2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾经雄心壮志要在海外大展拳脚的碧桂园,因经济问题及外地国家政策左摇右摆影响,将陆续退出海外项目

重点:

  • 碧桂园洽商出售澳州余下项目权益,将全线退出当地市场
  • 马来西亚森林城市项目进展停滞难前

 

刘智恒

早在十年前,当碧桂园控股有限公司(2007.HK)在内地南征北讨,逐渐晋身开发商龙头之列时,前主席杨国强不甘心只在一地为王,他的眼光开始望向世界,亚太市场是第一步。想到就做,杨国强迅即在海外开疆拓土,先后投资马来西亚、泰国、印尼及澳大利亚,截至2017年,集团在亚太区已拿下17个项目。

十年过去,海外拓展雄图伟略非但未为集团带来盈利,反倒碰得灰头土脸,更被海外项目拖后腿,为原已资金紧绌的碧桂园,添加不少烦恼。

近日有消息,碧桂园正以2.4亿澳元(11.3亿元),向中资开发商Avantaus洽售澳大利亚悉尼Wilton Greens项目余下权益,及后碧桂园亦承认有机于上半年完成出售。其实去年10月,碧桂园已将澳大利亚墨尔本的住宅项目Windermere的剩余地块,以2.5亿澳元售予新加坡的星狮地产。是次若成功将悉尼地皮脱手,意味集团全面退出澳大利亚市场。

另外,由于负债沉重,碧桂园将位于泰国的土地及房产,用作两笔约7.74亿泰铢(1.55亿元)债券的抵押品,以取代集团作为担保人。

森林城市变“鬼城”

澳大利亚及泰国的事情只是小菜一碟,真正令集团深陷泥泞的,肯定是马来西亚的超级项目森林城市,至今仍不知怎样“埋尾”,令碧桂园处于进退两难的困境。

这个曾经是碧桂园进军海外的代表作,位于马来西亚柔佛州伊斯干达的经济特区,距新加坡只是一海峡之遥,总规划占地30平方公里,将发展住宅、商业、酒店及度假等项目,发展时间25至30年,可容数十万人口,目标是建成一座智慧绿色城市,总投资额达到1,000亿美元。

2016年,当时的马来西亚首相纳吉布更扬言,新经济区未来20年将创造20万个就业机会。岂料2018马哈蒂尔上场,竟表示禁止外国人购买森林城市房产,后虽改口,但亦强调会对签证有所限制。事件令海外投资者哗然,纷纷对森林城市却步。

雪上加霜是新冠疫情爆发,销售及建设不是停顿就是放缓,销情一落千丈,项目资金链绷紧,加上碧桂园在内地又陷入财困,无力支持马来西亚的发展。另一方面,项目买家收楼时,发觉森林城市仍然冷冷清清,人烟罕至,与当初售楼时发展商所说的美好景像落差太大,于是不断投诉抗议,负面消息令项目更加无人问津,市场戏称森林城市是一座“鬼城”。

虽然现任首相安华去年表示将森林城市设为金融特区,令项目重燃希望,但市场仍认为马来西亚政策阴晴不定,对当地房产还是少沾手为妙,因此森林城市的困局暂仍未能逆转。

说回碧桂园,截至2023年6月底止,集团现金1,011亿元,另外受限制现金约294.5亿元。债务方面,有息负债包括银行借款、优先票据,可换股债券及公司债券,合共高达2,579亿元。事实上,到今天情况更糟糕,境外债务接连违约,去年下半年的销售又大幅下滑,资金回笼缓慢。在此情况下,实在没有资金去推动森林城市的发展。

碧桂园海外拓展败走麦城,主要是扩展过急,以及错判形势,看不透部分东南亚国家的政治局势变化;另外是疫情影响全球经济,当然最致命是内地房地产下滑,政府严控开发商借贷,令房企面对资金链问题,在内地已自顾不瑕,又那有能力支持海外业务。

野蛮生长

市场不少批评声音,认为包括碧桂园等房企,最大问题是过去多年盲目扩张,没做好风险管理,以高杠杆发展,因此负债累累,才会有今天结果。

对于这类“马后炮”的指摘或分析,根本是人云亦云,流于表面。你看看,今天不是十家八家开发商负债沉重,而几乎是每一家民营房企都无一幸免,差别只在于你是欠债数百亿或是数千亿,甚至是上万亿。

