行业简讯：内地黄金周房产销售理想

路透引述中央电视台报道，指在国庆黄金周假期开始，內地看房人数大幅增加，许多地方的房屋銷售量均出现增长。央视引述住建部消息，50多个城市均推出振兴房地产市场措施，有1,000多家房企进行促销，涉及的楼盘近2,000个。

内地房地产市场自9月下旬，政府推出一系列政策，包括降低贷款利率及首付比例，明显带动房屋成交量。不过，内地新盘供应量仍然高企，仍需要时间去库存。

刘智恒

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Fosun International sheds real estate assets in Portugal

售地产项目降风险 复星国际续瘦身

葡萄牙曾是复星国际全球化战略的重要据点，随着“瘦身健体”策略的推进，公司正持续出售葡萄牙资产 重点： 出售葡萄牙里斯本地产项目中的部分单位，代价约1.9亿欧元 去年还债111亿元    李世达 十几年前，葡萄牙曾经是复星国际有限公司（0656.HK）全球化战略的重要跳板，也是中葡合作的一段佳话。不过，随着复星逐步“瘦身健体”，遂行轻资产战略，近年已陆续出售不少葡萄牙资产。 最新的案例，是本周二宣布向葡萄牙中央银行（Banco de Portugal）出售位于葡萄牙里斯本Entrecampos项目中除M单元外的A2及A3幢大楼未来单元，包括作为其组成部分的所有地下停车位，基础代价约1.92亿欧元（约15.8亿元）。 Entrecampos是葡萄牙里斯本市中心的重要区域，正进行“Entrecampos 综合开发计划”的大型城市再生项目，交易中的两幢大楼属于该计划六幢大楼中的两幢。项目由葡萄牙保险公司Fidelidade Property Europe主导，而复星国际正是Fidelidade的控股股东。根据公告，这两幢资产所涉及的建筑面积，约占Entrecampos整个项目预期总建筑面积的19%。 降低地产项目风险 2018年，Fidelidade以约2.74亿欧元的价格从里斯本市政府手中购得 Entrecampos区域的多块地皮，总开发面积约为25公顷。开发计划预计总投资额在7.5亿至8亿欧元之间，将建设约900套住宅单位，其中279套为市场销售，其余为可负担租赁住房，并包括办公室、零售商业、餐饮、绿地和社区设施等多元用途。整个项目预计于2027年下半年完工。 公司称，出售葡萄牙项目可降低房地产风险敞口、通过引入信誉优良之首批进驻机构提升项目声誉，以及减少可出租办公空间以降低租赁风险，有助于最小化与空置率相关的不确定性并符合风险缓释目标。公司表示，出售所得将用于一般营运资金。 葡萄牙一直是复星国际全球战略的重要一环。2014年，复星国际以10亿欧元代价获得Fidelidade控股权，其后又以8.6亿欧元持有光明医疗，也以1.75亿欧元成为葡萄牙商业银行BCP的大股东。这三大核心业务建立起复星在葡萄牙的“保险+医疗+银行”企业协同体系，葡萄牙也成为其国际化经营路线的代表性地区。 不过，随着从2022年开始，复星进入所谓的“瘦身健体”阶段，陆续出售非核心、非主营资产，以减低负债压力，一些海外资产也陆续脱手。 2024年1月，复星国际以2.35亿欧元出售葡萄牙商业银行（Millennium BCP）的5.6%股份，仍保留20%以上的股份。同年5月，复星将旗下子公司持有的德国私人银行HAL 99.743%股份出售给荷兰银行，交易金额约为6.7亿欧元。7月，再以约408亿日元将旗下的北海道星野TOMAMU度假村出售给日本不动产投资公司YCH16。 三年出售750亿元资产 根据公司3月底公布的年报，仅2024年一年，复星在集团层面签约退出资产达175亿元，合并报表层面则约为300亿元。2022年至2024年，累计完成资产退出约750亿元。2024年，公司兑付境内外公开债务合计111亿元。 根据年报，虽然截至去年底总债务增长约1%至2,141亿元，总债务占总资本比率也由2023年底的50%增至为52%，但公司手头现金较2023年底增加138.8亿元至1,063.4亿元，资金流动性仍然强劲。公司管理层则喊话，要在一至两年内将归属集团的有息债务降至约500亿元水平。 另外，去年公司总收入达1,921.4亿元，同比略减3.1%，产业运营利润则达到49亿元。合并报表后股东应占亏损达43.5亿元，但主要由于去年阿里巴巴低价回购菜鸟股权导致账面减值51亿元所致，剔除该因素后，股东应占溢利达7.5亿元，反映实际经营状况优于表面数据。 另外，去年复星国际完成了复星旅文的私有化，而复宏汉霖（2696.HK）的私有化则遭小股东否决。董事长郭广昌在业绩发布会上表示，这说明小股东对复宏汉霖充满信心。他将复宏汉霖称为复星最具未来想像力的企业，是复星未来的“珠穆朗玛峰”。 郭广昌说：“我们讲‘有进有退’，退的是重资产项目和一些非核心产业，进的是有巨大想像力和广阔成长空间的创新产业。”话音未落，旗下复星医药（2196.HK）便于4月中增持复宏汉霖约3.9%股份，总持股达到63.43%。 目前公司股价约4.15港元，徘徊在52周低点附近，今年以来跌去约8.8%，预测市盈率为4.33倍，实属偏低，考虑到公司瘦身健体渐显成效，旗下业务稳健具增长潜力，以及债务情况持续好转，公司估值有望持续修复。…
0656.HK
Busy Ming operates convenience stores

