2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾经雄心壮志要在海外大展拳脚的碧桂园,因经济问题及外地国家政策左摇右摆影响,将陆续退出海外项目

重点:

  • 碧桂园洽商出售澳州余下项目权益,将全线退出当地市场
  • 马来西亚森林城市项目进展停滞难前

 

刘智恒

早在十年前,当碧桂园控股有限公司(2007.HK)在内地南征北讨,逐渐晋身开发商龙头之列时,前主席杨国强不甘心只在一地为王,他的眼光开始望向世界,亚太市场是第一步。想到就做,杨国强迅即在海外开疆拓土,先后投资马来西亚、泰国、印尼及澳大利亚,截至2017年,集团在亚太区已拿下17个项目。

十年过去,海外拓展雄图伟略非但未为集团带来盈利,反倒碰得灰头土脸,更被海外项目拖后腿,为原已资金紧绌的碧桂园,添加不少烦恼。

近日有消息,碧桂园正以2.4亿澳元(11.3亿元),向中资开发商Avantaus洽售澳大利亚悉尼Wilton Greens项目余下权益,及后碧桂园亦承认有机于上半年完成出售。其实去年10月,碧桂园已将澳大利亚墨尔本的住宅项目Windermere的剩余地块,以2.5亿澳元售予新加坡的星狮地产。是次若成功将悉尼地皮脱手,意味集团全面退出澳大利亚市场。

另外,由于负债沉重,碧桂园将位于泰国的土地及房产,用作两笔约7.74亿泰铢(1.55亿元)债券的抵押品,以取代集团作为担保人。

森林城市变“鬼城”

澳大利亚及泰国的事情只是小菜一碟,真正令集团深陷泥泞的,肯定是马来西亚的超级项目森林城市,至今仍不知怎样“埋尾”,令碧桂园处于进退两难的困境。

这个曾经是碧桂园进军海外的代表作,位于马来西亚柔佛州伊斯干达的经济特区,距新加坡只是一海峡之遥,总规划占地30平方公里,将发展住宅、商业、酒店及度假等项目,发展时间25至30年,可容数十万人口,目标是建成一座智慧绿色城市,总投资额达到1,000亿美元。

2016年,当时的马来西亚首相纳吉布更扬言,新经济区未来20年将创造20万个就业机会。岂料2018马哈蒂尔上场,竟表示禁止外国人购买森林城市房产,后虽改口,但亦强调会对签证有所限制。事件令海外投资者哗然,纷纷对森林城市却步。

雪上加霜是新冠疫情爆发,销售及建设不是停顿就是放缓,销情一落千丈,项目资金链绷紧,加上碧桂园在内地又陷入财困,无力支持马来西亚的发展。另一方面,项目买家收楼时,发觉森林城市仍然冷冷清清,人烟罕至,与当初售楼时发展商所说的美好景像落差太大,于是不断投诉抗议,负面消息令项目更加无人问津,市场戏称森林城市是一座“鬼城”。

虽然现任首相安华去年表示将森林城市设为金融特区,令项目重燃希望,但市场仍认为马来西亚政策阴晴不定,对当地房产还是少沾手为妙,因此森林城市的困局暂仍未能逆转。

说回碧桂园,截至2023年6月底止,集团现金1,011亿元,另外受限制现金约294.5亿元。债务方面,有息负债包括银行借款、优先票据,可换股债券及公司债券,合共高达2,579亿元。事实上,到今天情况更糟糕,境外债务接连违约,去年下半年的销售又大幅下滑,资金回笼缓慢。在此情况下,实在没有资金去推动森林城市的发展。

碧桂园海外拓展败走麦城,主要是扩展过急,以及错判形势,看不透部分东南亚国家的政治局势变化;另外是疫情影响全球经济,当然最致命是内地房地产下滑,政府严控开发商借贷,令房企面对资金链问题,在内地已自顾不瑕,又那有能力支持海外业务。

野蛮生长

市场不少批评声音,认为包括碧桂园等房企,最大问题是过去多年盲目扩张,没做好风险管理,以高杠杆发展,因此负债累累,才会有今天结果。

对于这类“马后炮”的指摘或分析,根本是人云亦云,流于表面。你看看,今天不是十家八家开发商负债沉重,而几乎是每一家民营房企都无一幸免,差别只在于你是欠债数百亿或是数千亿,甚至是上万亿。

