2202.HK 000002.SHE
China Vanke

迎来偿债高峰期的万科,债务违约风险在深铁接管后大幅下降,但要恢复增长恐怕还有很长的路要走

重点:

  • 2024年净亏损达450亿元,2023年赚122亿元
  • 大股东深铁集团党委书记及董事长辛杰接任万科主席

  

李世达

农历新年除夕前一天,房企万科企业股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口气公布多项新消息,似乎要赶在蛇年到来之前,为过去惨淡的一年做个了断。

第一项新消息,便是2024年盈利预警。此前万科已公布,2024年销售金额为2,460.2亿元(337.1亿美元),按年下跌35%。公司在盈警中预计,2024年股东应占亏损达450亿元,而2023年为盈利122亿元,创下上市以来最大亏损。

不加遮掩地宣告破纪录巨亏的同时,人事也出现大地震。万科公告,因工作调整原因,董事会主席郁亮辞去主席职务,将继续担任公司董事与执行副总裁职务,而首席执行官、总裁祝九胜,则因“身体原因”辞去所有职务。万科董事会主席一职由国资企业深圳地铁集团党委书记及董事长辛杰接任。

深铁集团在2017年投入逾664亿元收购万科股份,以总持股27.18%成为最大股东,此后深铁并未干涉万科经营,一直信任专业经理人管理公司,这份信任正式宣告结束,这家半国企半民企的混合所有制房企,如今已被国资股份全面接管。

就在公告发布后仅仅10分钟,深圳官方媒体随即发文为人事变动背书。深圳市国资委负责人强调,截至2024年底,深圳市属国资企业资产超过5万亿元,全年营收超过万亿元,有足够子弹支持深铁集团通过“市场化、法治化”手段,推动万科稳健发展。

相关报道也为万科业绩不振的原因定调,称管理层虽付出努力,风险仍未彻底化解,直言亏损的原因不只有市场的因素,“更有管理的因素”。一个“更”字已显示了官方态度。

唇齿相依

尽管深铁钱袋深,但此时的万科可说是比山芋更烫手。截至去年9月底,万科有息负债合计达3,276.1亿元,而公司持有现金为797亿元,压力可想而知。

2025年全年,万科共有16笔到期或行权的境内公开债,存续本金规模合计326.4亿元,另有两笔境外债到期,存续本金规模约为66.4亿元。显然今年是万科的偿债高峰期,官股此时接手,自然是为了化解万科进一步债务违约的风险。

过去一段时间,万科曾为深铁带来丰厚利润。2019年,深铁集团营收达209.9亿元,其中来自房地产、物业投资收入达117.25亿元,来自万科的投资收益就高达112亿元。

深铁发大财的秘诀,靠的是“站城一体化”开发模式与房地产投资。

根据深铁资料,深圳地铁一期的建设为周围500平方米范围内的住宅、商场、办公楼,分别带来19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元,共计335.4亿元,为一期地铁总造价的3倍,而每盖一公里地铁,可为周边物业增值15.6亿元。地铁上盖物业的开发,让深铁赚得盆满钵满。

不过,随着中国房地产市场下行,“站城一体”的点金术失灵,这家最会赚钱的地铁集团也陷入亏损。去年前三季度亏损达80.7亿元,创2015年以来最大亏损记录。深铁的发展与房地产市场息息相关,深铁与万科的关系可说是唇齿相依,唇亡齿寒。

大到不能倒

从宏观角度看,作为1991年第一家上市的房地产公司,万科具有指标性意义,若不能阻止债务违约,恐将进一步打击中国楼市,动摇对国资背景开发商的信心。

彭博报道称,深圳国资对万科的非常规支持,凸显万科在中国房地产业可能已经“大到不能倒”的特殊地位。银河证券中国和香港研究主管郑怀武(Raymond Cheng)说:“万科是第一家获得政府直接介入的(中国)房企,这几乎等同于纾困行动。”他预计深铁集团最终将成为万科的控股股东。

