2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾经雄心壮志要在海外大展拳脚的碧桂园,因经济问题及外地国家政策左摇右摆影响,将陆续退出海外项目

重点:

  • 碧桂园洽商出售澳州余下项目权益,将全线退出当地市场
  • 马来西亚森林城市项目进展停滞难前

 

刘智恒

早在十年前,当碧桂园控股有限公司(2007.HK)在内地南征北讨,逐渐晋身开发商龙头之列时,前主席杨国强不甘心只在一地为王,他的眼光开始望向世界,亚太市场是第一步。想到就做,杨国强迅即在海外开疆拓土,先后投资马来西亚、泰国、印尼及澳大利亚,截至2017年,集团在亚太区已拿下17个项目。

十年过去,海外拓展雄图伟略非但未为集团带来盈利,反倒碰得灰头土脸,更被海外项目拖后腿,为原已资金紧绌的碧桂园,添加不少烦恼。

近日有消息,碧桂园正以2.4亿澳元(11.3亿元),向中资开发商Avantaus洽售澳大利亚悉尼Wilton Greens项目余下权益,及后碧桂园亦承认有机于上半年完成出售。其实去年10月,碧桂园已将澳大利亚墨尔本的住宅项目Windermere的剩余地块,以2.5亿澳元售予新加坡的星狮地产。是次若成功将悉尼地皮脱手,意味集团全面退出澳大利亚市场。

另外,由于负债沉重,碧桂园将位于泰国的土地及房产,用作两笔约7.74亿泰铢(1.55亿元)债券的抵押品,以取代集团作为担保人。

森林城市变“鬼城”

澳大利亚及泰国的事情只是小菜一碟,真正令集团深陷泥泞的,肯定是马来西亚的超级项目森林城市,至今仍不知怎样“埋尾”,令碧桂园处于进退两难的困境。

这个曾经是碧桂园进军海外的代表作,位于马来西亚柔佛州伊斯干达的经济特区,距新加坡只是一海峡之遥,总规划占地30平方公里,将发展住宅、商业、酒店及度假等项目,发展时间25至30年,可容数十万人口,目标是建成一座智慧绿色城市,总投资额达到1,000亿美元。

2016年,当时的马来西亚首相纳吉布更扬言,新经济区未来20年将创造20万个就业机会。岂料2018马哈蒂尔上场,竟表示禁止外国人购买森林城市房产,后虽改口,但亦强调会对签证有所限制。事件令海外投资者哗然,纷纷对森林城市却步。

雪上加霜是新冠疫情爆发,销售及建设不是停顿就是放缓,销情一落千丈,项目资金链绷紧,加上碧桂园在内地又陷入财困,无力支持马来西亚的发展。另一方面,项目买家收楼时,发觉森林城市仍然冷冷清清,人烟罕至,与当初售楼时发展商所说的美好景像落差太大,于是不断投诉抗议,负面消息令项目更加无人问津,市场戏称森林城市是一座“鬼城”。

虽然现任首相安华去年表示将森林城市设为金融特区,令项目重燃希望,但市场仍认为马来西亚政策阴晴不定,对当地房产还是少沾手为妙,因此森林城市的困局暂仍未能逆转。

说回碧桂园,截至2023年6月底止,集团现金1,011亿元,另外受限制现金约294.5亿元。债务方面,有息负债包括银行借款、优先票据,可换股债券及公司债券,合共高达2,579亿元。事实上,到今天情况更糟糕,境外债务接连违约,去年下半年的销售又大幅下滑,资金回笼缓慢。在此情况下,实在没有资金去推动森林城市的发展。

碧桂园海外拓展败走麦城,主要是扩展过急,以及错判形势,看不透部分东南亚国家的政治局势变化;另外是疫情影响全球经济,当然最致命是内地房地产下滑,政府严控开发商借贷,令房企面对资金链问题,在内地已自顾不瑕,又那有能力支持海外业务。

野蛮生长

市场不少批评声音,认为包括碧桂园等房企,最大问题是过去多年盲目扩张,没做好风险管理,以高杠杆发展,因此负债累累,才会有今天结果。

对于这类“马后炮”的指摘或分析,根本是人云亦云,流于表面。你看看,今天不是十家八家开发商负债沉重,而几乎是每一家民营房企都无一幸免,差别只在于你是欠债数百亿或是数千亿,甚至是上万亿。