既然家家民营房企都以相同模式营运,你就明白是中国房企经营常态,在那个时代,若不是以这个高杠杆模式去发展,根本没可能竞争,要么就大落后,甚至是被淘汰。

坦白说,中国房地产迈入自由市场的时间只不过二十多年,初期基本上许多规范未成形,规则及模式是一步一步摸索,可以说房地产行业是处于一个野蛮生长的环境。

试想一条赛道未有限速,市场上百驾竞走,先是100公里,再而200及300公里,问题也没发生,既没管制,又怕不提速会落后于对手,于是加到500公里。这时裁判开始发觉问题出现,若再不降速,不但参赛者有危险,赛道也不堪负荷,后果堪虞,于是突然狠下规定要减速刹车,一辆高速中行驶的汽车,急踩油刹停,情况肯定十分狼狈及混乱。

面对现实,内地房地产经过多年超高速发展,问题陆续浮现,要进行复修,去调整改变过去的缺点,令未来的发展可以更健康。无可否认,过程将是痛苦,当中必然有企业捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相当时间去过渡。

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新闻

简讯:智汇矿业港股首挂 半日升逾倍

矿业公司西藏智汇矿业股份有限公司(2546.HK)周五在港交所挂牌上市,首挂高开139.5%,至中午休市报9.52港元,升111%。 公司公布,是次全球发售1.22亿股,招股价4.51元为上限定价,集资净额4.95亿港元(6,400万美元)。其中香港公开发售获5247.2倍超额认购,国际发售获1.7倍超购。 智汇矿业专注于中国西藏的锌、铅及铜的探矿、采矿、精矿生产及销售业务。截至今年7月31日止7个月,智汇矿业录得收入约2.57亿元,同比增长约253.4%;股东应占利润约5,173.7万元,上年同期则录得亏损约4,000元。 公司表示,上市所得资金将用于提升采矿能力、扩大探矿投资,提升选矿和精矿生产能力、投资及收购资产,以及一般营运用途与偿还银行贷款等。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:希迪智驾上市脱脚 午收破发跌8%

自動駕駛礦卡生產商希迪智驾科技股份有限公司(3881.HK)周五首日在港挂牌平开,之后股价持续下跌,中午收市报241港元,跌8.4%。 公司出售540.8万股,每股售价263港元,集资净额13.1亿港元。公开发售录得超额认购21.6倍,国际配售超额1.1倍。 希迪智驾获五名基石投资者入股,包括有湖南湘江智骋产业、南宁智驾一号、工银瑞信基金、工银瑞信资产管理,以及前海开源群巍,合共获配近208万股,占发售股份的38.4%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Banu operates a hotpot chain

