Property management is Dalu's business

这家区域性物业管理公司已申请在纳斯达克上市,估值约为1亿美元,市盈率远高于大多数同行

重点:

  • 大陆国际申请在纳斯达克上市,可能募集约800万美元资金,市盈率约为57倍
  • 这家物业管理公司正向更赚钱的租赁服务转型,所以其利润率远高于大多数同行

  

阳歌

中国房地产市场如今对投资者来说并不友好,因为价格持续下跌,由于缺乏资金和需求疲软,数以千计的项目因而烂尾。但这几乎阻挡不了区域性物业管理服务提供商大陆国际集团有限公司,据该公司本周提交的一份文件显示,计划通过在纳斯达克IPO募集800万美元,这个金额不算大。

在中国房地产市场低迷时期,物业管理公司是为数不多而能够持续盈利的业务之一,其收入主要来自定期收取管理费。然而,即便是这个业务也面临着压力,这一点从大陆国际招股说明书的数据中就可以看出来,对此我们稍后再介绍。

此次IPO有点不同寻常,原因有很多,尤其是大陆国际选择在纳斯达克上市这一点。它的几乎所有同行都选择香港上市,那里的投资者对中国房地产市场的任何情况都非常熟悉。或许大陆国际选择赴纽约上市也正是出于这个原因,因为和很多在香港上市的同行相比,该公司寻求的估值也相当高。

大陆国际似乎认为自己配得上这么高的估值,原因在于该公司利润率高企,而高利润率看起来是其最近从传统物业管理服务,转向更赚钱的租赁服务的结果。自三年前进入该行业以来,租赁服务已成为其主要收入来源。

公司还为投资者提供了一个相对独特的机会,让他们可以投资一家希望将业务扩展到成都基地之外的区域性物业管理公司。公司表示,计划将IPO收益的一半用于战略投资,包括收购和成立合资企业,这些投资可能会使其扩展到目前的大本营之外的地方。而在成都,公司管理着十几处商业和住宅物业,并为另外三处物业提供转租服务。

在深入研究其财务状况前,我们来详细看看该公司的融资目标,这些目标表明了公司为何对自己评价甚高。大陆国际表示,计划以每股4至6美元的价格出售150万股股票,占其扩大后股本的7.7%。这将使该公司的估值达到约1亿美元。

以此市值和该公司最新的年度利润计算,其市盈率(P/E)将达到57倍。其他在香港上市的同行规模都比它大得多,但市盈率却低得多,其中金茂服务(0816.HK)仅为6.7倍,万物云(2602.HK)为15倍,而规模较小的越秀服务(6626.HK)为9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它们大多是大型上市房地产开发商的子公司,而这些开发商现在几乎都在巨亏。投资者可能会担心,那些规模较大的母公司,可能会试图从自己旗下的物业管理部门抽取资金。实际上,大陆国际也是由房地产开发商大陆集团控制,后者目前约占大陆国际收入的四分之一。

唯一一家接近大陆国际估值目标的同行是贝壳(BEKE.US;2423.HK),该公司是中国领先的房地产中介服务提供商,当前市盈率为47倍。

丰厚的利润率

说到这里,我们就来详细看看大陆国际的财务状况,包括看起来相当强劲的毛利率。与此同时,这些财务数据也表明,在经济放缓、房地产市场疲软的情况下,商业地产空置率上升,业主支付高额管理费的意愿下降,即使是物业管理公司也面临压力。

根据招股书中引用的第三方市场数据,公司所处的中国物业管理服务市场,预计从2020年起每年增长4.5%,到2027年将达到1,080亿美元。大陆国际还指出,该市场的区域性特点使其高度分散,这为整合提供了机会。

截至去年9月的六个月里,也就是该公司的上半财年,它的营收从上年同期的276万美元增至284万美元,增幅仅为3%。与截至2024年3月财年录得的增长15.7%至554万美元比,增长速度大幅放缓。

增长放缓的一个主要原因,是该公司收取的服务费用呈现出疲态。截至2024年9月的六个月,该公司管理的住宅物业的服务费,从上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商业物业管理费在此期间显示出类似的趋势,从上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理费在上个财政年度增长了46%,而商业管理费则增长了14%。

“目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降,”该公司表示。“如何吸引和留住租户和客户,已成为我们业务运营中的一个主要挑战。”

