Property management is Dalu's business

这家区域性物业管理公司已申请在纳斯达克上市,估值约为1亿美元,市盈率远高于大多数同行

重点:

  • 大陆国际申请在纳斯达克上市,可能募集约800万美元资金,市盈率约为57倍
  • 这家物业管理公司正向更赚钱的租赁服务转型,所以其利润率远高于大多数同行

  

阳歌

中国房地产市场如今对投资者来说并不友好,因为价格持续下跌,由于缺乏资金和需求疲软,数以千计的项目因而烂尾。但这几乎阻挡不了区域性物业管理服务提供商大陆国际集团有限公司,据该公司本周提交的一份文件显示,计划通过在纳斯达克IPO募集800万美元,这个金额不算大。

在中国房地产市场低迷时期,物业管理公司是为数不多而能够持续盈利的业务之一,其收入主要来自定期收取管理费。然而,即便是这个业务也面临着压力,这一点从大陆国际招股说明书的数据中就可以看出来,对此我们稍后再介绍。

此次IPO有点不同寻常,原因有很多,尤其是大陆国际选择在纳斯达克上市这一点。它的几乎所有同行都选择香港上市,那里的投资者对中国房地产市场的任何情况都非常熟悉。或许大陆国际选择赴纽约上市也正是出于这个原因,因为和很多在香港上市的同行相比,该公司寻求的估值也相当高。

大陆国际似乎认为自己配得上这么高的估值,原因在于该公司利润率高企,而高利润率看起来是其最近从传统物业管理服务,转向更赚钱的租赁服务的结果。自三年前进入该行业以来,租赁服务已成为其主要收入来源。

公司还为投资者提供了一个相对独特的机会,让他们可以投资一家希望将业务扩展到成都基地之外的区域性物业管理公司。公司表示,计划将IPO收益的一半用于战略投资,包括收购和成立合资企业,这些投资可能会使其扩展到目前的大本营之外的地方。而在成都,公司管理着十几处商业和住宅物业,并为另外三处物业提供转租服务。

在深入研究其财务状况前,我们来详细看看该公司的融资目标,这些目标表明了公司为何对自己评价甚高。大陆国际表示,计划以每股4至6美元的价格出售150万股股票,占其扩大后股本的7.7%。这将使该公司的估值达到约1亿美元。

以此市值和该公司最新的年度利润计算,其市盈率(P/E)将达到57倍。其他在香港上市的同行规模都比它大得多,但市盈率却低得多,其中金茂服务(0816.HK)仅为6.7倍,万物云(2602.HK)为15倍,而规模较小的越秀服务(6626.HK)为9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它们大多是大型上市房地产开发商的子公司,而这些开发商现在几乎都在巨亏。投资者可能会担心,那些规模较大的母公司,可能会试图从自己旗下的物业管理部门抽取资金。实际上,大陆国际也是由房地产开发商大陆集团控制,后者目前约占大陆国际收入的四分之一。

唯一一家接近大陆国际估值目标的同行是贝壳(BEKE.US;2423.HK),该公司是中国领先的房地产中介服务提供商,当前市盈率为47倍。

丰厚的利润率

说到这里,我们就来详细看看大陆国际的财务状况,包括看起来相当强劲的毛利率。与此同时,这些财务数据也表明,在经济放缓、房地产市场疲软的情况下,商业地产空置率上升,业主支付高额管理费的意愿下降,即使是物业管理公司也面临压力。

根据招股书中引用的第三方市场数据,公司所处的中国物业管理服务市场,预计从2020年起每年增长4.5%,到2027年将达到1,080亿美元。大陆国际还指出,该市场的区域性特点使其高度分散,这为整合提供了机会。

截至去年9月的六个月里,也就是该公司的上半财年,它的营收从上年同期的276万美元增至284万美元,增幅仅为3%。与截至2024年3月财年录得的增长15.7%至554万美元比,增长速度大幅放缓。

增长放缓的一个主要原因,是该公司收取的服务费用呈现出疲态。截至2024年9月的六个月,该公司管理的住宅物业的服务费,从上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商业物业管理费在此期间显示出类似的趋势,从上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理费在上个财政年度增长了46%,而商业管理费则增长了14%。

“目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降,”该公司表示。“如何吸引和留住租户和客户,已成为我们业务运营中的一个主要挑战。”

尽管业绩疲软,大陆国际在截至去年9月的六个月里,仍录得44.2%的毛利率,与金茂服务去年上半年的24.6%、越秀服务的25.9%和碧桂园服务的21.2%相比,几乎高出了一倍甚至更多。

高利润率背后的一个主要因素似乎是大陆国际于2022年4月进入租赁服务领域,而这块业务的利润率要高于管理服务。招股书显示,租赁服务目前占公司总收入的一半以上,在最新报告期内约占60%,其余大部分则来自物业管理。

