大陆国际申美上市 57倍市盈率冠绝全行

2025年02月28日

这家区域性物业管理公司已申请在纳斯达克上市，估值约为1亿美元，市盈率远高于大多数同行

重点：

大陆国际申请在纳斯达克上市，可能募集约800万美元资金，市盈率约为57倍
这家物业管理公司正向更赚钱的租赁服务转型，所以其利润率远高于大多数同行

阳歌

中国房地产市场如今对投资者来说并不友好，因为价格持续下跌，由于缺乏资金和需求疲软，数以千计的项目因而烂尾。但这几乎阻挡不了区域性物业管理服务提供商大陆国际集团有限公司，据该公司本周提交的一份文件显示，计划通过在纳斯达克IPO募集800万美元，这个金额不算大。

在中国房地产市场低迷时期，物业管理公司是为数不多而能够持续盈利的业务之一，其收入主要来自定期收取管理费。然而，即便是这个业务也面临着压力，这一点从大陆国际招股说明书的数据中就可以看出来，对此我们稍后再介绍。

此次IPO有点不同寻常，原因有很多，尤其是大陆国际选择在纳斯达克上市这一点。它的几乎所有同行都选择香港上市，那里的投资者对中国房地产市场的任何情况都非常熟悉。或许大陆国际选择赴纽约上市也正是出于这个原因，因为和很多在香港上市的同行相比，该公司寻求的估值也相当高。

大陆国际似乎认为自己配得上这么高的估值，原因在于该公司利润率高企，而高利润率看起来是其最近从传统物业管理服务，转向更赚钱的租赁服务的结果。自三年前进入该行业以来，租赁服务已成为其主要收入来源。

公司还为投资者提供了一个相对独特的机会，让他们可以投资一家希望将业务扩展到成都基地之外的区域性物业管理公司。公司表示，计划将IPO收益的一半用于战略投资，包括收购和成立合资企业，这些投资可能会使其扩展到目前的大本营之外的地方。而在成都，公司管理着十几处商业和住宅物业，并为另外三处物业提供转租服务。

在深入研究其财务状况前，我们来详细看看该公司的融资目标，这些目标表明了公司为何对自己评价甚高。大陆国际表示，计划以每股4至6美元的价格出售150万股股票，占其扩大后股本的7.7%。这将使该公司的估值达到约1亿美元。

以此市值和该公司最新的年度利润计算，其市盈率(P/E)将达到57倍。其他在香港上市的同行规模都比它大得多，但市盈率却低得多，其中金茂服务(0816.HK)仅为6.7倍，万物云(2602.HK)为15倍，而规模较小的越秀服务(6626.HK)为9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是，它们大多是大型上市房地产开发商的子公司，而这些开发商现在几乎都在巨亏。投资者可能会担心，那些规模较大的母公司，可能会试图从自己旗下的物业管理部门抽取资金。实际上，大陆国际也是由房地产开发商大陆集团控制，后者目前约占大陆国际收入的四分之一。

唯一一家接近大陆国际估值目标的同行是贝壳(BEKE.US；2423.HK)，该公司是中国领先的房地产中介服务提供商，当前市盈率为47倍。

丰厚的利润率

说到这里，我们就来详细看看大陆国际的财务状况，包括看起来相当强劲的毛利率。与此同时，这些财务数据也表明，在经济放缓、房地产市场疲软的情况下，商业地产空置率上升，业主支付高额管理费的意愿下降，即使是物业管理公司也面临压力。

根据招股书中引用的第三方市场数据，公司所处的中国物业管理服务市场，预计从2020年起每年增长4.5%，到2027年将达到1,080亿美元。大陆国际还指出，该市场的区域性特点使其高度分散，这为整合提供了机会。

截至去年9月的六个月里，也就是该公司的上半财年，它的营收从上年同期的276万美元增至284万美元，增幅仅为3%。与截至2024年3月财年录得的增长15.7%至554万美元比，增长速度大幅放缓。

增长放缓的一个主要原因，是该公司收取的服务费用呈现出疲态。截至2024年9月的六个月，该公司管理的住宅物业的服务费，从上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商业物业管理费在此期间显示出类似的趋势，从上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前，住宅管理费在上个财政年度增长了46％，而商业管理费则增长了14％。

“目前，写字楼和零售空间的供应量正在增加，而入住率却在下降，”该公司表示。“如何吸引和留住租户和客户，已成为我们业务运营中的一个主要挑战。”