既然家家民营房企都以相同模式营运,你就明白是中国房企经营常态,在那个时代,若不是以这个高杠杆模式去发展,根本没可能竞争,要么就大落后,甚至是被淘汰。

坦白说,中国房地产迈入自由市场的时间只不过二十多年,初期基本上许多规范未成形,规则及模式是一步一步摸索,可以说房地产行业是处于一个野蛮生长的环境。

试想一条赛道未有限速,市场上百驾竞走,先是100公里,再而200及300公里,问题也没发生,既没管制,又怕不提速会落后于对手,于是加到500公里。这时裁判开始发觉问题出现,若再不降速,不但参赛者有危险,赛道也不堪负荷,后果堪虞,于是突然狠下规定要减速刹车,一辆高速中行驶的汽车,急踩油刹停,情况肯定十分狼狈及混乱。

面对现实,内地房地产经过多年超高速发展,问题陆续浮现,要进行复修,去调整改变过去的缺点,令未来的发展可以更健康。无可否认,过程将是痛苦,当中必然有企业捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相当时间去过渡。

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新闻

简讯:宜明昂科折让13%配股筹3.5亿港元

创新药企业宜明昂科(1541.HK)周四宣布,拟配售2,420万股新H股,约占扩大后股本约5.61%,集资3.51亿港元(4,500万美元),每股配售价14.5港元,较前一日收市价格16.66港元折让约12.97%。 公司表示,所得款项净额估计达约3.45亿元,将用于为在中国进行IMM2510及IMM27M的单一疗法及联合疗法的研发提供资金以治疗实体瘤;为IMM01(替达派西普)的研发提供资金,以及为IMM0306的研发提供资金,补充营运资金与一般企业用途。 宜明昂科日前已向国家药品监督管理局药品审评中心,提交IMM2510用于治疗经免疫治疗耐药性非小细胞肺癌(NSCLC)的三期临床试验的申请。 公司股价周四低开,至中午休市报14.46港元,跌13.21%。不过今年以来公司股价仍升180%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Top Toy has filed for an IPO

TOP TOY能否撼动泡泡玛特的王者地位?

日式零售企业名创优品拆分出的子公司,位列中国第三大潮流玩具零售商,在创立仅五年后已提交香港上市申请 重点: 名创优品拆分出的TOP TOY已递交港股上市申请,借母企遍及全球的7,000余家门店网络,复制泡泡玛特的成功路径 13亿美元估值及日益壮大的自有知识产权矩阵,或将提升这家潮玩企业在日趋饱和市场中的胜算 谭英 2013年,企业家叶国富创立名创优品(9896.HK, MNSO.US)连锁专卖店时,从日本折扣连锁店大创(Daiso)及快时尚零售商优衣库(Uniqlo)汲取灵感。通过融合平价策略、海量品类与日式“卡哇伊”(kawaii)美学,名创优品发展为全球零售巨头。截至今年6月末,其运用该模式构建的门店网络,国内及海外店分别达4,305家与3,307家,规模早已超越优衣库约2,500家门店。 如今,名创优品正远离聚光灯,为其新生子品牌Top Toy International Group Ltd.让路。后者于上月末提交港股上市申请,旨在押注全球藏玩手办热潮的持续升温。 TOP TOY的上市计划早有伏笔,叶国福在2022年就讨论过将其分拆独立上市。但在泡泡玛特(9992.HK)旗下LABUBU系列大获成功引爆潮玩收藏热潮之际,其上市时机堪称精准。此次上市距该公司7月完成的5,940万美元A轮融资仅数月,该轮融资由新加坡淡马锡旗下机构注资4,000万美元(持股比例3.2%),使TOP TOY估值达到13亿美元。 凭借淡马锡等重量级投资者,以及摩根大通、瑞银、中信证券等IPO承销商的支持,叶国福正将矛头直指泡泡玛特,这家令人望而生畏的行业标杆。泡泡玛特最新财报显示,其上半年营收飙升至138亿元(约合19亿美元),增长两倍;净利润达46亿元,激增三倍。相较之下,TOP TOY同期营收增长稳健但差距显著,同比增长60%至13.6亿元,约为泡泡玛特的十分之一。据其上市申请文件披露,其净利润增长30%至1.81亿元。 市值方面,泡泡玛特当前约3,400亿港元(约合440亿美元),在过去52周股价暴涨逾三倍后,其规模远超TOP TOY的13亿美元。 自2020年开设首家门店起,叶国福将TOP TOY定位为藏家平价超市,沿袭名创优品销售化妆品、办公用品等海量高性价比日杂的模式。这与泡泡玛特形成鲜明对比,创始人王宁通过自建设计团队及中国香港、韩国、北京的设计师资源,专注于开发具有市场穿透力的自有知识产权(IP)。 这种差异体现在两家公司的毛利率上,泡泡玛特以近半年70%的毛利率占据压倒性优势,是TOP TOY同期32.4%毛利率的一倍有余。差距主要源于TOP TOY高度依赖迪士尼、“Hello Kitty”持有方三丽鸥等第三方IP授权。反观泡泡玛特,则主要使用包括LABUBU在内的自有IP角色。 加注自有IP开发 TOP TOY正积极转型,力图在自有IP占比与毛利率方面向追赶泡泡玛特。采用自有IP的产品营收占比从2022年的不足40%,升至今年上半年的约50%。伴随此进程,其毛利率从19.9%提升至32.4%。 不过,授权IP玩具仍是TOP…