中国消费降级 鸣鸣很忙趁势赶上市

这家零食店运营商申请赴港上市，它通过严格的成本控制，在下沉城市售卖平价零食 重点： 鸣鸣很忙集团利用持续更新的平价产品组合，吸引小城市的消费者购买其零食，公司已申请在香港上市 这家零食店运营商在2022年至2024年间大举扩张，收入增长8倍，但去年的毛利率却非常低，仅为7.6%  　 谭英 如果说中国消费高昂的米其林星级餐厅在当前的经济低迷时遭重创，那么折扣零食的境况则截然相反，尤其是在小城市。这些城市历来被罗森和7-Eleven等大型跨国连锁便利店所忽略，甚至也遭到了易捷、天府和昆仑好客等本土巨头的漠视。 湖南鸣鸣很忙商业连锁股份有限公司轻而易举地填补了这一空白，公司目前正在试水资本市场，计划在同类公司中率先登陆港股市场。公司在2023年由“零食很忙”和“赵一鸣零食”两个连锁品牌合并而成，此后其经营超低价零食加盟店这一模式取得巨大成功。合并时，这两家连锁店都在快速扩张，凭借低廉的启动成本（包括廉租门店和母公司的大力支持）吸引了众多加盟合作伙伴。 鉴于联席保荐人是高盛和华泰国际，此次上市的规模可能相对较大，或将募集不低于1亿美元资金。上个月，一项涉及早期投资者红杉资本（原名红杉中国）的股权转让，对该公司的估值为100亿元（14亿美元）。 鸣鸣很忙集团售卖散装零食这个细分市场相对较新，产品以小包装称重出售，折扣力度很大，通常比传统超市价格低25%至30%。品种多样和快速销售是其商业模式的关键。据iMedia的数据，这类门店（中文叫“量贩店”）的数量从2021年底的2,500家，激增至今年的45,000家。这一爆发式增长主要归功于鸣鸣很忙集团，后者目前拥有超过14,000家门店，占全国门店总数的近三分之一。 鸣鸣很忙集团明亮的黄红色调门店，在中国的县城和乡镇随处可见，售卖的零食琳琅满目，而且门店之间通常只有几百米的距离。门店的选址优先考虑住宅区、大学和工厂周边的商业区以及乡镇。 2024年，公司门店的商品交易总额（GMV）达到555亿元（76.8亿美元），交易单数超过16亿笔，成为中国最大的休闲食品饮料连锁零售商。公司按食品饮料GMV计算也是中国第四大连锁零售商。 该公司未进驻大城市，不过正在考虑进军北京郊区，并在广州周边的城中村开设了100家门店。每家门店面积在100至150平方米之间，过道宽敞、光线明亮的设计意在吸引顾客在各种零食之间流连忘返。联合创始人兼副董事长赵定喜欢在办公室墙上挂一块写着“世界和平，零食自由”的牌子，这凸显他致力提供即使是薪资最低的工人，也能享用的零食的理念。 鸣鸣很忙集团的超低价，比如一罐可乐1.8元，一包乐事薯片2.8元，常常让人联想到中国电商巨头拼多多（PDD.US）。后者的出名之处在于产品周转迅速，并通过消除中间商和鼓励买家组团批量购买的方式压低价格。 