大陆国际申美上市 57倍市盈率冠绝全行

2025年02月28日

这家区域性物业管理公司已申请在纳斯达克上市，估值约为1亿美元，市盈率远高于大多数同行

重点：

大陆国际申请在纳斯达克上市，可能募集约800万美元资金，市盈率约为57倍
这家物业管理公司正向更赚钱的租赁服务转型，所以其利润率远高于大多数同行

阳歌

中国房地产市场如今对投资者来说并不友好，因为价格持续下跌，由于缺乏资金和需求疲软，数以千计的项目因而烂尾。但这几乎阻挡不了区域性物业管理服务提供商大陆国际集团有限公司，据该公司本周提交的一份文件显示，计划通过在纳斯达克IPO募集800万美元，这个金额不算大。

在中国房地产市场低迷时期，物业管理公司是为数不多而能够持续盈利的业务之一，其收入主要来自定期收取管理费。然而，即便是这个业务也面临着压力，这一点从大陆国际招股说明书的数据中就可以看出来，对此我们稍后再介绍。

此次IPO有点不同寻常，原因有很多，尤其是大陆国际选择在纳斯达克上市这一点。它的几乎所有同行都选择香港上市，那里的投资者对中国房地产市场的任何情况都非常熟悉。或许大陆国际选择赴纽约上市也正是出于这个原因，因为和很多在香港上市的同行相比，该公司寻求的估值也相当高。

大陆国际似乎认为自己配得上这么高的估值，原因在于该公司利润率高企，而高利润率看起来是其最近从传统物业管理服务，转向更赚钱的租赁服务的结果。自三年前进入该行业以来，租赁服务已成为其主要收入来源。

公司还为投资者提供了一个相对独特的机会，让他们可以投资一家希望将业务扩展到成都基地之外的区域性物业管理公司。公司表示，计划将IPO收益的一半用于战略投资，包括收购和成立合资企业，这些投资可能会使其扩展到目前的大本营之外的地方。而在成都，公司管理着十几处商业和住宅物业，并为另外三处物业提供转租服务。

在深入研究其财务状况前，我们来详细看看该公司的融资目标，这些目标表明了公司为何对自己评价甚高。大陆国际表示，计划以每股4至6美元的价格出售150万股股票，占其扩大后股本的7.7%。这将使该公司的估值达到约1亿美元。

以此市值和该公司最新的年度利润计算，其市盈率(P/E)将达到57倍。其他在香港上市的同行规模都比它大得多，但市盈率却低得多，其中金茂服务(0816.HK)仅为6.7倍，万物云(2602.HK)为15倍，而规模较小的越秀服务(6626.HK)为9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是，它们大多是大型上市房地产开发商的子公司，而这些开发商现在几乎都在巨亏。投资者可能会担心，那些规模较大的母公司，可能会试图从自己旗下的物业管理部门抽取资金。实际上，大陆国际也是由房地产开发商大陆集团控制，后者目前约占大陆国际收入的四分之一。

唯一一家接近大陆国际估值目标的同行是贝壳(BEKE.US；2423.HK)，该公司是中国领先的房地产中介服务提供商，当前市盈率为47倍。

丰厚的利润率

说到这里，我们就来详细看看大陆国际的财务状况，包括看起来相当强劲的毛利率。与此同时，这些财务数据也表明，在经济放缓、房地产市场疲软的情况下，商业地产空置率上升，业主支付高额管理费的意愿下降，即使是物业管理公司也面临压力。

根据招股书中引用的第三方市场数据，公司所处的中国物业管理服务市场，预计从2020年起每年增长4.5%，到2027年将达到1,080亿美元。大陆国际还指出，该市场的区域性特点使其高度分散，这为整合提供了机会。

截至去年9月的六个月里，也就是该公司的上半财年，它的营收从上年同期的276万美元增至284万美元，增幅仅为3%。与截至2024年3月财年录得的增长15.7%至554万美元比，增长速度大幅放缓。

增长放缓的一个主要原因，是该公司收取的服务费用呈现出疲态。截至2024年9月的六个月，该公司管理的住宅物业的服务费，从上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商业物业管理费在此期间显示出类似的趋势，从上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前，住宅管理费在上个财政年度增长了46％，而商业管理费则增长了14％。

“目前，写字楼和零售空间的供应量正在增加，而入住率却在下降，”该公司表示。“如何吸引和留住租户和客户，已成为我们业务运营中的一个主要挑战。”

尽管业绩疲软，大陆国际在截至去年9月的六个月里，仍录得44.2%的毛利率，与金茂服务去年上半年的24.6%、越秀服务的25.9%和碧桂园服务的21.2%相比，几乎高出了一倍甚至更多。

高利润率背后的一个主要因素似乎是大陆国际于2022年4月进入租赁服务领域，而这块业务的利润率要高于管理服务。招股书显示，租赁服务目前占公司总收入的一半以上，在最新报告期内约占60%，其余大部分则来自物业管理。

截至去年9月的六个月里，大陆国际实现净利润87.8万美元，同比增长4.8%。这样的利润增长加上3%的收入增长，看起来平平无奇，也落后于大多数同行。但大陆国际可能希望投资者关注它的利润率，以及成为行业整合者的潜力，因为它在纽约(而不是香港)上市，可以利用投资者对中国房地产市场的复杂情况相对不熟悉的优势。

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