6060.HK
ZhongAn buys two office towers

这家互联网保险公司已同意购买上海外滩的两栋写字楼,有迹象显示中国商业地产市场可能已经触底

重点:

  • 众安在线已同意从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中购买上海的两栋写字楼
  • 中国房地产市场长期低迷,但商业地产已初显复苏迹象

梁武仁

众安在线财产保险股份有限公司(6060.HK)正向中国房地产市场投下信任票,至少在某种程度说是这样。

上周二,这家互联网保险公司宣布已签署协议,以14.4亿元从洛克菲勒财团控股的一家合资企业手中,购买位于上海外滩的两栋写字楼。对该公司来说这是一笔巨额支出,几乎相当于它去年底持有的所有现金。

众安在线表示将由内部资源拨付此次收购所需资金,但考虑到其现金持有量仅能勉强覆盖,有关资金筹集计划的更多细节会有助我们了解整体情况。公司表示,将在下周三前支付约5.9亿元,获得其中一栋楼的全部所有权,并在明年5月15日之前支付8.45亿元,获得另一栋楼的全部所有权。

除了耗资巨大之外,此举的时机也很有趣。中国房地产市场长期低迷,从住宅地产开始,蔓延至商业地产。几十年来,为了给新一代提供住房并推动经济增长,政府一直在政策上提供支持,终导致市场出现供应过剩。

商业地产市场的问题略有不同,之前市场上的大量办公空间并不是什么大问题,直到新冠疫情暴发,居家办公的时代到来。当前中国经济放缓,导致问题变得愈发严重,因为很多企业被迫缩小规模,搬到更便宜的办公空间,甚至彻底关闭。

从众安在线的角度看,值得注意的是公司表示购买上海的地产并不是为了投资。它说此次收购旨在降低其租赁成本,表明这两栋楼至少有部分用作自己的办公室,而不是纯粹用于赚取租金收入。这笔交易还可以帮助众安在线在当地赢得好感,因为它有助于上海市政府的宏伟规划,让上海成为区域金融科技的中心。

截至去年底,众安在线的上海总部拥有近2000名员工,它在上海确实需要大量办公空间。

物美价廉

不管购买动机为何,众安在线似乎确实认为商业地产市场可能已经接近触底,现在是锁定一些便宜货的好时机。公司表示,截至2月底,独立评估师对这些房产给出的公允市场价值为14.9亿元,高于其支付的总价。换句话说,它认为这次交易时相当于打了折扣,尽管折扣幅度很小。

在目前的中国房地产市场,这样的折让并不令人意外,相对较小的降价幅度可能表明,随着商业地产的供需逐渐趋于平衡,这类折扣的幅度会变得越来越小。据彭博新闻社报道,就在今年1月,资产管理巨头贝莱德还计划出售上海的两座办公楼,售价拟在2018年12亿元购买价的基础上折价30%。

同样是在2022年,中国各地还受疫情限制,友邦保险在上海的北外滩购得一个写字楼项目90%的股份,按平米计算,价格远低于新加坡房地产公司——凯德集团2018年在附近购入的一个项目。

现在,又有迹象表明,商业地产可能正在复苏。例如,今年前三个月,北京黄金零售地段的租金增长速度是2019年以来最快的。1月和2月,北京商用物业的销售量同比增幅达到两位数,而住宅物业的交易量却继续下降。

这意味着,众安在线此举在一定程度上可谓先发制人,目的是避免在商业地产市场走出低迷后,不用支付更多的租金。当然,如果这些项目的价值上涨,公司肯定乐见其成,尽管它当初购买这些楼并非为了投资。

风险在于,如果刚刚出现的复苏被证明并不属实的话,公司可能会被迫减记这两座大楼的价值。这样的发展可能会对公司的资产负债表造成相当严重的打击,因为根据公司签署这笔房地产交易披露的最新关键偿付能力相关指标,公司支付的金额相当于其截至3月底核心资本的80%以上。