截至去年9月的六个月里,大陆国际实现净利润87.8万美元,同比增长4.8%。这样的利润增长加上3%的收入增长,看起来平平无奇,也落后于大多数同行。但大陆国际可能希望投资者关注它的利润率,以及成为行业整合者的潜力,因为它在纽约(而不是香港)上市,可以利用投资者对中国房地产市场的复杂情况相对不熟悉的优势。

欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

新闻

CMOC is a resource company

简讯:洛钼斥10亿美元收购巴西金矿

洛阳乐川钼业集团股份有限公司(3993.HK)周一宣布,将以10亿美元收购加拿大Equinox Gold Corp.(EQX.TO)位于巴西的三处金矿资产。此举标志公司正从核心的铜、钴、钼、钨及铌矿开采轉向多元化。 根据协议,洛钼将以9亿美元现金收购Equinox旗下Leagold LatAm Holdings B.V.及Luna Gold Corp.全部股权,并依据交易完成后首年矿山产量支付最高1.15亿美元的额外对价。通过此次收购,洛钼将获得Aurizona金矿、RDM金矿以及包含Fazenda矿与Santa Luz矿的Bahia金矿综合体。 此项收购正值黄金价格创历史新高之际,多国央行及个人投资者纷纷购入贵金属,以对冲未来美元走弱风险。 公告发布后洛钼周一小幅上涨0.6%,但周二出现回落,午后交易时段下跌2.2%。该股年内累计上涨逾两倍,Equinox在多伦多上市的股票周一下挫5%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:果下科技首挂午收升逾一倍

储能系统方案提供商果下科技股份有限公司(2655.HK)周二首日在香港挂牌,开市即大升89%报38港元,之后升幅持续,中午收市报45.9港元,半日升128%。 公司发售3,893万股,每股售价20.1港元,集资净额7亿港元。公开发售录得超额认购近1,890倍,国际配售则录得超额2.6倍。 果下科技成立于2019年,提供大型储能系统、工商业储能与户用储能电池模组。主要产品是自研的两套能源管理平台——Safe ESS(Safe Energy Storage System)与Hanchu iESS(Hanchu Intelligent Energy Storage System) 公司今年上半年虽然收入大幅增长十倍至6.9亿元,亦扭亏为盈赚557.5万元,但纯利率十分低,仅有0.8%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:壁仞科技赴港上市获放行 有望冲刺港股GPU第一股

中国证监会官网显示,中国AI芯片制造商上海壁仞科技股份有限公司获得境外发行上市备案通知书,壁仞科技拟发行不超过3.72亿股普通股,并在香港联合交易所上市。该备案的完成,意味公司赴港IPO已取得阶段性进展。 根据公告,公司57名股东拟将所持合计8.73亿股境内未上市股份转为境外上市股份,并在香港联合交易所上市流通。 成立于2019年的壁仞科技是中国领先的通用智能计算解决方案的提供商,以自主研发的壁砺系列GPU产品为核心。截至2025年6月30日,壁仞科技在全球多个国家和地区累计申请专利近1,200项,获得专利授权430余项,位列中国通用GPU公司第一。 今年8月,英国金融时报引述多名消息人士指,壁仞科技已于最近数星期向港交所提交秘密上市申请。 港交所在今年5月推出科企专线(Technology Enterprises Channel),进一步便利特专科技公司和生物科技公司赴港上市提供上市前的专业指引、解答规则疑问,并允许这些公司以 保密形式提交上市申请。 据路透社6月的报道,壁仞科技已完成最新一轮15亿元融资,融资前壁仞科技的估值约为140亿元(19.86亿美元)。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
ZTE is a telecoms company