市场重科技轻饮食 巴奴上市有压力

高端火锅连锁品牌巴奴已更新香港上市申请文件,但近期投资者偏好前沿科技概念下,上市之路或将面临一定阻力 重点: 根据最新更新的上市申请文件,巴奴在今年中仍维持强劲的收入与利润增长 尽管近来大幅放慢开店步伐,这家火锅连锁店仍维持在未来三年,将门店网络扩大一倍的目标   阳歌 高端火锅连锁品牌巴奴国际控股有限公司最新披露的香港上市申请文件,讲述了两个并不完全一致、甚至略显矛盾的故事。 一方面,公司仍坚持未来三年新开177家门店的进取扩张计划,这一数字与其今年6月提交、其后失效的上一份申请文件中所披露的目标一致。根据周三递交的更新版上市文件,若计划落实,门店数量将较今年9月底的162家 增加逾一倍。 但实际情况似乎并不完全相符。近来,巴奴在开店策略上明显转趋审慎,并于 2024年底及今年初关闭了多家门店,使其门店总数由去年9月的156家,降至今年3月底的145家。最新数据显示,门店数量已回升至162家,意味公司重新回到增长轨道,但过去九个月仅新增17家门店,增幅实际上并不算亮眼。 不过,巴奴在最新上市文件中仍预期,明年将净新增52家门店,并在2027年提升至净新增61家,2028年进一步将增幅提升至64家。当然,距离2028年尚有一段时间,相关计划未来仍可能出现调整。 我们认为,这背后反映的是,投资者已习惯于从中国企业那里听到高增长叙事,并希望这样的叙事能够延续,即便现实经营环境未必真正支撑如此高速的扩张。对巴奴及不少同业而言,现实是在当前经济放缓、消费者趋于保守的大环境下,企业正逐步收紧扩张步伐,采取更为审慎的发展策略。 不过,企业并非在等待经济复苏期间按兵不动。多数情况下,不少餐饮企业正积极下调餐饮价格,主要方式是推出更具性价比的新产品,以吸引价格敏感度更高的消费族群。 这一趋势亦反映在巴奴的单客消费上。根据最新上市文件,过去两年其人均消费持续下滑,今年首九个月人均消费由上年同期的142元,下降2.8%至138元。值得一提的是,与巴奴上一份IPO申请文件相比,这一下滑幅度已有所改善。该文件显示,今年首季人均消费按年跌幅曾达5.3%。 巴奴将人均消费持续下滑归因于“自2024年3月起进行的产品结构与定价策略调整,相关措施旨在吸引更广泛的客群,并在市场趋势变化下提升竞争力。” 除了透过推出更亲民的产品组合向下延伸价格带,巴奴亦在其他方面尝试更具创意的经营方式。其中最引人注意的是,巴奴表示正逐步增加24小时营业的门店比例,以迎合年轻客群的消费习惯。该族群是其主要客源之一,往往偏好在深夜甚至凌晨时段外出用餐。 增长强劲 在消费者日趋审慎的背景下,巴奴为吸引顾客回流而推出的一系列创新策略,正以稳健的业绩增长形式逐步显现成效。今年首九个月,巴奴收入按年增长 24.6%,由上年同期的16.7亿元提升至20.8亿元。这一增速远高于同期门店数量仅3.8%的增幅,显示公司透过提升现有门店客流的策略正发挥效果。 这一成果亦反映在多项餐厅营运指标上,其中最突出的是今年首九个月同店销售按年增长4.3%。与多数同业相同,随着中国疫情后短暂的复苏逐渐退潮,巴奴在2024年同店销售下跌9.9%,到今年才重拾增长。 其他同样反映巴奴成功提升门店客流的指标,还包括今年首九个月翻枱率由上年同期的3.1次提升至每日3.6次;接待顾客总数按年增长30%;以及单店每日平均接待顾客数增加5.9%。 巴奴在火锅行业可说是老字号,由创办人杜中兵于2001年在河南省安阳市创立。公司目前仍高度聚焦于其大本营河南省,现有52家门店位于当地,约占整体门店数量的三分之一。巴奴定位于高端市场,主打毛肚火锅、菌汤火锅等招牌产品,其人均消费亦明显高于主流火锅品牌海底捞(6862.HK),约高出 40%。 巴奴的最新报告从侧面反映出经济放缓,对中国不同消费市场层级的影响,其中显示,大型城市的表现普遍优于中小城市。 占公司收入80%的一线与二线城市,在今年首九个月的收入增幅均达23%或以上,表现强劲。相比之下,三线及以下城市的收入增幅仅为13%。在同店销售表现方面,一线城市同样最为突出,今年首九个月录得15.9%的增长,而二线及更低线城市的增幅则仅为2%或以下。 巴奴策略成效亦反映在餐厅利润率的改善上,今年首九个月餐厅利润率由2024 年全年的21%提升至24.3%。在最终盈利层面,公司于最新九个月期间的利润按年大增58%,由上年同期的9,850万元,升至1.56亿元。 在目前火热的香港IPO市场中,不少餐饮连锁企业相继递交上市申请,但真正成功上市的仍属少数。其中定位较低端的遇见小面(2408.HK)表现并不理想。该公司于本月初上市时的发售价为每股7.04港元,其后股价持续下滑,最新收报4.88港元,较上市价累计下跌约30%。 这一表现对巴奴而言并非好兆头。若其能获得与海底捞相若的估值倍数,市值或介乎33亿至47亿元之间。整体而言,我们对巴奴在艰难经济环境下,采取审慎的开店策略、同时积极推动业务增长的做法仍予以肯定。然而,若投资者持续偏好更具科技属性的投资目标,巴奴的上市进程仍可能面临一定阻力。…
Delton Tech apply for a Hong Kong listing