尽管业绩疲软，大陆国际在截至去年9月的六个月里，仍录得44.2%的毛利率，与金茂服务去年上半年的24.6%、越秀服务的25.9%和碧桂园服务的21.2%相比，几乎高出了一倍甚至更多。

高利润率背后的一个主要因素似乎是大陆国际于2022年4月进入租赁服务领域，而这块业务的利润率要高于管理服务。招股书显示，租赁服务目前占公司总收入的一半以上，在最新报告期内约占60%，其余大部分则来自物业管理。

截至去年9月的六个月里，大陆国际实现净利润87.8万美元，同比增长4.8%。这样的利润增长加上3%的收入增长，看起来平平无奇，也落后于大多数同行。但大陆国际可能希望投资者关注它的利润率，以及成为行业整合者的潜力，因为它在纽约(而不是香港)上市，可以利用投资者对中国房地产市场的复杂情况相对不熟悉的优势。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

新股, 房地产

贝壳, 金茂服务, 越秀服务, 万物云, 大陆国际

掌握中概股最新动态，订阅我们的新闻邮件

关注我们

免费订阅新闻邮件

在以下平台浏览我们的新闻

新闻

简讯：传Shein拟将总部迁回中国为赴港上市铺路

在美国与英国的上市计划遇阻后，快时尚电商平台Shein据报考虑将总部从新加坡迁回中国，以争取监管部门对公司在香港上市的批准。彭博引述知情人士表示，目前注册于新加坡的Shein已就其在中国设立母公司的事宜咨询律师。他们表示，目前讨论尚处初步阶段，Shein无法保证一定会推进这一举措。 Shein于南京成立，至2021年才将总部迁至新加坡，以标榜自己为全球性公司，尝试淡化其来自中国。此前，在未获得纽约及伦敦上市的监管批准后，Shein传出已透过保密途径提出赴港上市申请。不过，虽然总部不在中国，但公司仍然受到内地监管机构的监督，因为中证监要求所有与国家有实质联系的公司，即使不是在内地注册成立的公司，在任何地方上市前都需要通过审查。 Shein此举可能有助其获得内地监管机构批准，部分原因是内地当局可以向 Shein的收入征税。迁册亦可以让当局对Shein的庞大数据库，实施更大的监督。自2023年起，内地当局要求企业在海外上市前，接受数据安全审查。李世达欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年08月20日

简讯：中手游亏损持续中期料蚀6.5亿元

游戏运营商中手游科技集团有限公司（0302.HK）周二发盈警，预告截至今年6月底止，将亏损不多于6.5亿元，去年同期则录得亏损2.41亿元。公司指出，虽然海外业务较去年同期有较大增长，但自研的旗舰游戏《仙剑世界》自今年2月发行后，表现未如理想，使今年上半年收入同比减少4成。另外，要为部分尚未上线游戏的预付版权金进行撇销，而金融资产公平值亏损又增加。至于期内的销售及分销开支也大幅增加，产生较多推广费用。中手游周三开盘跌14%至0.54港元，过去一年股价下跌逾50%。刘智恒欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年08月20日