消息公布后,万科港股在龙年最后一个交易日一度上涨近14%,不过收市仅升2.12%,市场倾向短多长空,毕竟官方强调以“市场化手段”提供支持,而非无条件支持,万科能否真正起死回生,还有许多变量,但起码这显示了政府正在以更积极的方式挽救房企,或许能为市场带来更多信心。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

新闻

简讯:香江电器招股集资最多2.28亿港元

厨具制造商湖北香江电器股份有限公司(2619.HK)周二在香港公开招股,集至多2.28亿港元。根据交易所公告,公司计划发售6,820万股,发行价每股2.86港元至3.35港元。 最终定价日定为6月23日,于6月25日挂牌上市。若以区间上限定价,公司市值将达9.14亿港元。 香江电器去年营收达15亿元,较2023年的11.9亿元增长26%,盈利从2023年的1.21亿元增至1.4亿元,上升达16%。北美是公司最大市场,占去年总销售额逾四分之三,亦令其在中美贸易战中处于不利地位。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:哪吒汽车母公司合众新能源启动破产重整

中国新兴电动车品牌哪吒汽车陷入经营困境,其母公司合众新能源正式启动破产重整程序。根据全国企业破产重整案件信息网6月13日披露,上海禹形广告有限公司因遭拖欠车展印刷品合作款项,向法院申请合众新能源破产已获受理,并已指定破产管理人。 据财新报道,哪吒汽车泰国Facebook帐号12日发表声明,表示此次重整为政府主导、法院监督下的积极自救,将透过引入战略投资、重组管理团队以恢复生产、研发及扩展海外市场。然而,有泰国供应商质疑声明内容,指出当地团队已于5月底全数解约,经销商与供应商损失惨重。 自2024年下半年起,哪吒频传欠薪、停产与裁员消息,前CEO张勇亦于同年12月卸任。虽董事长方运舟承诺改革并改善毛利率,惟至今营运未见起色,甚至在2025年6月遭员工围堵讨薪。据了解,公司累计负债近百亿元,早前拟透过债转股与新融资纾困,但进展有限。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Banu operates hotpot restaurants

递交港上市申请 巴奴为投资者奉上“高端火锅”

