可能性。毕竟，LPR下调预计将成为未来房地产市场的重要动力。
违约企业难获救助
取消抵押贷款利率下限的行动优于预期，与去库存的PSL规模较小，可起平衡作用。这些反映了中国政府对房地产行业整体审慎的态度。另外，官方也采取了一些措施来增加政府住房供应，例如敦促地方政府尽快将从开发商手中购买的住房转为政府租赁及出售住房，以及支持地方政府回收欠缺发展能力的开发商手中，并将其用于政府住房。
截至2020年，中国只有不到20%的城市人口居住在政府住宅。因此，此举或可理解为政府热衷于增加政府住房，同时逐步缩小私人房地产领域的规模。
与以往的政策相比，最新的政策组合在稳定房地产行业方面将更加有效，但方式也更加平衡。因此，这标志着该行业的积极发展，虽然大多数违约私营企业不会得到救助，健康的幸存者将会受益于市场复苏。
在芸芸中资房地产股中，我们较看好龙湖地产(960.HK)的前景，得益于相对较强的偿债能力，以及可观的经常性收入，预计龙湖将成为民营房企中的主要幸存者和参与者，因此维持该股的买入评级，目标价17.86港元，比现水平大约有两成上升空间。
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