0302.HK

WH Group flies on turnaround for North American pork business

北美猪肉业务扭亏万洲国际股价破顶

上半年中美肉品走势分化，借美国养殖端的成本控制成功扭亏，带动收入与经营利润走高，打开估值重估的想象空间重点：猪肉业务经营利润2.55亿美元，按年增加168.4% 绩后公司股价创历史新高，市值突破千亿港元　李世达中美的肉品市场在今年上半年走出不同的节奏，立足两端的中国最大肉品生产商万洲国际有限公司（0288.HK），正感受截然不同的市场气候，试图找到平衡点，对上节拍。万洲国际公布，今年上半年收入同比增长8.9%至133.87亿美元，经营利润同比升10.4%至12.59亿美元，生物公允价值调整后股东应占利润7.88亿美元，同比升0.5%。董事会建议派发每股0.20港元中期股息，为去年同期的一倍。一个会计层面的细节显示，上半年生物公允价值调整对损益的净影响为收益6,200万美元，较去年同期的收益9,600万美元有所收敛。代表上半年利润的改善，更多来自经营端的实质修复，而非公允价值变动的“顺风”。从业务结构看，猪肉业务是带动业绩成长的主动力。上半年猪肉业务收入56.23亿美元，按年增加14.1%，经营利润2.55亿美元，更是大增168.4%。而肉制品业务则年增2.3%至66.4亿美元，经营利润却按年下降7.9%至10.47亿美元。猪肉业务的转折点出现在北美，上半年北美猪肉业务收入32.79亿美元，按年大增21%，经营利润1.63亿美元，去年同期亏损400万美元。在中国，猪肉业务收入按年增8.4%至17.95亿美元，经营利润2,800万美元，与去年同期持平。从价格来看，上半年中国平均生猪价格为每公斤15.5元，按年下降3.1%。中国生猪价格下跌的影响，也反映在德康农牧（2419.HK）的业绩上，该公司以中国生猪销售为主，中期业绩显示，受生物资产公允价值变动大跌93.89%拖累，中期净利润下跌26.8%至12.9亿元。美国市场则是另一番景象，据芝加哥商品交易所数据显示，上半年平均生猪价格每公斤1.5美元，按年上升8.7%；美国农业部口径的平均猪肉价值每公斤2.17美元，按年升4.5%。关键之处在于北美养殖端的结构调整，当生猪上涨幅度大于猪肉价值、或出口受关税与谈判拖累时，屠宰加工的利差会被挤压，但只要饲料成本同步下行、在养殖段扭亏，整体猪肉分部的利润便能快速修复。轻资产模式转嫁风险万洲此前在美国与Murphy Farms、VisionAg Hog Production达成合作，转让部分母猪资产，由合资伙伴供应生猪，集团提供饲料与运输服务，形成“轻资产、稳供应”的模式，降低自营养殖的资本负担与波动敏感度，加上期内谷物走弱带动饲料成本下降，使得盈亏拐点更快到来，带动整体猪肉业务增长。不过，养殖层面的风险始终存在。猪肉价格的涨幅仍落后于生猪，对屠宰企业的经营环境并不温和；同时，对中国的美猪付运在高关税与谈判不确定之下按年下滑20%，出口仍受美中谈判与关税牵制，压力如影随形。中国市场则要面对熟食消费需求复苏缓慢的问题，欧洲市场生猪价格下行，也让利润承压。万洲国际执行董事兼行政总裁郭丽军表示，受惠于集团全球布局及产业链一体化优势，上半年在收入、销量及盈利均表现向好。对中美贸易战的冲击，郭丽军直言，美国对中国出口的猪肉关税是57%，副产品关税是30%，现时仍有盈利空间，贸易正常进行。集团美国市场的采购及销售主要在美国原地，而且产品出口30多个国家及地区，因此中美贸易战对集团影响不大。这份成绩单让市场感到满意，绩后首个交易日，万洲国际大涨约6.23%，报8.36港元，创下历史新高。年初至今亦录得38.87%涨幅。当前市值约1,072亿港元，突破千亿大关。市盈率方面，万洲国际约8.4倍，低于美国泰森食品（TSN.US）的25.6倍及牧原股份（002714.SZ）的10.42倍，估值具吸引力。花旗重申“买入”评级，并将目标价由8.2港元升至8.6港元；美银证券则将公司今明两年的每股盈利预测分别上调3%，目标价升4%至8.5元，重申“买入”评级；瑞银则上调公司今明两年的净利润预测2%和3%，目标价由7.6元上调至8.5元，维持“买入”评级。考虑到目前股价相对便宜，若北美养殖维持改善且中国肉制品销量回升，万洲国际股价仍有上行空间，估值有望向同业靠拢，但投资人仍须关注关税政策变化及猪肉价差带来的影响。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年08月20日

0288.HK

简讯：中国业务拖累声网二季度收入持平

实时互动技术服务商声网（API.US）周一报告称，二季度营收同比持平，主要是其全球业务超越下滑的中国业务，成公司最大营收来源。声网报告称，二季度营收达3,430万美元，较上年同期微增0.1%。其国际业务收入同比增长16.7%，达1,820万美元；声网中国业务收入下滑12.4%至1.16亿元。公司国际业务活跃客户数同比增长12.4%，增至1,880家；中国业务活跃客户数微增1.4%，达到1,997家。二季度实现盈利150万美元，标志着连续第三个季度实现盈利。声网预计三季度营收将在3,400万至3,600万美元间，意味同比增幅处于7.6%至13.9%。声网股价于报告发布后次日（周二）下跌7.8%，收于每股3.67美元；年内股价累计跌幅达13%。阳歌欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年08月20日

API.US

重点：