既然家家民营房企都以相同模式营运,你就明白是中国房企经营常态,在那个时代,若不是以这个高杠杆模式去发展,根本没可能竞争,要么就大落后,甚至是被淘汰。

坦白说,中国房地产迈入自由市场的时间只不过二十多年,初期基本上许多规范未成形,规则及模式是一步一步摸索,可以说房地产行业是处于一个野蛮生长的环境。

试想一条赛道未有限速,市场上百驾竞走,先是100公里,再而200及300公里,问题也没发生,既没管制,又怕不提速会落后于对手,于是加到500公里。这时裁判开始发觉问题出现,若再不降速,不但参赛者有危险,赛道也不堪负荷,后果堪虞,于是突然狠下规定要减速刹车,一辆高速中行驶的汽车,急踩油刹停,情况肯定十分狼狈及混乱。

面对现实,内地房地产经过多年超高速发展,问题陆续浮现,要进行复修,去调整改变过去的缺点,令未来的发展可以更健康。无可否认,过程将是痛苦,当中必然有企业捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相当时间去过渡。

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新闻

简讯:江西铜业拟斥9.05亿美元全面收购SolGold

矿业公司江西铜业股份有限公司(0358.HK;600362.SH)周日宣布,拟以每股26便士(0.34美元)的价格收购其未持有的铜金矿商SolGold Plc(SOLG.L)剩余88%的股份。该报价较该股近期交易水平存在溢价。 江西铜业表示,其目前持有伦敦上市公司SolGold近3.66亿股股份,占该公司股份的12.19%。按每股26便士计算,剩余26.3亿股股份将耗费江西铜业约6.84亿英镑(合9.05亿美元)。 江西铜业补充称,该要约仍处于无约束力阶段,且已遭SolGold董事会拒绝。 该公司表示:“本公司保留提出其他对价形式或不同对价组合的权力,并保留在特定常见情形下以不优于潜在收购所载条款对目标公司提出要约的权利。” 江西铜业港股周一午后交易时段上涨约8.1%,报33.16港元,年内累计上涨136%。SolGold股价上周五上涨13%,收报29.55便士,较要约价高出约13.7%。该股11月前三周交易区间为17至20便士。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Atour is a hotel operator