配送便捷产品推陈出新 和拼多多一样，鸣鸣很忙凭借规模优势，以及由36个配送中心组成的网络，在压低价格的同时，还能确保产品广泛供应至各加盟店。其门店大多分布在配送中心300公里半径内，且商品运输无需冷链支持。更值得注意的是，鸣鸣很忙集团的库存周转率只有11.6天，远低于传统商超的30天甚至以上。 鸣鸣很忙的另一个榜样是蜜雪冰城（2097.HK），这是一家以价格极低著称的冰淇淋和茶饮连锁店，比如冰淇淋仅售2元。赵定此前曾宣称，他希望自己的门店能成为零食界的“蜜雪冰城”。 鸣鸣很忙集团的毛利率相当低，去年仅为7.6%，远低于蜜雪冰城的32.5%，也低于高端零食公司良品铺子（603719.SS）的27.8% 。但该公司希望投资者能忽略这一点，转而相信其快速增长的故事。 鸣鸣很忙集团在2023年合并重组后加速扩张，加盟门店数量从2022年底的1,902家激增至去年底的14,394家，增幅超七倍，业务覆盖28个省份，加盟商达7,200家。更惊人的是，同期营收从42.9亿元（约合5.93亿美元）飙升至2024年的393亿元，增速更为迅猛。 尽管利润率极低，但公司的盈利能力相对较强。去年，它的净利润为8.29亿元，几乎是2023年2.18亿元的三倍。 狂奔路上不乏劲敌。它的竞争对手包括万辰集团（300972.SZ），后者整合旗下的几个区域品牌打造出了“好想来”。好想来的门店网络规模与鸣鸣很忙集团不相上下，去年底拥有14,196家门店，零食收入为318亿元。 鸣鸣很忙集团的合并背后，是两位企业家的强强联合，他们认为合并各自的业务能让双方都变得更加强大。合并后，两人中年龄较大的晏周目前担任公司董事长，他于2017年创办了“零食很忙”连锁店，该连锁店的名字灵感来自台湾流行歌手周杰伦的一首歌。到2023年中，该连锁店已扩张到3,000家门店。 赵定投身零食界的时间要早得多，早在2008年，他就在自家20平方米的店里卖各种炒货、瓜子和花生。后来，他创办了赵一鸣零食，2022年开始加盟经营时，该品牌有84家门店。到2023年中，加盟店数量增加到2,200家。他曾经在接受采访时表示，原本只想养家糊口。但他洞察到，随着消费习惯改变，消费者不喜欢购买大包装的产品了。于是，他开始转型小包装策略，实现销量翻番。 2018年，29岁的赵定遇到了零食很忙的创始人晏周。后者告诉他，加盟不仅仅是让别人使用自己的品牌名称。这让赵定下定决心打造自己的品牌，最终他创立了用自己儿子的名字命名的赵一鸣零食，该品牌所信奉的理念是提供价格低廉、种类丰富的产品以及良好的购买体验。现在，赵定和晏周都希望说服香港的投资者相信这种体验，让鸣鸣很忙集团成为中国平价零食界的拼多多和蜜雪冰城。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
Ribo Life has filed for a Hong Kong IPO