根据最新的一季度偿付能力报告,公司今年前三个月出现亏损。它没有提供财务业绩的更多细节,但未能在此期间实现盈利,凸显了它面临的挑战,尤其是在去年盈利约41亿元之后。

在收购物业的消息公布后,众安在线的股价连续三天上涨,表明投资者或许对这项收购持欢迎态度。但过去一年,该股已跌去逾45%,远高于恒生指数9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中国平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考虑到在当前环境,购买写字楼在多个方面看起来都相对明智——假设商业地产市场确实很快开始企稳。

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新闻

邹迎光被任命党委书记 中信证券领导交接拉开序幕

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Longcheer made an IPO

龙旗重金押注 能否跻身AI机柜龙头?

全球最大的智能手机ODM厂商正通过收购,捕捉蓬勃增长的AI基础设施需求 重点: 龙旗科技已修订收购一家AI基础设施公司的条款,降低收购持股比例,并收紧业绩目标 全球最大的智能手机代工商近期接连展开收购,捕捉AI基础设施需求    谭英 多年来,生产数以百万计、已成为全球大多数人日常生活必需品的智能手机,一直是上海龙旗科技股份有限公司(9611.HK,603341.SH)的主要业务。但如今,这家原始设计制造(ODM)巨头正押注AI基础设施这个备受科技制造商追捧的新领域。 不过,其以收购推动转型的路线并非一帆风顺。随着全球AI数据中心需求快速增长,公司上月宣布将收购苏州安瑞可信息科技有限公司80%股权。安瑞可生产服务器机柜、电源分配单元(PDU)等数据中心设备,这项交易一度看来是项不错的部署。 公司宣布收购后仅数周便公布2026年中期业绩,显示其核心智能手机制造业务增长乏力。今年上半年,公司收入下降6.3%至187亿元,利润更大跌30.9%至2.459亿元。 但龙旗上周突然宣布,把拟收购的安瑞可股权比例降至60%,此举看来是通过减少投资降低押注风险。龙旗8月首次公布交易后,上海证券交易所发出工作函,对整合风险,以及安瑞可财务表现与双方所订业绩目标之间的较大差距提出关注,公司其后采取了这项行动。 随着收购比例下调,龙旗的收购对价由原来的11.2亿元降至8.4亿元,安瑞可的估值则维持在14亿元不变。公司亦修订协议条款,加入安瑞可未能达成业绩目标时的补偿机制,似乎反映龙旗可能过于急切地签署原协议,未有充分考虑所有风险。 修订后的协议亦要求安瑞可创始人丁智勇在12个月内,购入不少于5,000万元的龙旗上海上市股份,所购股份其后设有12个月限售期。 修订后的条款降低龙旗的风险承担,同时加强安瑞可对交易完成后业绩的责任,获沪港两地投资者欢迎。龙旗A股在随后两个交易日上涨10.8%,同期港股亦升5.2%。 安瑞可是龙旗今年为进军AI基础设施制造而收购的三家公司之一。今年6月,公司斥资5.4亿元收购科峻成精密科技及东莞吉亚金属各60%股权。科峻成生产用于消费电子产品的高精密金属蚀刻产品,吉亚金属则生产数据中心热管理设备。 据Grand View Research预测,龙旗瞄准的全球AI数据中心市场,规模将由2025年的1,473亿美元增至2033年的8,106亿美元,期内年均增长约25%。除了高性能运算芯片,AI数据中心亦需要热管理系统,以散去芯片产生的大量热量,同时需要大量电力维持运作。 上市后表现疲弱 除核心智能手机业务外,龙旗目前亦为平板电脑、人工智能物联网(AIoT)设备及汽车电子等其他电子产品提供ODM服务。公司今年1月在香港上市前于招股书引述第三方市场资料称,按出货量计,龙旗是2024年全球第二大消费电子产品ODM厂商,也是全球最大的智能手机ODM厂商。其智能手机客户阵容包括小米、三星、荣耀、OPPO及vivo。 香港投资者最初对龙旗反应热烈。公司1月首次公开募股集资约15.2亿港元(1.94亿美元),公开发售部分获15倍超额认购,基石投资者包括小米及高通。龙旗挂牌后,股价一度突破31港元的发行价,但很快掉头,此后持续下滑。该股周三收报21.40港元,较发行价低约30%,投资者纷纷转投更受追捧、增长潜力更大的股票。 虽然安瑞可交易修订后的条款更为有利,令龙旗股价短暂企稳,但公司的财务表现实在乏善可陈。龙旗收入于2023年下降7%,2024年强劲反弹70%,但去年又再下跌9.3%至421亿元。公司的年度利润同样有所波动,但自2022年以来,每年大致介于5亿元至6亿元。 公司2025年的主要收入增长动力来自AIoT产品,受AI眼镜及其他智能穿戴产品需求增长带动,相关销售额增加41%至78亿元,占总收入18.5%。智能手机仍占公司销售额约三分之二,收入为289亿元,占总收入68.6%。不过,由于存储成本飙升迫使多个主要品牌提价,导致产品销量下滑,智能手机收入由2024年的361亿元大跌20%。 那么,龙旗与同业相比表现如何?其最接近的竞争对手是华勤技术(3296.HK,603296.SH),该公司同样从事智能手机制造,并正进军数据中心基础设施及机器人领域。华勤港股的市盈率约为17倍,与龙旗港股的18.4倍相近。 但华勤的收入增长走势较为稳定,去年增长55%至1,724亿元。其净利润亦由2023年的27亿元增至2025年的41亿元,增幅超过50%。与龙旗一样,华勤港股自今年4月上市以来表现欠佳,目前股价较发行价低约8%。 尽管如此,分析师对两家公司仍相对乐观,接受Yahoo Finance调查的分析师均给予两家公司“买入”评级。他们或许是受到AI概念吸引,这项概念在过去一年推动不少相关股票录得爆发式涨幅。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