800万颗枕头撑起营收 亚朵迎来丰收年

受惠零售业务表现强劲,酒店营运商亚朵预期2025全年收入将增长35%,高于年初预测的25%增幅 重点: 亚朵第三季营收按年增长38.4%,并将全年营收增长指引由原先预测的25%上调至35% 平均可出租客房收入(RevPAR)在第三季仍持续下滑,但公司表示,随着“十一黄金周”七天假期表现强劲,相关情况有望改善    阳歌 对亚朵生活控股有限公司(ATAT.US)而言,2025年的成长故事要从一颗枕头说起。 这家高端酒店营运商于上周公布第三季业绩时表示,预期今年全年营收将增长35%,较年初预测的25%增幅大幅上调。推动这一增长的主要动力来自公司的零售业务,该业务让住客可透过亚朵的线上商城购买房间内所使用的各类产品。其中表现尤为出色的是寝具产品,包括枕头在内的床品销售成绩亮眼,成为零售业务增长的主要带动来源。 投资者普遍受到公司最新财报的鼓舞,带动亚朵股价在上周公布业绩后的五个交易日内上涨8.5%。分析师对该公司同样评价正面,目前追踪该股的19名分析师全数给予“买入”或“强烈买入”评级。在中国经济放缓前景不明朗的背景下,这样的一致看好可说相当罕见。 亚朵亦未能完全免受经济放缓影响,旗下平均可出租客房收入(RevPAR)在第三季再度按季录得下滑。RevPAR是业界最受关注的核心指标,结合房价与入住率表现。2023年受疫情后“报复性旅游”浪潮推动,亚朵及其同业的RevPAR曾录得强劲增长,但自去年起已开始转为收缩。 稍为令人鼓舞的是,今年以来,亚朵RevPAR的跌幅持续收窄,第三季按年仅下滑2.4%至371元,反映房价策略调整已开始带动入住需求回稳。与此同时,旗下定位于入门市场的“亚朵轻居”品牌表现突出,成功吸引重视性价比的消费族群。另一项正面讯号则来自中国十一黄金周假期期间,公司旗下酒店的RevPAR录得回升,相关成果预计将反映在第四季业绩报告中。 亚朵创办人兼董事长王海军在业绩电话会议上表示:“就酒店行业而言,第三季以来整体市场已呈现温和复苏。”他补充:“虽然旅游及休闲需求持续保持强劲,但行业同时呈现出热点快速转移及区域复苏不均的特征。”惟未有作出具体说明。 与中国多数面向消费者的行业一样,休闲与旅游产业在疫情期间遭受重创后,于2023年出现强力反弹,但在经济增速放缓的压力下,自去年起再度走弱。在此背景下,亚朵及部分同业透过积极扩张新酒店网络,部分延续了自身的成长故事。 第三季期间,亚朵新增开设152家酒店,截至9月底旗下酒店总数增至1,948家。该数量大致与公司上半年新增酒店总数相当,显示其开店节奏正持续加快。这股扩张速度预料将延续至第四季。公司在业绩电话会议上表示,对于实现年初订下“至2025年底营运2,119家酒店”的目标仍具“充分信心”。若要达成该目标,公司第四季须再新增171家酒店。 金枕头 受新酒店加速开业带动,亚朵第三季收入按年增长38.4%,增至26.3亿元(约3.72亿美元),较前两个季度有所提速。这使得公司首九个月累计收入按年增长35.5%,也正是公司将全年收入增长预测由原先的25%上调至35%的主要原因。 零售业务堪称公司推动营收强劲增长的“秘密武器”。第三季该业务收入按年激增76.4%,由去年同期的4.79亿元升至8.46亿元。相比之下,核心酒店营运业务的收入增速明显放缓,第三季按年仅增长25.5%,由去年的13.7亿元增至17.2亿元。随着零售业务快速扩张,其收入占比已由去年约四分之一提升至目前接近三分之一,在集团收入结构中的比重显著上升。 尤其是在寝具产品销售方面表现更为亮眼。公司表示,零售业务近期的畅销产品之一为“深睡记忆枕”,该产品上市后首25天即录得商品交易总额(GMV)达1亿元,自开售以来累计售出800万个枕头。 今年首九个月,公司零售业务收入按年增长75%,使公司有信心预测全年相关收入增幅将“至少达65%”。不过需指出的是,该项业务于2024年曾录得高达126%的增长,显示随着业务逐步成熟,增速很可能持续且快速放缓。 零售业务是亚朵的一大特色,也可能是让分析师高度看好公司的原因之一,因为其毛利率明显高于酒店主营业务。亚朵表示,第三季零售业务毛利率为52.7%,按年持平;相比之下,酒店业务毛利率按年上升1.3个百分点,至明显较低的37.3%。 在盈利方面,公司同期净利润按年增长24.6%至4.74亿元。相较收入增速,盈利上升较为缓慢,主要受非营运因素影响,包括税项开支增加。公司同时宣布派发本年度第二次股息,令全年派息总额增至逾1亿美元。 尽管分析师普遍看好该公司,但投资者的态度似乎较为分歧。即使亚朵股价今年已累升45%,其股票的预测市盈率(P/E)仍仅约20倍,远低于竞争对手华住集团(HTHT.US; 1179.HK)的35倍。华住的中国核心业务同样承压,第三季RevPAR按年下跌4.7%,但该公司同时拥有庞大的海外酒店资产组合,该部分业务多年受压后已开始出现复苏迹象,第三季RevPAR按年回升6.1%。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:高鑫零售CEO沈辉辞任 李卫平接任

大润发超市连锁店运营商高鑫零售有限公司(6808.HK)周日公布,执行董事兼首席执行官,因因需要投入更多时间于其家庭事务而决定辞任,其职务由李卫平接任,有关人事变动自周一起生效。 据公司公布,李卫平在零售行业积累逾20年的丰富管理经验。于2018年9月至2025年11月任职于盒马,曾任盒马华北北京大区总经理、盒马鲜生业态首席执行官及盒马首席商品官,离任前任职于盒马总裁办公室。 今年初,阿里巴巴出售高鑫零售全部股权予德宏资本。截至9月底止的2026上半财年,高鑫零售收入按年减12.1%至305亿元(43.22亿元),亏损1.27亿元,去年同期为盈利2.06亿元。 公司股价周一高开,至中午休市报1.7港元,升5.59%。年初迄今累跌28.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
ATRenew is a recycler