小核酸药企瑞博生物港交所递表   8轮融资募集18亿元

以RNA为基础的小核酸药物因其研发周期短、药物靶点筛选快等优势，正在成为生物制药企业的研发热点 重点： 瑞博生物拥有全球最大的siRNA药物管线之一，有6款自研药物资产处于临床试验 主要收入来自合作授权，融资方包括先进制造产业基金、高瓴资本、华润医药产业基金等机构    莫莉 ​全球RNA疗法风口正盛，继mRNA疫苗大放异彩后，以RNA（核糖核酸）为基础的小核酸药物因其研发周期短、药物靶点筛选快等优势，成为生物制药企业的研发热点。在这条高增长赛道上深耕17年的苏州瑞博生物技术股份有限公司（以下简称“瑞博生物”）近期向港交所递交上市申请，计划登陆港股主板。 作为国内小核酸药物领域的领军企业，2007年成立的瑞博生物一直专注于小核酸药物尤其是siRNA（小干扰核酸）疗法的研发，拥有全球最大的siRNA药物管线之一，有6款自研药物资产处于临床试验，涉及心血管、代谢类、肾脏和肝脏疾病的7种适应症，当中有4款药物正在进行二期临床试验。 RNA是连接基因与蛋白质的重要桥梁，小核酸药物具有作用时间长、受成药靶点限制少、合成工艺相对简单的特点，有望成为继小分子药物、抗体药物之后的第三大类药物。其中，siRNA 属于小核酸药物的一种，既能精确关闭特定致病基因，又能瞄准传统药物的不可成药靶点，可用于开发罕见遗传病、慢性疾病及癌症等多种疾病的药物。据招股书引述的研报，全球小核酸药物市场展现出强劲而持续的增长，预计该市场规模将从2023年起以26.1%的复合年增长率在2033年达到467亿美元，siRNA药物约占四成市场份额。 瑞博生物的核心产品是​​RBD4059​​，这是全球首款也是临床开发进展最快的用于治疗血栓性疾病的siRNA药物。全球血栓性疾病年死亡人数超1000万，但是现有抗凝药物存在出血风险高、用药频繁等痛点，RBD4059通过特异性抑制FXI，可以在降低血栓形成风险的同时减少出血风险，而且可以为患者提供每三至六个月一次的低频给药方案，提升患者依从性。招股书显示，该产品的2a期临床试验预计将于2025年底前完成。 此外，瑞博生物旗下还有针对血脂异常的两款关键产品​​RBD5044和RBD7022，分别用于治疗高甘油三酯血症以及高胆固醇血症，在全球范围内，成人血脂异常的患病率估计约为40%，每年影响约30亿人，高甘油三酯血症以及高胆固醇血症是最常见的两种血脂异常，占患者总数的一半以上，是引发心血管及代谢类疾病的重要危险因素，因此降血脂药物的市场规模在2023年已经达到207亿美元。瑞博生物的另一款关键药物RBD1016，则针对慢性乙肝和丁型肝炎，有望成为功能性治愈乙肝的基石疗法。 长期依靠融资输血 尽管小核酸药物开发潜力广阔，但是因其缺乏靶向性，存在脱靶效应，可能导致严重的副作用，而且核酸合成工艺复杂，成本较高，自2018年首个siRNA药物获批上市以来，全球至今只有7款获批上市的siRNA药物。 瑞博生物目前暂无已上市或接近上市的产品，主要收入来自合作授权，2023年、2024年分别获得收入4.4万元和1.42亿元，近期收入大增源于2023年的两笔大额授权合作。2023年12月，瑞博生物授权齐鲁制药在大中华区开发、生产和商业化小核酸药物RBD7022，获得总计超过7亿元的首付款和里程碑付款。同年，瑞博生物与德国药企勃林格殷格翰（Boehringer Ingelheim）达成合作，共同开发治疗非酒精性或代谢功能障碍相关脂肪性肝炎（NASH/MASH）疗法，总交易金额超20亿美元。 2023年、2024年瑞博生物的研发开支分别高达3.15亿元和2.8亿元，因此持续需要依靠融资输血。自从2016年完成A轮融资以来，瑞博生物持续不断进行融资，获得国资背景的先进制造产业基金以及知名投资机构高瓴资本、华润医药产业基金等机构加持，从A轮到E轮共计8轮融资中，瑞博生物累计获得18亿元融资，2025年1月完成的最后一轮融资的投后估值约为48.7亿元。不过，在2025年2月老股东却以低价转让股份时，令公司估值跌至35.8亿元。 瑞博生物曾于2020年12月底申报科创板上市，但未能成功。此次奔赴港交所上市，募集资金将主要用于多个重要管线的研发以及一般公司用途。港股市场曾在2021年底迎来“RNA药物第一股”圣诺医药（2257.HK），这家公司以65.90港元的招股价上市，目前股价仅有3港元，市值约3.2亿港元，瑞博生物最后一轮融资中的估值远高于同行圣诺医药的市值。瑞博生物能否凭借差异化的管线布局和国际合作，获得投资者的认可，有待时间检验。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
Parking garages are for Keytop