供应链整合收效 玖龙纸业全年盈利翻倍

包装纸板产品生产商玖龙纸业(控股)有限公司(2689.HK)周三公布,截至今年6月底止财年,公司权益持有人应占盈利按年增长102.6%至35.81亿元(5.34亿美元),每股基本盈利增至0.76元。 期内收入增长18.6%至750亿元,主要受销量增加14%至2,450万吨,以及平均售价上升4%带动。毛利增长50.8%至109.25亿元,毛利率由11.5%升至14.6%;净利润则增加83.8%至40.47亿元。 公司表示,盈利改善主要由于垂直整合原料供应链带来成本优势,以及高端产品占比提高,推动平均售价上升。期内包装纸业务占总收入88.1%,其余11.9%来自文化用纸、高价特种纸及浆产品。 玖龙纸业主要生产牛卡纸、高强瓦楞芯纸、白卡纸及文化用纸,是中国主要包装纸生产商之一。截至6月底,玖龙纸业造纸总设计年产能约2,480万吨,木浆总设计年产能约540万吨。 公司股价周四高开,至中午休市报6.05港元,升2.02%。该股过去六个月跌14.9%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

山东墨龙大幅折价配售 再募资逾亿偿债

刚于今年7月才配售募资1.16亿港元的能源装备生产商山东墨龙石油机械股份有限公司(0568.HK),周四公布再次配售,预计可募资1.18亿港元。 本次配售3,361.6万股,每股配售价3.5港元,较周三收盘价4.175港元折价16.17%,更较之前十个交易日平均价4.556港元大幅折价23.18%,配售股份将占扩大后总股本的3.92%。 山东墨龙表示,配售可加强公司的资金流动性及财务状况,扩大股东基础,以及优化资本结构。 募资所得约70%用于偿还借款,20%用于日常业务运营,余下一成作一般营运资金。 山东墨龙周四开盘涨跌1.8%报4.1港元,公司股价较过去一年高点跌逾七成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里