2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾经雄心壮志要在海外大展拳脚的碧桂园,因经济问题及外地国家政策左摇右摆影响,将陆续退出海外项目

重点:

  • 碧桂园洽商出售澳州余下项目权益,将全线退出当地市场
  • 马来西亚森林城市项目进展停滞难前

 

刘智恒

早在十年前,当碧桂园控股有限公司(2007.HK)在内地南征北讨,逐渐晋身开发商龙头之列时,前主席杨国强不甘心只在一地为王,他的眼光开始望向世界,亚太市场是第一步。想到就做,杨国强迅即在海外开疆拓土,先后投资马来西亚、泰国、印尼及澳大利亚,截至2017年,集团在亚太区已拿下17个项目。

十年过去,海外拓展雄图伟略非但未为集团带来盈利,反倒碰得灰头土脸,更被海外项目拖后腿,为原已资金紧绌的碧桂园,添加不少烦恼。

近日有消息,碧桂园正以2.4亿澳元(11.3亿元),向中资开发商Avantaus洽售澳大利亚悉尼Wilton Greens项目余下权益,及后碧桂园亦承认有机于上半年完成出售。其实去年10月,碧桂园已将澳大利亚墨尔本的住宅项目Windermere的剩余地块,以2.5亿澳元售予新加坡的星狮地产。是次若成功将悉尼地皮脱手,意味集团全面退出澳大利亚市场。

另外,由于负债沉重,碧桂园将位于泰国的土地及房产,用作两笔约7.74亿泰铢(1.55亿元)债券的抵押品,以取代集团作为担保人。

森林城市变“鬼城”

澳大利亚及泰国的事情只是小菜一碟,真正令集团深陷泥泞的,肯定是马来西亚的超级项目森林城市,至今仍不知怎样“埋尾”,令碧桂园处于进退两难的困境。

这个曾经是碧桂园进军海外的代表作,位于马来西亚柔佛州伊斯干达的经济特区,距新加坡只是一海峡之遥,总规划占地30平方公里,将发展住宅、商业、酒店及度假等项目,发展时间25至30年,可容数十万人口,目标是建成一座智慧绿色城市,总投资额达到1,000亿美元。

2016年,当时的马来西亚首相纳吉布更扬言,新经济区未来20年将创造20万个就业机会。岂料2018马哈蒂尔上场,竟表示禁止外国人购买森林城市房产,后虽改口,但亦强调会对签证有所限制。事件令海外投资者哗然,纷纷对森林城市却步。

雪上加霜是新冠疫情爆发,销售及建设不是停顿就是放缓,销情一落千丈,项目资金链绷紧,加上碧桂园在内地又陷入财困,无力支持马来西亚的发展。另一方面,项目买家收楼时,发觉森林城市仍然冷冷清清,人烟罕至,与当初售楼时发展商所说的美好景像落差太大,于是不断投诉抗议,负面消息令项目更加无人问津,市场戏称森林城市是一座“鬼城”。

虽然现任首相安华去年表示将森林城市设为金融特区,令项目重燃希望,但市场仍认为马来西亚政策阴晴不定,对当地房产还是少沾手为妙,因此森林城市的困局暂仍未能逆转。

说回碧桂园,截至2023年6月底止,集团现金1,011亿元,另外受限制现金约294.5亿元。债务方面,有息负债包括银行借款、优先票据,可换股债券及公司债券,合共高达2,579亿元。事实上,到今天情况更糟糕,境外债务接连违约,去年下半年的销售又大幅下滑,资金回笼缓慢。在此情况下,实在没有资金去推动森林城市的发展。

碧桂园海外拓展败走麦城,主要是扩展过急,以及错判形势,看不透部分东南亚国家的政治局势变化;另外是疫情影响全球经济,当然最致命是内地房地产下滑,政府严控开发商借贷,令房企面对资金链问题,在内地已自顾不瑕,又那有能力支持海外业务。

野蛮生长

市场不少批评声音,认为包括碧桂园等房企,最大问题是过去多年盲目扩张,没做好风险管理,以高杠杆发展,因此负债累累,才会有今天结果。

对于这类“马后炮”的指摘或分析,根本是人云亦云,流于表面。你看看,今天不是十家八家开发商负债沉重,而几乎是每一家民营房企都无一幸免,差别只在于你是欠债数百亿或是数千亿,甚至是上万亿。

既然家家民营房企都以相同模式营运,你就明白是中国房企经营常态,在那个时代,若不是以这个高杠杆模式去发展,根本没可能竞争,要么就大落后,甚至是被淘汰。

坦白说,中国房地产迈入自由市场的时间只不过二十多年,初期基本上许多规范未成形,规则及模式是一步一步摸索,可以说房地产行业是处于一个野蛮生长的环境。

试想一条赛道未有限速,市场上百驾竞走,先是100公里,再而200及300公里,问题也没发生,既没管制,又怕不提速会落后于对手,于是加到500公里。这时裁判开始发觉问题出现,若再不降速,不但参赛者有危险,赛道也不堪负荷,后果堪虞,于是突然狠下规定要减速刹车,一辆高速中行驶的汽车,急踩油刹停,情况肯定十分狼狈及混乱。

面对现实,内地房地产经过多年超高速发展,问题陆续浮现,要进行复修,去调整改变过去的缺点,令未来的发展可以更健康。无可否认,过程将是痛苦,当中必然有企业捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相当时间去过渡。

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Zeekr gets privatization bid from Geely

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简讯:八大基石投资者力撑 绿茶招股集资12亿

内地餐厅营运商绿茶集团有限公司(6831.HK)周四在港公开招股,发售1.68亿股,一成公开发售,招股价每股7.19港元,集资约12.1亿港元,本月13日截止认购,16日挂牌。 公司表示已引入八名基石投资者,当中包括无钖紫鲜及Action Chain等,合共认购6.73亿元股份。 绿茶起源于杭州,截至2024年底餐厅数目达493家,覆盖28个省市地区,去年集团收入为38.4亿元人民币,按年升6.9%;盈利按年升18.5%至3.5亿元人民币。 是次集资所得,约63.3%用于扩展餐厅网络,26.3%设立中央食材加工设施,5.4%升级信息技术系统及相关基础设施,5%则拨作营运资金及其他一般企业用途。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里