刚走出阴霾又再涉行贿 中兴或被罚十亿美元

美国或再祭出10亿美元罚单的消息传出后,中兴通讯股价一度重挫逾一成,市场对其复苏前景再生疑虑 重点: 中兴通讯或因涉嫌在巴西行贿而面临超过10亿美元的罚款,金额可能足以抹去公司2024年全年盈利 这家电信设备制造商近年加快降低对西方市场的依赖,并押注AI手机等新动能,或有助于支撑其股价的长期表现   夏飞 作为中美科技战初期最具代表性的“连带伤害”案例之一,中国电信业巨头中兴通讯股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)花了多年时间,才逐步从2017年涉违反美国对伊朗制裁及相关出口管制而遭美国重罚阴影中走出来。尽管中兴此后努力履行早前的和解协议,并刻意保持低调,这场受到高度瞩目的监管风波恐怕并未真正过去。 上周,路透社引述消息报道,美国再次指控中兴存在不当行为,这次涉及在巴西行贿,并指公司正接近就此达成和解,相关代价可能超过10亿美元。若属实,这一金额将接近中兴于2018年缴付的11.9亿美元罚款。 相关报道传出后,中兴通讯港股股价急挫13%,抹去今年以来约一半的升幅。尽管如此,该股目前仍较2018年与美国上一次交锋期间触及的低位高出逾一倍,但若事态后续发展不利,股价仍可能面临进一步下行压力。 中兴通讯于上周四确认,正持续与美国监管机构沟通,并表示公司营运“维持正常”,同时承诺将“透过法律途径坚决维护自身合法权益”。管理层亦公布回购计划,拟动用最多12亿元(约1.7亿美元)回购1,900万股股份,以提振投资者信心。 路透社指出,美国司法部今年稍早已就相关指控展开调查,怀疑中兴在南美及其他地区可能违反《海外反贪腐法》。尽管目前细节仍不明朗,这一进展却抛出了一个令人不安的问题:作为中国第二大电信设备制造商,中兴通讯是否还能承受另一次严厉的处罚,以及随之而来、几乎无可避免的声誉损害与更严格的监管审视? 罚款将对中兴通讯构成一次重大的打击,但未至于致命。若罚金达10亿美元或以上,几乎足以抹去公司2024年84.2亿元人民币的全年盈利,并可能限缩未来的研发投入。今年以来,公司经营表现转弱,第三季因营运成本急升,净利润按年暴跌88%。不过,收入仍维持缓慢增长,第三季按年升5.1%,至约290亿元。 上述数据显示,中兴通讯目前的经营前景并不算稳健,而任何来自美国的罚款,都可能进一步加重这层阴霾。公司第三季表现疲弱,部分原因在本土市场正经历一段艰难转型期,随着连续多年高速建设后,5G网络投资已开始放缓。 中兴通讯的一大亮点在于政府及企业客户的销售表现,上半年相关收入按年激增109%,占公司总收入比重超过三分之一。然而,该业务毛利率仅为8.3%,远低于核心营运商网络业务高达52.9%的毛利率,而后者在第三季的收入则按年下跌6%。这一升一降的组合,导致一向是中兴“现金牛”的营运商网络业务收入占比,近十年来首次跌破50%。 贸易战后重新定位 尽管最新风波引发了上周的股价抛售,但仍有理由相信,中兴通讯这一次未必会如以往般,因美国的惩罚性行动而遭受重创 中兴通讯与竞争对手华为,过去均因违反美国制裁与出口管制法规,向伊朗及朝鲜出售含美国技术的产品而遭到惩处。当年华府对中兴的手段,是威胁切断其取得晶片、软件等关键美国零部件的渠道,除非公司接受严苛的和解条件。相比之下,华为则被直接禁止采购美国产品,且未获任何和解空间。 视乎具体条件不同,新一份和解协议反可能象征长期笼罩公司的监管阴影出现松动迹象。与华为不同,中兴通讯至今仍可为其高端智能手机,向高通与英特尔采购晶片,并向康宁购买玻璃材料,显示其仍能维持与美国供应链的部分连结。公司在最新一轮交锋中迅速回应,并公开表态将“维护自身权益”,显示其有信心获得北京方面的理解与支持。这一点尤为关键,因为中国政府正向科技企业提供资源,协助其逐步降低对外国技术的依赖。 与许多受到美国出口管制针对的中国科技企业一样,中兴通讯近年持续降低对美国与欧洲市场的曝险,无论在供应链或销售层面皆是如此。公司披露,2025年第三季来自美国、欧洲及大洋洲的收入仅占总收入13%,低于2017年的25%。目前超过70%的收入来自中国本土,主因是非洲市场成长停滞,亚洲其他地区的业务亦出现下滑。 随着多个亚洲新兴市场加快建设电信网络,中兴通讯亦可能进一步深化在区内的布局。路透社于11月报道,华为与中兴均已在越南取得多项5G设备供应合约。另一方面,中兴的研发支出占收入比重,已由2017年的11.9%升至2025年首季接近21%,显示公司正积极向产业价值链上游迈进,冀吸引更广泛的客户群。 另一项较少被市场注意、但可能有利于中兴的发展,是其与TikTok母公司字节跳动的合作关系。中兴自主研发、并率先搭载字节跳动代理式AI功能的智能手机Nubia M153,自去年12月推出以来销量大增。用户可透过手机内建的“豆包”AI助手进行修图、跨平台比价,甚至辅助投资决策。 中兴通讯目前的负债比率为0.88,且在2025年上半年录得1.32亿美元的自由现金流,显示即使面临罚款,短期内亦不致出现流动性危机。从更长远角度来看,另一个同样关键的因素,将是公司是否会再度被置于类似早前和解后所经历的“观察期”,包括接受美方监督。 就目前而言,有关最新潜在罚款的报道,尚未在分析师圈子引发明显立场转变。根据Yahoo Finance的统计,本月受访的16名分析师中,12人给予“买入”或“强烈买入”评级,仅一人评为“跑输大市”。中兴通讯深圳上市股份现报约37元,明显低于分析师平均目标价53.54元。 若最终出现新的和解协议,股价短期内仍可能出现一定波动。然而,撇除政治因素,中兴通讯同样需要向市场证明,其能否成功走出以电信营运商业务为核心的传统模式,转向更具长期潜力的新领域。从这个角度看,与字节跳动的合作,以及快速增长的政企业务,或正是朝正确方向迈出的一大步。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里