简讯:微创机器人销售强劲 今年股价爆升2.5倍

上海微创医疗机器人(集团)股份有限公司(2252.HK)周三公布,截至公告日止,集团旗下的腔镜、骨科、血管介入等核心产品的订单量,累计超过170台。 当中集团的核心产品“图迈”腔镜手术机器人的订单已超过百台,全球装机近80台,居国产品牌首位。公司强调,产品的商业化进程已进入全面加速阶段。 图迈是首个进入海外市场的国产腔镜手术机器人,海外订单突破60台,装机覆盖亚洲、欧洲、非洲、大洋洲、南美洲共40个国家及地区。 周四微创机器人开盘跌近1%报32.86港元,年初至今公司股价升近两倍半。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
pre-made food

上菜太快也有错? 预制菜的中国式矛盾

预制菜让餐饮变快,也让信任变薄。从太二到西贝,工业化的餐桌革命能否被以美食自豪的中国食客吞下?    李世达 如今在中国吃饭,一道菜上桌太快,总会有人怀疑它是“预制菜”。 不少知名餐饮集团正面对预制菜的批评。西北菜餐厅西贝莜面村近日被揭发使用中央厨房制作的半成品,引发全网围攻。餐饮行业的标准化神话顿时变成信任危机。中国人对预制菜的反感几乎是条件反射,标准化、工业化的集体制造,是对中国美食文化的侮辱。 但有趣的是,官方风向却完全相反。自2023年“中央一号文件”首次提出“培育发展预制菜产业”以来,预制菜被定义为推动农业现代化、带动冷链物流与乡村振兴的“新质生产力”。广东更在2025年1月起实施《粤菜预制菜包装标识通用要求》,要求产品标示制作方式与加热说明,并规划多个产业园。对政府而言,这是供应链升级的缩影——从田间到餐桌,预制菜能缩短流程、稳定品质、减少浪费,还能创造新的就业与出口机会。 只是,政策的推广似乎不对民众的胃口。 当效率尝起来像背叛 同样引起争议的还有红极一时的太二酸菜鱼,有消费者质疑,太二七分钟能上三道菜,认为是使用预制的鱼片与汤底,而非“活鱼现杀”。 太二的母公司九毛九(9922.HK),今年上半年营收下滑10%,净利减少16%,翻台率降至2.2次/天。其中太二直营店同店销售额同比下降19%。公司股价自年初以来已跌去40%。九毛九与西贝都否认使用“预制菜”——太二强调鱼每日配送、店内腌制;西贝则辩称中央厨房只是“前置加工”。 这正是行业的微妙灰色地带:在官方定义里,经过工业化烹调、包装、加热即食的才是“预制菜”;但在消费者眼中,只要不是“厨师现炒”,就是预制菜。这种认知落差,使标准化变成冒犯。 根据Wind数据与新浪报导,A股市场上31家公司被归类为预制菜概念股,其中约60%的公司在过去一年中出现业绩下滑。2024年,有22家公司的归母净利同比为降。而被称作“预制菜第一股”味知香(605089.SH),其股价已从高点回落约73%。 那么为何中国仍坚持推动这项争议性产业,原因其实并不复杂。随着餐饮人力成本上升、城镇化推进与食安要求日趋严格,预制菜能提升效率、强化追溯、稳定供应。 对政策制定者而言,这是“现代食品工业”的一部分——像新能源车或智慧制造一样,是生产力的升级。但问题在于:中国餐饮文化的核心是“现炒现卖”的烟火气。当国家层面公开宣传“预制菜上桌”,对普通食客而言,就像在告诉他:你吃的那碗面,可能是中央厨房加热出来的。这种“去现场化”的推广,反而刺激了心理防线。 中国消费者并非一概排斥预制菜。许多人对麦当劳、肯德基等速食连锁店的操作欣然接受,因为那种工业化效率本就是品牌的一部分,甚至被视为值得称道的特点。但若是一家自诩为“中国美食传承”的餐厅,便会被视为对文化的背离。 这正是预制菜最微妙的矛盾,它是中国餐饮现代化的趋势,却也是中国消费文化最难跨越的情感边界。如果有一天,企业能让消费者在品尝时忘记“预制”两个字,那一天,预制菜或许才真正被“吃进”中国人的心里。 李世达,咏竹坊编辑。他的联络方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里