万物新生发力布局全球回收业务

公司表示已启动中国设备出口业务,并计划在未来两到三年内继续拓展该业务板块 重点: 万物新生三季度营收增长27%,同时公布未来两到三年战略路线图,其中出口业务成为新重点 受益于零售业务改善,当季创下利润新高,毛利率亦大幅提升    阳歌 万物新生(RERE.US)深耕二手手机、电脑等电子产品转售服务十四年,近年更拓展至奢侈品包袋、名酒等品类回收,在循环经济赛道已经是骨灰级选手。现在,这家中国头部回收企业,准备依托领先的回收、翻新技术,以及分销能力,推动旗下爱回收品牌进军全球市场。 11月20日的三季度业绩电话会上,全球化拓展成为万物新生未来两到三年规划的核心亮点。财报显示,公司持续实现两位数强劲营收增长,这既源于其核心业务智能手机回收服务的认知度提升,也得益于其他二手品类业务的持续扩张。 同时,公司连续第五个季度录得净利润,并创历史新高,显示其回收运营效率随规模效应和经验积累持续提升。作为佐证,占总营收92%的产品销售毛利率从去年同期的11.7%升至13.4%。 万物新生此前曾通过日本、瑞典等地的合作试水国际扩张。不过公司最新表态显示,未来两到三年以中国产品出口为主的国际化拓展将跃升为核心战略,并有望成为全新增长引擎。 创始人兼董事长陈雪峰(Kerry)在财报电话会上透露,万物新生海外销售的国行设备月出口量已突破1万台。他指出,具有国际枢纽地位的南方港口城市香港,正快速崛起为中国循环商品销往全球的中转站。 “展望未来,随着国内回收渗透率提升及标准进一步明晰,我们相信出口规模将持续扩大,”陈雪峰详解公司出口战略的双轨路径:其一是面向企业端的拍机堂平台计划推出国际版;“同时我们将在适当时机,与战略伙伴的全球布局协同发力,提供解决方案并共同开拓更广阔的全球零售机遇。” 在准备加强海外业务的同时,万物新生的国际形象也在提升中——公司披露其入围本年度“为地球奋斗奖”(Earthshot Prize)决赛圈。这项由英国威廉王子创立的国际环保奖项,每年围绕5个“地球议题”,评选5名获奖者。 国际化拓展是财报电话会披露的“三阶段发展战略”组成部分,计划在未来两到三年实施。在中国第十五个五年规划中,循环经济几乎必然将作为推进环保与减排的重要环节被纳入其中。 万物新生等“绿色”企业一定有机会从相关政策中受益,因为这些企业也是中国完成环保目标的重要助力者。具体方式可能会包括政府补贴、低息贷款,以及新建设施与资质审批等环节的绿色通道。 履约团队扩容 陈雪峰表示,除国际化拓展外,三阶段战略另两大支柱包括持续强化核心能力、加速确立爱回收作为“中国领先循环品牌”的定位。 前者将通过提升场景化运营、履约及翻新能力,并加大技术投入实现;后者则会注重与其他消费品牌的合作及,并且把“爱回收”品牌生态延伸至“爱分类”。 在核心能力建设方面出现显著转向:公司将更重视快速扩张的履约专员团队——该团队提供上门回收服务。这支逾1,000人的团队与持续扩张的爱回收门店网络形成互补——截至9月末门店总数为2,195家。 公司似乎正在放缓此前激进的拓店节奏,三季度新增约100家门店,较二季度206家的增量缩减近半。 “未来新店开设节奏将与上门服务团队扩张动态平衡,以确保实体网点与人效的最优配置,”陈雪峰表示。 持续扩张的门店网络与履约团队,是万物新生打通线下网点、客服团队以及线上平台的关键环节,覆盖C2B/B2B/B2C等等多样的场景。 多元交易渠道正与日益丰富的产品线形成协同效应:除核心电子产品外,新增的“多品类”业务涵盖二手包袋、黄金、名酒等品类。 万物新生指出,“多品类”业务自两年前推出以来快速增长,三季度通过1,009家门店开展的该业务交易量同比增长95%。不过该业务规模仍相对有限,当季贡献约5,300万元(746万美元)服务收入,占公司服务总收入的12.5%。 公司营收主体仍来自产品销售,三季度销售额同比增长28.7%至47.3亿元(上年同期36.7亿元)。包含产品与服务收入的总营收同比增长27.1%至51.5亿元。 伴随运营效率提升,公司商品成本占总营收比例从去年同期的88.3%降至86.6%。这一降幅直接体现为利润率改善,源于公司通过加大循环商品直营销售等措施优化运营。同时自动化流程覆盖率持续提升,并推进城市级回收体系以降低成本。 最终万物新生三季度经调整营业利润同比激增34.9%至创纪录的1.4亿元,GAAP净利润飙升407%至历史新高9,080万元。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里