尽管业绩疲软,大陆国际在截至去年9月的六个月里,仍录得44.2%的毛利率,与金茂服务去年上半年的24.6%、越秀服务的25.9%和碧桂园服务的21.2%相比,几乎高出了一倍甚至更多。

高利润率背后的一个主要因素似乎是大陆国际于2022年4月进入租赁服务领域,而这块业务的利润率要高于管理服务。招股书显示,租赁服务目前占公司总收入的一半以上,在最新报告期内约占60%,其余大部分则来自物业管理。

截至去年9月的六个月里,大陆国际实现净利润87.8万美元,同比增长4.8%。这样的利润增长加上3%的收入增长,看起来平平无奇,也落后于大多数同行。但大陆国际可能希望投资者关注它的利润率,以及成为行业整合者的潜力,因为它在纽约(而不是香港)上市,可以利用投资者对中国房地产市场的复杂情况相对不熟悉的优势。

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Transsion makes Tecno phones

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the RWA boom is arriving ahead of schedule

以货为币 资产上链 RWA热潮的机会与风险

稳定币条例即将正式上路,RWA风潮提前涌现,香港链上金融开启一场热闹的实验    李世达 香港《稳定币条例》将于 8 月正式实施,全球目光再度聚焦这座亚洲金融中心。稳定币发行的规则确立,也为“RWA”(现实世界资产)开辟了一条通往主流金融市场的法治通道。 RWA指的是透过区块链技术,将现实世界中可验证、可交割的实体资产(如大宗商品、不动产、票据等)进行确权与数字化,进而发行代币,于链上流通与交易。这种资产代币化(tokenization)不仅提升了交易效率,更打通了传统金融与加密经济的桥梁。RWA最大的潜力在于,它不是凭空创造一种虚拟资产,而是让实体经济变得更透明、更可融资、更流动。 而稳定币条例之于RWA的重要性,在于它为RWA所需的数字结算与清算系统提供了法理基础。没有稳定币,就无法构建可编程、可实时计价与结算的代币交易环境,RWA难以突破应用瓶颈。同时,稳定币本身若无可对应、具价值基础的链上资产,其发行与使用也难获信任与规模支持。RWA提供了稳定币实际锚定物与使用场景,能提升稳定币作为结算工具的可信度与通用性。 自2023年6月起,香港金管局与财库局支持多个稳定币与RWA试点项目,包括金银业贸易场、中银香港、香港交易所、HashKey与Ant Digital Technologies(蚂蚁数科)等多方参与。除此之外,浙江、山东等外贸重地也有多家出口型企业透过合作平台,将铝锭、铜板与白糖转为链上资产,用于融资与海外订单预付结算。 据波士顿咨询(BCG)公布的估算数字,至2030年,全球代币化市场有望达到16万亿美元规模,这一数字约相当于当前黄金市值的三倍。 市场快速反应 资本市场对这波风口的反应显然更为迅速。狮腾控股(9993.HK)、广联科技(8279.HK)、德林控股(1709.HK)等多家港股公司在短时间内接连宣布进军RWA与稳定币业务,不论是表态有意申请牌照、签订合作协议或简单表示“正在研究相关方向”,都迅速引发市场炒作与股价上升。 有市场专家警告,现时“稳定币概念股”部分已严重偏离基本面。由于北水资金短炒助推,多数公司仅凭合作意向或传闻即被资金追捧,后续若无实质落地,8月监管政策正式实施后势必面临估值回调风险。 事实上,RWA作为连接资产确权与链上金融的基础设施,是对企业是否真正拥有产业场景与交易需求的考验。那些拥有实体商品交易、仓储物流、跨境清算、区块链应用经验的企业,在这场变革中更具竞争力。 而金融科技平台则可凭藉现有用户基础与技术能力,搭建资产代币化与结算系统。如复星国际(0656.HK)旗下金融科技平台星路科技,近日发布一站式RWA平台FRP。星路预计,货币基金RWA代币化之后,会是债券、风险评级相对较佳的基金、票据等产品,再之后才会是实物资产。标准化资产会是两三年内市场偏好的RWA类型。 随着《稳定币条例》于8月生效,香港或将真正迎来以实体经济为基础的链上资产时代。但这场资产重构的竞赛,终究不会奖励跑得快的人,而是给予那些跑得稳、做得真的企业。 李世达,咏竹坊编辑。他的联络方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里