AI算力热推动PCB上市潮 广州广合递表港交所

AI算力热潮正把一批低调的 PCB 制造商推向资本市场。继沪士电子、东山精密后,专注算力伺服器的广州广合,成为最新一家叩关港交所的PCB企业 重点: 广州广合已正式向港交所递交上市申请,今年前九个月收入达38.4亿元,按年增长43% 算力相关PCB收入占比从2022年的67.8%提升至今年首九个月的73.9%    李世达 如果翻开近期港交所上市申请文件,会发现一个反覆出现的关键字——印刷电路板(PCB)。从沪士电子、东山精密,到最新递表的广州广合科技股份有限公司,这些原本多半活跃于制造业腹地的企业,几乎在同一时间选择叩门港交所。它们的产品没有AI晶片那样受到关注,却是算力系统里不可或缺的“底层结构”。 随着AI大模型训练与推理加速商用,云服务商与大型科技企业持续加码数据中心与AI伺服器建设。研究机构普遍预期,未来数年全球AI伺服器出货量仍将维持双位数增长,而单台AI伺服器对PCB的需求,不仅数量更多,单板价值亦明显高于传统通用伺服器。 与此同时,AI伺服器对PCB的拉动并非单纯“用量增加”,而是“规格升级”;特别高层数、多层与低损耗PCB比重显著提升,也同步抬高技术门槛与资本投入,使供应链企业面临的核心问题,转为产能、技术与资金能否跟上算力扩张节奏。 聚焦算力市场 在这波上市潮中,广州广合的定位相对清晰。与仍有相当比例消费电子或传统通讯业务的PCB厂不同,广合在申请文件中直接将自身界定为“算力服务器关键部件供应商”。 2022至2024年,公司收入由24.1亿元增至37.3亿元,其中来自算力场景的PCB收入占比由67.8%提升至72.5%。今年首九个月,公司收入按年增约43%至38.4亿元,超越去年全年,算力PCB收入占比进一步升至接近74%,相关增长带动整体收入相当明显。 这种业务结构,也反映在盈利能力上。随着高层数、高附加值产品占比提升,广合毛利率自2022年的26.1%快速跃升至2023年的33.3%,2024年维持在 33.4%,2025年首九个月进一步提高至34.8%。同期,净利润率由11.6%升至 18.9%以上,在重资产制造业中属于相对突出的水平。这显示公司并非仅受惠于需求回暖,而是在产品结构与制程能力上完成了一次向高端转换。 具备造血能力 在财务结构方面,广合的表现亦相对稳健。随着盈利累积与经营效率提升,公司资产负债率已由2022年的56.6%降至今年前九个月的46.3%,显示财务杠杆正在下降。经营活动现金流方面,今年首九个月录得7.6亿元正现金流,按年增长22.5%,反映核心业务具备一定“自我造血”能力,并非完全依赖外部融资支撑扩张。 公司发展策略亦围绕“算力”展开,申请文件显示,广合计划将募集资金主要投向扩充高端PCB产能,特别是服务于AI伺服器的高层数、多层产品;二是提升制程与研发能力,以因应高速互连与低损耗材料需求;三是推进海外产能布局。公司位于泰国的生产基地已于2025年投产,后续仍有扩建计划,目的不仅在于增加产能,更在于为国际客户提供多元交付选项,提升其在全球供应链重构背景下的弹性与竞争力。 若与近期同样在资本市场受到关注的PCB企业相比,广州广合的业务定位亦呈现出一定差异。 若与沪士电子、东山精密等同业相比,广州广合在收入规模上确实属于体量较小的一方,但其业务结构亦因此显得更为集中,算力相关PCB占比显著偏高,且在规模尚未大幅扩张之前,已先行展现出相对稳定的毛利率与现金流表现,其策略更偏向在高端算力应用上“做深”,而非横向铺开产品线。 对港股投资者而言,广州广合的关键不在于规模能否快速做大,而在于其是否能以“小而精”的姿态,成为算力增长周期中更具辨识度的标的。这种集中押注算力伺服器高端PCB的策略,使其对AI投资周期的敏感度更高,也更容易被市场归类为“算力概念”而非传统制造股。若算力需求持续扩张,且公司能维持高端产品毛利与海外产能推进节奏,广州广合或有机会在一众PCB概念股中,成为盈利品质与叙事辨识度同时获得市场青睐的一家。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里