这家火锅连锁企业申港上市的文件揭示,在今年第一季度复杂的市场态势下,客流量大幅攀升,但人均消费缩水 重点: 巴奴已递交赴港上市申请,文件显示今年第一季度营收及利润双双实现增长 上市文件披露,中国消费者今年第一季度外出就餐频次增加,但单次消费金额走低   阳歌 火锅连锁企业巴奴国际控股有限公司新近提交的港股上市申请,折射出中国餐饮市场的复杂图景:消费者日趋精打细算,但外出就餐热情依然不减。 作为赴港上市餐饮企业阵营中的一员,巴奴此次港股上市拟募资额有望突破1亿美元,或成该梯队规模较大的募资项目。这家定位高端火锅市场的企业,其客单价确实比服务大众客群的海底捞(6862.HK)高出约40%。 定位高端能否助力企业发展,将成投资者是否认同公司上市的关键。去年,多数中国餐饮企业同店销售额下滑,主因是经济增速放缓下消费趋于谨慎,人均消费缩水。 鉴于香港上市规则仅要求企业每年披露两次业绩,今年目前的趋势是否缓解尚不明朗。不过,零售业数据显示,在政府刺激消费政策助推下,今年初以来,行业已重现营收与同店增长态势。 肯德基中国运营商百胜中国(YUMC.US; 9987.HK)是为数不多披露季报的餐饮企业,公司同店销售额去年下滑3%后趋于平稳,今年第一季度同比持平。不过,其客单价(与传统堂食餐厅人均消费概念类似)同比下降4%。 巴奴的上市材料显示,尽管消费者保持谨慎支出,但今年一季度外出就餐人群持续扩大。公司营收同比攀升26%至7.09亿元,而上年同期为5.64亿元,虽然增长很大程度源于门店扩张。截至3月底,公司全国门店达145家,较去年初的111家大幅增加。 深入分析运营指标可见,巴奴今年第一季度客流量同比激增,有效对冲人均消费下滑。当季接待顾客数同比增加40%至541万人次(去年同期为387万人次),翻台率从去年同期的每日3次大幅上升至3.7次。 但如前所述,当季客单价延续下行趋势,同比下降5.3%至138元(去年同期为148元)。可比数据显示,海底捞去年客单价97.5元,虽远低于巴奴,但其降幅较温和,较2023年的99.1元仅微跌1.6%。 经历三年频繁闭店及出行限制后,2023年中国餐饮零售业一度迎来报复性消费。然而,随着经济增长放缓、就业与房地产市场疲软,这股复苏势头在当年末明显减弱,消费行为趋于保守。 中央厨房体系 财务数据显示,在消费疲弱环境下,巴奴在增速放缓考验下,表现相对稳健。与同业相似,公司去年同店销售额较2023年下滑9.9%,但今年第一季度该指标同比逆势增长2.1%。 巴奴2001年创立于河南省,是中国最早专注火锅品类的连锁品牌之一,这种业态如今已成为国内最受欢迎的一大餐饮形式。目前,河南仍为其门店最密集的区域,全省分布53家门店,占总门店数的三分之一以上。 值得关注的是,在坚持高端定位的同时,巴奴深耕下沉市场的战略成效显著。145家门店中,近80%分布于二线及以下城市。 据第三方数据,巴奴位居中国火锅连锁第三大品牌,并以3.1%的市占率成为高端细分领域龙头。由于该市场集中度较低(前五大品牌合计份额仅8.1%),若能持续扩大规模,巴奴有望跻身行业头部阵营。 值得玩味的是,巴奴在上市文件中异常低调地处理扩张计划,而这本应是常规路演的亮点。经济不确定性之际,此举或为保持战略弹性。实际上,公司近年净增门店数持续攀升;2024年新增35家,2023年新增25家,2022年新增11家。 高度依赖中央厨房,似乎构成巴奴的核心优势,这种模式在降本增效的同时,保障就餐体验的稳定性。目前,公司运营5座中央厨房及专业化食材加工基地。 “我们高度重视精益店面运营。”招股书称,“依托中央厨房与冷链体系支持,食材经集中加工及小份包装,显著降低门店对设备及人力的依赖。” 规模化效应叠加中央厨房模式,推动公司盈利能力持续提升。餐厅经营利润率从2023年的21.3%稳步增长至今年第一季度的23.7%,从而带动盈利稳健上行,当季净利润同比激增58%至5,520万元(上年同期为3,500万元)。 海底捞构成估值对标的最佳参照,当前其市盈率(P/E)为16倍,市销率(P/S)达1.74倍。若采用可比估值法,巴奴的市值区间约为20亿至40亿元,对港股投资者而言,不啻为一道独具风味的餐饮投资新选择。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:亏损中的曹操出行 上市集资两成还债

网约车平台曹操出行有限公司(2643.HK)周二在港公开招股,发售4,417.86万股,一成公开发售,每股售价41.94港元,集资约18.53亿港元,于本月20日截止认购,25日挂牌。 公司2024年收入146.6亿元,按年增37.4%,但仍录得亏损12.5亿元。截至去年底,曹操出行的定制车队超过3.4万辆,覆盖31个城市。公司的月活跃用户按年增49.5%至约2,870万,日订单量上升33.2%至163.4万,司机每小时平均收入35.7元,跌1.1%。 此次集资所得约20%用于偿还若干银行借款,19%用于改进车服解决方案及服务质量,约18%用于提升并推出定制车,17%用于提升技术及投资自动驾驶,16%用于扩大地理覆盖范围,余下约10%用作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里