善找泊车位的科拓 为己觅港上市席位

这家智慧停车技术供应商，凭善觅城市车位的技术在香港上市 重点： 科拓股份申请赴港上市，其优势在于智慧停车技术 公司去年收入仅增长8%，但毛利率却高达46%左右 　  梁武仁 在城市里，停车是令人头疼的问题，在私家车普及不过20年光景的中国尤其如此。厦门科拓通讯技术股份有限公司正试图在香港交易所找到自己的“车位”，寻求将这个问题转化成自己的优势。 这家智慧停车技术提供商上周申请在香港上市，并向投资者展示其在中国的增长潜力。由于汽车保有量快速增长，中国正面临车位短缺的问题。 即使科拓的产品所属的市场仍处于早期阶段，但对投资者来说，它仍然是一个极具吸引力的投资机会。它的高科技产品用于帮助停车场业主尽可能高效地运营车位，同时缓解驾驶者在从寻找空车位，到支付费用等痛点。根据公司上市文件引用的第三方数据，此类服务在中国具有巨大的商业价值，因为中国汽车保有量与停车位数量比例为2：1。 科拓股份称：“停车位供不应求，是造成车主及驾驶员在市区面临停车困难的主要原因之一。”公司表示：“催生出扩大停车基础设施及优化现有停车场使用率的需求，进而推动中国停车空间行业的发展”。 虽然科拓股份的停车方案听起来不错，但它也面临一些障碍，因用它的技术对停车场进行升级的成本相对较高。中国房地产行业持续低迷，再加上整体经济疲弱，很多停车场运营商不太可能急于投入巨资，用科拓股份的产品升级改造停车场。这一现实似乎正在阻碍公司的增长。去年，公司收入仅增长8%至8亿元（1.1亿美元），低于2023年14%的涨幅，不过这两个数字都不太可能让科拓赢得“热门公司”的称号。 然而，科拓股份的利润率亮眼，支撑其盈利能力，这是许多中国初创公司难以企及的。公司去年的毛利率约为46%，最终实现了9,800万元的净利润。这个数字较2023年略有下降，但主要是因为营业外收入下跌造成，包括政府补贴和2023年提前终止一项合同的补偿。 科拓所处的智慧停车细分领域相对较新，但公司本身在停车行业拥有可靠的资质。上市申请文件显示，公司成立于2006年，是中国首家车位状态LED指示灯制造商。如今，公司的产品分为三类：数智化解决方案板块、数智化管理服务板块和数智化经营板块。 数智化解决方案涵盖硬件和软件，运用物联网、移动支付、大数据和人工智能等一系列技术，让停车场和道旁停车流程效率更高，同时使行人管理更加便捷。数智化管理服务板块，旨在实现停车位管理的自动化，而数智化经营板块，则为停车场所有者提供技术驱动的运营模式。 数智化解决方案 在这三个业务板块中，数智化解决方案是公司的核心业务，去年贡献了约60%的营收，数智化经营服务板块占剩余营收的大部分。 科拓表示，由于目前停车场运营效率低下，加上汽车保有量不断增长，加剧了车位短缺，因此对其产品的需求必然会增长。停车场拥堵不仅会给司机造成压力，也影响停车场所有者或运营商的收入。 减少司机寻找空位的时间，也有助于减少温室气体排放，而这是中国政策制定者关注的重点领域。对于科拓来说，在中国这是一个至关重要的因素，因意味不仅它自己能获得政府的财政支持，使用它产品与服务的企业也会享受其他形式的政策激励。 考虑到所有这些因素，根据公司的上市文件，中国智能停车设施技术市场的规模，预计在2024年至2029年间，将以30%的复合年增长率上升，达到919亿元。 尽管市场增长前景可观，但该领域已如同中国拥挤的停车场一般，挤满了同质化企业。科拓表示，按营收计算，它在智慧停车公司中排名第二，但市场份额仅为3%。日益激烈的竞争，这似乎不可避免会迫使该公司通过降价和牺牲利润来捍卫市场地位。 对身处这样一个不断有新入局者的新兴行业来说，尤其是在智慧停车这样基于技术的行业，持续投资开发新产品至关重要。就这一点而言，如果香港IPO取得成功，额外的资金对科拓来说将非常有用，尽管其运营已经产生了正现金流。 目前还不清楚公司希望筹集多少资金，但华谌科技（HCAI.US）的股票表现，或许有助衡量投资者对该领域公司的兴趣。这是一家自动化停车场的建造商，于今年2月在纽约上市。 华谌科技的发行价为4美元，低于5至7美元的指导价格区间，首次发行总共募得600万美元。但自上市以来，这支股票表现良好，股价几乎翻了一番，市盈率达到76倍，市销率为4倍。 按照类似的市销率，据科拓股份2024年的年营收计算，市值将达到4.4亿美元，意味其市盈率在32倍左右。 与华谌科技相比，科拓股份的利润率更高，财务状况也更稳定，因此它可能会获得更高的估值。最大的问题在于，在一个与中国房地产和汽车行业紧密相关且发展缓慢、竞争激烈的行业中，它能否在加速增长的同时保持盈利能力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里