2202.HK 000002.SHE
China Vanke

迎来偿债高峰期的万科,债务违约风险在深铁接管后大幅下降,但要恢复增长恐怕还有很长的路要走

重点:

  • 2024年净亏损达450亿元,2023年赚122亿元
  • 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席

  

李世达

农历新年除夕前一天,房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息,似乎要赶在蛇年到来之前,为过去惨淡的一年做个了断。

第一项新消息,便是2024年盈利预警。此前万科已公布,2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元),按年下跌35%。公司在盈警中预计,2024年股东应占亏损达450亿元,而2023年为盈利122亿元,创下上市以来最大亏损。

不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时,人事也出现大地震。万科公告,因工作调整原因,董事会主席郁亮辞去主席职务,将继续担任公司董事与执行副总裁职务,而首席执行官、总裁祝九胜,则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。

深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份,以总持股27.18%成为最大股东,此后深铁并未干涉万科经营,一直信任专业经理人管理公司,这份信任正式宣告结束,这家半国企半民企的混合所有制房企,如今已被国资股份全面接管。

就在公告发布后仅仅10分钟,深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调,截至2024年底,深圳市属国资企业资产超过5万亿元,全年营收超过万亿元,有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段,推动万科稳健发展。

相关报道也为万科业绩不振的原因定调,称管理层虽付出努力,风险仍未彻底化解,直言亏损的原因不只有市场的因素,“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。

唇齿相依

尽管深铁钱袋深,但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底,万科有息负债合计达3,276.1亿元,而公司持有现金为797亿元,压力可想而知。

2025年全年,万科共有16笔到期或行权的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,另有两笔境外债到期,存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期,官股此时接手,自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。

过去一段时间,万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年,深铁集团营收达209.9亿元,其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元,来自万科的投资收益就高达112亿元。

深铁发大财的秘诀,靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。

根据深铁资料,深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼,分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元,共计335.4亿元,为一期地铁总造价的3倍,而每盖一公里地铁,可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发,让深铁赚得盆满钵满。

不过,随着中国房地产市场下行,“站城一体”的点金术失灵,这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元,创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关,深铁与万科的关系可说是唇齿相依,唇亡齿寒。

大到不能倒

从宏观角度看,作为1991年第一家上市的房地产公司,万科具有指标性意义,若不能阻止债务违约,恐将进一步打击中国楼市,动摇对国资背景开发商的信心。

彭博报道称,深圳国资对万科的非常规支持,凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说:“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企,这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。

消息公布后,万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%,不过收市仅升2.12%,市场倾向短多长空,毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持,而非无条件支持,万科能否真正起死回生,还有许多变量,但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企,或许能为市场带来更多信心。

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简讯:澜沧古茶折让16%配股筹5,904万港元

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简讯:周杰伦抖音开帐号 巨星传奇即高位汲水

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简讯:老铺黄金品牌影响力提升推动利润猛增

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Its Hong Kong listing advancing, will investors drink up Bama Tea shares?

拿到上市入场券 八马茶业卖点在哪?

经过先后三次申请上市受挫的八马茶业,终获中证监的备案通知,意味在港上市已跨进一大步 重点: 公司1月申请香港上市的文件刚过期 市场料公司快将重交上市申请,今年将可顺利在港敲锣 刘智恒 这边厢港交所上市申请已过期,那边厢中证监开绿灯,对于三度冲刺上市的八马茶业股份有限公司来说,总是喜大于悲,虽然申请香港上市要重新递表,但得到中证监的通过,要通过港交所似乎没什么悬念,或许可说只属一步之遥。 据中国证监会网上公布,已向八马茶业境外上市及境内股份全流通发出备案通知,公司将发行不超过约2,913万股在港交所上市。同时,106位股东所持近4,399万股,可转为境外上市股份。 八马茶业属内地知名品牌,常以300年老字号自居,登上该公司网页看,一段镀金的历史即刻展现眼前。话说1742年时,福建名臣王士让向乾隆皇帝献上一味茶,皇帝用后大为赞赏,赐名为 “铁观音”,王士让因而被称为铁观音的祖师爷。 自称王士让家族第十三代传人的王文礼及王文彬兄弟,于1997年创立八马茶业,当中龙头产品就是铁观音,并销售茶具、茶桌及茶食等产品。 王氏兄弟为八马茶业镀上金漆品牌,不但历史悠久,名字更是皇上御赐。事实究竟是营销手法还是真有其事,孰真孰假不知道,就当一个故事听,反正我们回不到300年前去求证。 上市之路一波三折 不过,八马茶业的上市之路确实诸多波折。公司曾于新三板挂牌,但于2018年退市,后将目光投向深圳创业板,2021年递交申请,却在2022年撤回。随即又申请主板上市,到2023年又再终止。 内地上市折戟沉沙,今年就赴香港申请上市,引来投资者注意,这家顶着乾隆皇帝光环的八马茶业,又是否值得投资? 根据年初公司的上市申请文件,2023年收入21.2亿元,按年增长16.8%,纯利升9%至2.06亿元。去年首三季度,收入16.47亿元,同比升近1%,纯利2.08亿元,增长5.8%。但最新的资料未有,暂时未知具体情况,但去年首三季盈利增速有放缓态势。 加盟模式的问题 然而,公司的商业模式就引来投资者担心。截至去年9月,门店总数达3,498家,当中加盟店占比达92%,整个公司五成收入的来自加盟店。 加盟模式最大问题是如何管理好加盟商,搞不好,对公司的经营及品牌有颇大影响。问题严重时,随时涉及消费者诉讼或食品安全事故相关诉讼。在黑猫投诉平台,时不时有消费者投诉,在饮用时喝到虫子、或茶叶泡完发蓝等问题,至于投诉个别门店服务,也时有出现。更曾出现部分加盟商,将质劣的茶业混入高端产品混卖,从而谋取暴利。 此外,公司2021年申请创业板上市时,深交所曾三查询,要公司解释加盟商的备货周期,进货与销货量是否匹配,有没有存在压货情况。 代工质量与关联交易 另外,八马茶业一直标榜是百年老字号,皇帝御用茶,但原来有相当产品靠第三方代工。人们会认为既然你的卖点是承袭自300年前的金漆招牌,理应有独特技术来生产自家产品,为何部分产品由外面代工而生,那与公司所宣扬的“承传”有点不一致。 代工也引起质量的监控, 2017年,公司产品曾因质量问题被央视节目批评其乌龙茶样品质量较差,污染物超标等。 内地市场也指出,八马茶业的部分业务,是来自姻亲关系的富豪。如七匹狼持有八马茶业2.61%股份,安踏系企业在采购茶叶方面就与王家有关联的交易,江苏高力控股与八马茶业在供应链上有合作。而所有这些企业,都是八马茶业的亲家。公司于2022年申请主板上市时,中证监曾重点关注该类关联交易。 过去大半年,香港股市扭转之前颓势,茶饮赛道人潮汹涌,然而茶叶赛道就乏人问津,板块股份每天成交寥寥可数,茶叶始终没有性感的故事去包装,现时上市的澜沧古茶(6911.HK),以及相类的英记茶庄(8241.HK),仍处于亏损状况,八马茶业虽有盈利可言,但未见亮丽前景,在港上市暂时似缺乏卖点。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里